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1、在变幻莫测的市场大战中， 住宅概念往往是决定成败的关键所在。,地产概念设计和核心理念解密,一、地产概念设计源自竞争和包装的需要,第一，参与竞争和凸现项目价值。 市场供过于求，竞争加剧，为了吸引买家，便需要制造差异化，而这个差异化便是项目的“卖点”或独特价值，概念正是差异化的价值体现者。,第二，用来包装的外衣。 房地产产品的特性决定其是需要包装的，正如“房地产不等于钢筋加水泥”，只有通过好的包装才能使钢筋水泥变成房子、家乃至文化空间，包装出生产力。,一、地产概念设计源自竞争和包装的需要,1、风格意义上的概念 1）、欧陆风格 2）、地中海风格 3）、澳洲风格 4）、岭南风格 5）、现代主义风格 6
2、）、东南亚（新加坡等）风格,二、楼市概念,2、功能意义上的概念 1）、精品楼盘概念 2）、绿景概念 3）、环保概念 4）、生态概念 5）、园林概念 6）、智能化概念 7）、e概念,3、户型意义上的概念 1）、大户型（豪宅）概念 2）、小户型概念 3）、酒店式公寓概念 4）、全复式概念 5）、全跃式概念 6）、三层跃复式概念,二、楼市概念,4、景观意义上的概念 1）、山水概念 2）、海景概念 3）、公园,天然地貌特征是指用地内的天然水面、山体、坡地、沟壑等。居住区用地中，有天然地貌的毕竟是少数，多数地表极平整。即便如此设计师与开发商仍不移余力地填土为山，掘地为池。如有天然地貌，规划设计无理由不对
3、之作出反应，将资源深度挖掘，井以之作为规划的依据与核心,三、最大限度利用天然地貌资源,1、海景概念创新策略与实战要点 2、江景项目实战操作示范 3、水景住宅的创新示范 4、山景项目开发的成功操作典范,三、最大限度利用天然地貌资源,海景是稀缺资源，海景物业不是人人都能够拥有的，根据“价高者得”的市场规则，发展商把海景物业定位为豪宅或高档住宅也就不足为奇了。,1、海景概念创新策略与实战要点,定位于高档豪宅的金海湾“看海视野无遮栏”的建筑主题金海湾花园，对于海景住宅的诊释，有了更综合性的发展，如外立面、规划、配套、项目包装等都以更新、更完善来定位，其中金海湾其规划超前、开发理念先进（未售房前先做景、
4、户户有海景）和完善的市政配套，令人注目。,金海湾,江景项目的全程操作都应以“江景”为中心，即每一步操作都要以“江景”这一概念和资源为出发点，并且也以它为最终的归结处。 1、项目形象定位：充分挖掘江景这一稀缺景观资源蕴含的价值，找准目标客户，进行细致的定位。因资源的极度珍貴，一般把开发项目定位为“豪宅”，但仍要进行进一步的细分。 2、规划设计：每一处规划、每一步设计都必须以“营造最佳观景台”为中心，并要注意体现“江文化”气质，兼顾舒运性和实用性。,2、江景项目实战操作示范,1）.回归自然。 水景住宅的兴起，实际上是基于将人视为大自然的一部分的开发理念的出现。人们试图找回失去的水世界，希望从现代都
5、市回归亲水自然。,水景住宅的4大热销点,3、水景住宅的创新示范,2）.水景具有极佳的审美效果， 能满足人们爱美的需求。“清泉石上流”、“秋水与长天一色”的景致，如果能在都市中的住宅里欣赏到对舒缓紧张心理、慰藉不安心灵、满足对自然美的渴求都作用巨大。,水景住宅的4大热销点,3、水景住宅的创新示范,3）.水景住宅往往视野开阔，能满足现代人追求张扬的个性的需求和利于涵养外向开放的心态，有益身心健康。水景住宅的魅力向天向地又向水半岛豪庭新独院住宅住在水一方,水景住宅的4大热销点,3、水景住宅的创新示范,4）、水景是高尚住宅的必备条件。古代所谓“无水不成园”，肯定了水是住宅的血液。,水景住宅的4大热销点
