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1、滕州市物业管理实施细则（试行）发布者：物业办 来自： 发布时间：2014-2-28 11:10:41滕州市人民政府关于印发滕州市物业管理实施细则（试行）的通知滕政发201164号第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例和山东省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本实施细则。第二条本实施细则所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活
2、动。第三条本实施细则适用于本市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。第四条物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。第五条市住房和城乡建设局是本市物业管理主管部门，依法对本市行政区域内的物业管理活动进行指导、监督和管理。其主要职责是：（一）贯彻执行物业管理法律、法规、规章和相关政策，监督指导物业管理活动；（二）根据有关法律、法规、规章和政策，制定物业管理具体规定；（三）根据授权审核物业服务企业资质；（四）负责监督、指导物业管理招投标工作；（五）负责业主大会和业主委员会的备案管理工作；（六）负责监督、指导物业的承接查验工作；（七）负责划定物业管理区域
3、；（八）负责住宅专项维修资金和物业质量保修金的收缴、管理、使用工作；（九）负责物业服务企业经营管理活动的监督检查，依法查处违法、违约行为；（十）负责物业服务从业人员的管理和培训；（十一）依法查处物业管理区域内损坏承重结构、改变房屋用途等行为；（十二）会同有关部门处理重大物业管理纠纷、投诉及有关问题；（十三）参与物业管理区域内房屋的竣工综合验收；（十四）会同有关部门组织实施旧住宅小区综合整治工作；（十五）法律法规和规章授予的其他职责。滕州市物业管理办公室(以下简称市物业办)，具体负责全市物业管理日常管理工作。第六条街道办事处(镇人民政府)负责指导、监督、管理本辖区内的物业管理活动。其主要职责是：
4、（一）协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，建立“四位一体”管理模式，即：社区党组织、社区居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业于一体的社区管理模式，实行物业管理联席会议制度，做好社区居（村）民委员会与业主委员会之间的协调配合工作；（二）负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；（三）负责本辖区内物业管理活动的日常管理与考评，调处矛盾纠纷；（四）参与物业管理区域划分和本实施细则赋予的其他职能。街道办事处（镇人民政府）应当设立物业管理专职机构。在任命物业管理专职机构主要负责人时，应当征求市住房和城乡建设局的意见。社区居（村）委会负责指导、监
5、督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处(镇人民政府)开展社区行政管理、安全管理及社区服务中与物业管理有关的工作。第七条政府各职能部门应按照下列规定履行相应职责：（一）市城市管理局1、依法查处城市规划区内物业管理区域擅自占用公共空间进行经营的行为；2、依法查处物业管理区域内未经批准或未按照批准内容搭建临时设施、建设建筑物、构筑物或其他设施及违反规划擅自扒门改窗的行为；3、依法查处城市规划区内物业管理区域擅自饲养家畜家禽的行为；4、依法查处城市规划区内物业管理区域社会生活噪声污染、建筑施工噪声污染；饮食服务业违反规定排放油烟、露天烧烤食品污染环境的行为；建筑施工造成大气污染的行
6、为；5、履行法律法规和规章规定的其他职责。(二)市规划局1、负责全市物业服务用房和社区居委会办公用房规划、设计的监督管理，在经批准的详细规划设计图和建筑工程规划许可证上，明确新建住宅小区各类配套建筑和设施设备配置的具体位置和面积；2、负责旧住宅区综合整治中规划变更的审批。（三）市公安局1、指导、督促物业服务企业和秩序维护人员开展安全防范工作，指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设；2、消除物业管理区域内的治安隐患，及时调解各类治安管理矛盾纠纷；3、指导监督消防管理工作，依法查处违反消防管理规定的行为。（四）市物价局1、会同市住房和城乡建设局制定物业服务等级标准、收费基准价和浮动幅度标准，并定
7、期向社会公布；2、负责制定车位使用费、电梯和二次供水设施设备运行维护收费标准；3、对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准、超范围和强行搭车收费行为进行查处；4、受理物业服务收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。（五）市住房和城乡建设局所属各职能单位，应根据各自职责，各司其职，共同做好与物业管理相关的工作。（六）环保、工商、质监、民政、财政、安监、邮政、通讯、供电、供水、供气、供热、有线电视等部门和单位，负责物业管理相关工作的指导、监督和配合。第八条本市范围内的各类住宅区、商业区和政府投资的机关、学校、医院等各类物业及其设施，应当按照招投标方式选聘物业服务企业，
