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1、 蜜码空间项目物业管理服务方案编制人：高守良 编制日期： 2016 年 12月 7日 一、项目介绍1、项目位置、区域介绍 福佳蜜码空间坐落于北京市平谷区马坊镇，地处北京市平谷区居住、文化及行政集中地段，扼守北京国际陆港核心，拥享东交民巷小学、北师大附中、金平公园、小龙河湿地公园、马坊医院等城市成熟配套。区域环境舒适，人居理想居住之地。2、项目开发、设计、施工、产品类型、建筑面积等介绍 福佳蜜码空间总占地面积 4994.5 平米，总建筑面积 140127.36平米，总共 10 栋楼组成，建筑层数地上十四层（1#2#3#十三层） ，地下二层。其中，地上建筑面积 93357 平米，容积率 3.0，地
2、下建筑面积 46770.36 平米，绿化率 30.31%，建筑密度：38%，机动车停车位 484 个，其中地上车位 34 个，地下车位 450 个。小区出入口两个。3、项目开发定位介绍 福佳蜜码空间总计由 10 栋楼组成，集办公、住宅、商业为一体的综合体。规划建设有商业、SOHO,写字楼、LOFT 舱体墅等多业态产品。成为平谷区马坊镇区域新坐标。2、物业管理目标1、提升前期物业服务品质（案场物业） ，提供体验式物业服务模式，为营销提供更多卖点。2、物业前期服务工程介入，从业主角度、视角对设计、工程等问题提出建议、整改方案，为后期顺利交付做好铺垫。3、以物业管理服务费为主，多种经营和创收为辅，为
3、公司创造更多的经济价值。4、夯实高品质、标准化的物业服务，维护好“福佳”良好口碑。3、大连富嘉物业管理有限公司北京分公司介绍1、北京分公司建立由项目物业经理现场负责、集团物业垂直管理下的物管部、工程部、保洁部、安管部及行政人事部 5 个部门。设置由物业经理、物管部长、工程部长、工程班长、保洁部长、安管班长、行政人事部长、楼长、前台、万能维修工、保洁员、安全管理员、监控员、综合科员组成的 14 个岗位，共计 53 人（其中：物业经理 1 人；物管部长 1 人、工程部长 1 人、工程班长 1 人、保洁部长 1 人、安管班长 3 人、行政人事部长 1 人、楼长 4 人、前台 1 人、万能维修及弱电维
4、修工 5 人、保洁员 15 人、安全管理员 15、监控员 3 人、综合科员 1 人(园区部分）.2、北京项目人员架构介绍（园区部分）物业经理(一人）物管部长（一人）1人 工程部长（一人） 安管班长（三人）长行政人事部长（一人）楼 长（四人）前 台（一人）万能维修工（五人） 安全管理员（十五人） 监控员（三人）保洁部长（一人）保洁员（十五人） 综合科员（一人）班长(一人）3、北京项目物业人员编制、进场进度方案（园区部分）序号 岗位名称 人数 拟到岗日期 分 工1 物业经理 1 已到岗 项目物业服务整体运营管理2 行政人事部长 1 拟 2017年 5月 31日到岗行政、招聘、库房、职场检查等3 综
5、合科员 1 拟 2017年 1月 20日到岗报件、档案、考勤、库房、采购4 物管部长 1 拟 2017年 5月 31日到岗 客服部日常管理5 楼长 4拟 2017年 3月 10日到岗1人，5 月 31日到岗 2人，9月 30日到岗 1人物业费收取、巡视、解决业主报修与投诉6 前台 1 拟 2017年 3月 10日到岗前台接待、接听电话、受理报修与投诉7 工程部长 1 拟 2017年 3月 10日到岗承接查验、工程移交、装修管理、设备保养、报修处理、绿化8 工程班长 1 拟 2017年 5月 31日到岗承接查验、工程移交、装修管理、设备保养、报修处理、绿化9 万能工 5拟 2017年 3月 10
6、日到岗1人，5 月 31日到岗 3人，9月 30日到岗 1人住宅及商业部分工程移交、装修监管、日常报修处理、设备保养10 绿化工首年度在维保期暂不招聘，过维保期后招 1人，工程与保洁人员配合暂不招聘，待绿化质保期后再招11 安管班长 3 拟 2017年 5月 31日到岗负责项目住宅及商业安全、消防、安防系统管理12 安全管理员 15预估计 2017年 4月 30日到岗（试地产将小区管理何时移交物业进行管理而定）2个门岗 6人；1 个园区巡逻岗 3人，2 个地下车库进出口 2岗 6人（1 岗 3人）13 监控员 3 拟 2017年 5月 31日到岗项目消防中控室值班、夜间报修电话的接听及维修调度