6、,3、水景住宅的创新示范,人工水景绝不是在小区里作个水池，或者弄一个小泵，往上喷点水就解决问题了新兴的水景理念。通过生态学原理组织成一个平衡的生态系统，使各物种之间彼此制约，依靠生态系统的自我调节能力，以保持系统结构和功能的稳定性，从而达到外表美观、运营经济、生态系统良性循环的效果。,水景住宅的4大热销点,3、水景住宅的创新示范,天然山地 真正的山地居住区在大多城市环境中是很少见的，规划中应对山体这一宝贵的天然环境财富充分尊重与发挥 山地住区宜保持较低的密度，控制人工构筑物与自然环境间的比例，以获得更多的自然情趣。建筑剖面与山势的结合亦是其中要点。建筑造型亦应轻盈简洁，犹如从山体中生长而出。,
7、4、山景项目开发的成功操作典范,山地住区步行系统的要点，在于解决竖向交通的技术问题之同时，须与环境景观 密切结合，既可良好地观景，又能结合园林，成为景观的一部分。另外尚需注意对住宅私密性的干扰，控制道路与住宅间的高差与距离，以及植被遮档等。,4、山景项目开发的成功操作典范,CBD概念创新策略与实战要点 如何在最有钱地段盖出最值钱的房子？ CBD（Central Business District），汉译中央商务区，是集金融、贸易、展销、购物、文化、服务等功能及商务写字楼、公寓为一体的区域。一般来讲，中央商务区是商务活动的中枢，具有全方位、高档次的服务和高效率的经营活动。建设一个高档的商务区，是
8、提升一个城市品位和档次的最佳途径。 “房地产投资的三大要素是：第一是地段，第二是地段，第三是地段”这是房地产界的一句名言。地段的重要性可见一斑,四、充分兑现区位价值的优越性,依地段将长沙楼市版图分为五大版块。除传统的中心城区版块：以维一、名都、新华联等城市中心楼盘为主体，另有四大势力正呈成长之势：,长沙楼市版图分为五大版块：,新省政府所在的南城逐渐成为城市的政治、文化、金融等机构的办公驻地高度集中区，在国外被称之为CPD（中央政务区），即一个城市中最为繁华、最为核心、最有发展动力的区域，只有它才拥有足够强大的辐射力和聚集效应，领袖全城。,1、城南板块,柠檬丽都，最早起这个名字的时候，有人提出了
9、叫柠檬小镇。但是当时我们刚进去，感觉“小镇”的感觉不是很好。为什么叫“丽都”呢？因为长沙话“丽都”说起来就像“里头”，“柠檬里头”，他们的宣传语有一句叫“住在柠檬里”，正好套用起来，说起来就是“住在柠檬里头”。柠檬文化是法国的。,1、城南板块,该版块借力省府南迁及长株潭融城规划，典型楼盘有号称“新生活，运动家”的长沙奥林匹克花园；,1、城南板块,二为体育新城版块，以万家丽、体育新城为代表，正以扩张之势向城东漂移；,2、体育新城版块,绿城桂花城位于长沙市雨花区体育新城附近，北靠长沙大道（原雨花大道）， 绿城桂花城采用江南围合式的布局方式，通过大规模的中心花园和组团规模绿地、宅间绿地和蜿蜒曲折的水
10、系，营造具有两级规划体系的江南小镇意象。,2、体育新城版块,绿城桂花城,绿城桂花城景观设计由中央水花园和意大利文艺复兴花园、法国花园、英式浪漫花园、西班牙乐土花园四个主题花园完美结合，使用空间的层次、比例尺度、远景轴线和不同的文化精髓来营造不同的主题气氛，而不单是依赖传统的铺地图案或建筑特征这些常用的手法，其中亦以一些细部的设计来丰富及体现每个主题风格庭院，避免过于公共化的感觉，保持一定的私密性和归属感。整个园区与城市自然衔接，优化周遭的景观品质，却又形成一个相对独立的社区；,绿城桂花城,绿城桂花城的景观不仅具有观赏性，还富有参与性。优雅的景观设计主题，聚集了欧陆高贵、典雅的理念与精神，再结合
11、园区内现有的地域条件，展现出独特的生活韵味。空间小则至屋外前庭后院的浪漫花园、迷宫、格阵庭院、垂柳庭院、文艺复兴花园、莫内花园、果园、雀鸟花园、日昝广场、与孔雀径等等，大则至大型开放草坪、溪流、密林与无边际水池等等景观景点，与晨练、休闲，老人、孩子的游乐等功能空间相融合，形成了具有生活品味、且能满足不同年龄阶层要求的空间，让业主产生活动的欲望，诱导健康、运动、休闲的居住文化，享受生活乐趣。,绿城桂花城,第三极则是麓南版块：以外来军团阳光100、本土大鳄凯达集团旗下的麓山别墅为代表的；,3、麓南版块,在长沙“山、水、洲、城”的城市定位中，麓南板块独占三元：依山、傍水、望洲。这里山灵水秀，翰墨飘香