8、实行社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业发展。鼓励采用节能、环保的新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第二章新建物业与前期物业管理第一节物业管理区域第九条物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素，并遵守以下规定：（一）新建物业项目内有市政规划道路穿越的，应当划分为不同的物业管理区域，市规划局有明确要求的除外。（二）新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅物业划分为一个物业管理区域。（三）分期建设或由两个以上单位共同开发建设的物业项目，配套的设施设备是共用的，应划分为一个物业管理区域；配套设施设备
9、能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。（四）原有建筑规模较小的相邻物业项目，可以整合为一个物业管理区域。（五）原有物业项目内，已分割成两个以上相对封闭区域的，在明确附属设施设备管理和维护责任的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。（六）与住宅物业项目相邻的新建单幢商住楼宇或者非住宅物业，具有独立设施设备，并且能够封闭管理的，可以单独划分为一个物业管理区域。第十条建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向市物业办申请划分物业管理区域。第十一条市物业办应当自受理
10、申请之日起十个工作日内，在征求街道办事处（镇人民政府）、市房地产开发管理办公室等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。物业管理区域划定后，确需调整的，由市物业办按照本实施细则的规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。第二节配套建筑与设施设备第十二条物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记备案手续，不得擅自改变用途。第十三条物业服务用房专用于物业服务企业、业主委员会办公
11、，其配置应当符合下列规定：（一）建设单位应当在物业管理区域内无偿配备物业服务用房。建筑面积10万平方米以下（含10万平方米）的，按照建筑面积的4配置，但不得小于100平方米；建筑面积超过10万平方米的，超出部分按照3比例配置。市规划局在审批建设项目和规划验收时，应当予以审核。（二）具备水、电、采光、通风、燃气、热力等正常使用功能。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。第十四条住宅小区建设单位应按照不低于总建筑面积3的比例配置物业管理经营用房。物业管理经营用房经营收入优先用于补充物业管理活动经费，也可以用于补充住宅专
12、项维修资金，具体办法由业主大会在业主大会议事规则中规定。第十五条住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居（村）民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居（村）民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担，具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。第十六条按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。未在商品房买卖合同中约定其归属的，属于全体业主共有。
13、前期物业服务合同、业主临时管理规约经市物业办备案后，建设单位方可与买受人签订商品房买卖合同。第十七条物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位，下同)的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。未在商品房买卖合同中约定其归属的，应当属于全体业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。第十八条住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合
14、专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设；专业经营单位在设计、建设过程中，应当与建设单位的开发建设进度要求同步设计、同步施工、同步交付使用。住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费(含综合开发费)，并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。第十九条本细则实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交
15、给专业经营单位的，专业经营单位验收合格后应当接收。第二十条市规划局在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见。第三节前期物业管理与物业交付第二十一条建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。房地产开发企业下属或有利害关系的物业服务企业，不得参与本房地产开发企业及相关单位开发的新建项目的投标。建筑面积2万平方米以上的住宅物业和1万平方米以上的新建非住宅物业，及政府机关、事业单位投资建设的各类办公用房应当通过公开招标的方式选聘物业服务企业。建筑面积2万平方米以下的住宅物业和1万平方米以下的新建非住宅物业，及政府机关、事业单位投资建设的各类办公用房，经市住房和城乡建设局批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向市物业办备案。第二十