12、，集中了岳麓山森林公园、千年学府岳麓书院、中南大学、湖南大学、湖南师大、长沙矿冶研究院以及岳麓山大学城和含浦科教园，可以说，麓南板块是长沙最适合居住的一块宝地。,3、麓南版块,香格里麓山别墅、阳光100、金牛山庄、纯山水别墅,3、麓南版块,第四极则是崛起中的金鹰城版块。这是一块具有异常活力的版块，其资本集结密集度以及含金量正以一种近乎王者的态势蔓延。拥有金鹰影视城、世界之窗、洪山旅游区等资源的金鹰城版块，其崛起跟湖南电广传媒文化的发展有着密切的联系。,4、金鹰城版块,金鹰城圣爵菲斯、御景龙城、美林水郡可说是金鹰版块的三大巨头,4、金鹰城版块,1、教育概念创新策略与实战要领 2、运动概念创新策略
13、与实战要点 3、文化概念创新策略与实战要点,五、巧妙实现产业嫁接,教育是人生最有价值的投资。对发展商而言，在未来的日子里“教育地产概念”将是一道必答题。 学校只是教育的一种形式，因此楼盘办学校，也只是教育地产的一种形态，,1、教育概念创新策略与实战要领,就目前市场特征与教育特点而言，地产商操办教育与对产联姻，可能有以下几种可行的形式： 1）、最佳操作模式A:地产项目如何与名校巧妙联姻？ 2）、最佳操作模式B:如何成功解决小区教育问题？ 3）、最佳操作模式C:如何利用周边学校打出“人文教育”牌？ 4）、最佳操作模式D:如何充分挖掘“社会教育”的价值？,1、教育概念创新策略与实战要领,入读名校是家
14、长对孩子的期望，入读名校意味着下一代的成长具有较高的起跑点。不少发展商瞄准机会，纷纷与所属地段名校联姻的楼盘不胜枚举，其中有许多对促进楼盘销售起着决定作用。,1）、最佳操作模式A:地产项目如何与名校巧妙联姻？,一是与名校合作办学，学校名称不直接挂名校称谓，而是由名校提供该校部分师资力量，管理人才，开发商共同参与管理； 二是开发商出资，名校在该小区办分校，管理权完全归属名校开发商无任何权力参与学校的业务管理。,1）、最佳操作模式A:地产项目如何与名校巧妙联姻？,并非所有的小区型楼盘都能与名校“沾上边”，因此，为解决区内适龄儿童入学问题，这些楼盘大多设立自己的社区学校并借助上乘的教育设施，优美的教
15、学环境，令办学质量得到社会各界的认同，创建具有自己风格的小区学校。,2）、最佳操作模式B:如何成功解决小区教育问题？,不少楼盘千方百计地与学校“攀亲带故”，利用原有的教育基础设施，增加楼盘的附加值，增强楼盘的抗跌性，这些楼盘大多强调地域性的环境教育，人文氛围，如五山高校群一带的楼盘五山花园、半山翠庭、李南花园、中山医附近的鸿瑞欧派名庭、中山大学附近的江南美景花园、富景花园、顺景雅苑等楼盘。,3）、最佳操作模式C:如何利用周边学校打出“人文教育”牌？,除了基础教育外，一些楼盘还引入社会教育，即下一代除了掌握必须具备的科学知识，还要将其培养成为具有良好社会公德、平等友爱、互助互爱的新一代。因而不少
16、小区着力营造有利于下一代成长的社区氛围及举办各种类型的有益身心健康发展的各种活动。如白云高尔夫花园的“绿色护苗大行动”、云景花园的“广州青少年活动广场”、海珠半岛花园的“广州少儿潜能开发”。,4）、最佳操作模式D:如何充分挖掘“社会教育”的价值？,随着北京“申奥”成功的助力，以及人们对健康、自然等生活品质的追求，运动社区将引发一轮新的热潮，运动场馆、运动会所将成为国内楼市的新卖点。广州奥园曾被称之为“中国概念地产的代表作”，“是健康型、运动型房地产的先驱。”南国奥园作为其升级版，再次演绎体育与房地产嫁接的经典传奇。,2、运动概念创新策略与实战要点,随着国家经济的不断增长，人民群众收入的不断提高，生活质素不断的增强，人民对社区里面文化、体育以及其他方面的要求逐步增强。作为生活节奏快捷的城市人，在获得了现代科技所赋予的前所未有的生活享受的同时，面临的另一个尴尬境界却是身体素质的普遍下降。奥林匹克生活方式正是顺应都市人的的