7、14 保洁班长 1 拟 2017年 5月 31日到岗 住宅及商业部分保洁、消杀15 保洁员 15拟 2017年 5月 31日到岗5人（楼内 3人，室外 1人，调休 1人）9 月 30日到岗 10人楼内保洁 9个，室外 2个，收垃圾 1个，地下车库 1个，调休 2个合计 534、蜜码空间销售案场服务1、人员设置（1）保安人员（现有人员 8 名，物业接管后压缩为 6 人）入口形象岗 2 热、车场巡逻岗 1 人、大门门童 2 人（其中一人为机动与车场共用） 、夜班值班 1 人, 共计 6 人。（2）保洁人员园林式示范区、车场 1 人，销售案场、办公区 2 人，共计 3 人。2、销售案场物业服务内容（
8、1）饮品服务 在案场吧台设有苏打水、红茶、绿茶、各类果珍及各类小点心。（2）门童服务 在案场大门口的设置门童一名（保安负责） ，为客户开门、提供雨伞、问候.（3）指引服务 对来访客户提供指引、问询服务.（4）迎送服务 为孕妇、老人、儿童提供开门、帮扶、提物等温馨化的贴心服务.（5）车场开关车门服务 对客户停车泊位进行引导，帮助客户开关车门及安全提示.（6）客户车辆车衣服务夏季炎热，为保护客户的爱车不受暴晒，为客户车辆提供车衣进行防护。（7）车辆登记 对进入停车场车辆进行出入登记（8） 、车场遮阳伞服务 夏季、雨雪天等极端天气在车场到案场的动线为客户提供打伞服。（9）卫生间清理 卫生间清理干净，
9、保持清新，增加喷香机.（10）沙盘清理 每日对沙盘进行清理、擦拭，发现有破损及时向服务中心反馈。（11）卫生间洗手液、擦手油、香薰、马桶盖纸垫.（12）销售大厅 在每日营销人员上班前完成案场地面、沙发、布艺、饰品等清洁工作，在其余时间按规定频率进行巡场，发现问题及时处理。（13）地产办公区 在每日办公人员上班前完成办公区地面、桌面、电脑、纸篓等清洁工作，在其余时间按规定频率进行巡场，发现问题及时处理。（14）在案场人员上班之前完成园林示范区、车场等地面清扫，完成垃圾桶、果皮箱、各类小品的擦拭，在其余时间按规定频率进行巡场，发现问题及时处理。（15）工程维修 销售案场照明，每日对照明系统进行排查
10、，将排查情况记录在工程巡视记录表内，发现问题及时处理。（16）空调系统维护，在每季冷热空调启用之前做好调试准备，运行期间做好维护工作，同时要做好节能降耗的各种措施。（17）营销活动配合 营销活动安全防护（用电安全、秩序维护、警示标识牌的放置）（18）营销活动配合后勤准备（桌椅的排放、条幅及彩旗的悬挂、气拱门的准备）（19）营销活动配合活动后场地的清理.五、接管验收与移交1、成立接管验收领导小组，入住前 40 天（2017 年 5 月 20 日）成立由物业经理为组长、行政部长*、工程维修部长*、物管部长*等各主要管理人员为成员的接管验收领导小组。领导小组定期召开专门的工作会议部署安排接管验收工作
11、。2、接管验收原则与目标分组进行验收时，验收合格一批、移交接管一批，逐步完成整个小区的资料、房屋、设备和外围的验收和移交接管。在全部完成后，再进行整体移交仪式，地产与物业在移交接管书上签字后小区整体移交完成，物业公司正式接管。3、接管验收职能分为资料档案组、业主信息组、房屋设施组三个职能组，分别负责三个方面的接管验收与移交。这样的分工使接管验收工作做到分工负责、并行实施、有序进。4、物业公司接管移交职能分工（1）领导小组：负责指挥调度和整体控制接管验收工作进度等。（2）资料档案组：负责物业的产权、工程、设备资料、水电卡等的验收移交工作。（3）房屋设施组：负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移
12、交工作。（4）业主信息组：负责业主资料和房屋相关信息的验收移交以及协助其他的验收移交工作。5、参与验收人员（1）土建、配套工程验收参加的部门：项目公司项目部、项目公司技术部、物业公司、地产总工室（阶段性验收仅参加重要工程节点的验收） 、造价部、监理公司，以上部门、公司各自分担范围内的验收工作同时进行验收。（2）设备类验收参加部门：项目公司项目部、项目公司技术部、物业公司、地产总工室（仅参加重型设备验收） 、造价部、财务部、监理公司。（3）参加验收的人员：项目公司项目部为标段各专业工程师；项目公司技术部为专业技术负责人；物业公司为工程部各专业工程师和物管员；地产总工室为各专业技术人员；造价部为各
13、专业造价员；财务部为资产会计或物业会计。参加验收的专业工程师及技术负责人为第一责任人，各部门经理为第二责任人。参加验收人员及各部门经理必须在交接单上签署明确意见，第三次复核时只对第二次检查问题进行复核。6、接管验收遗留问题的处理（1）对资料验收中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收遗留问题登记表中并交地产工程经理签字确认；（2）对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当问题逐项记录在接管验收遗留问题登记表中并请地产工程经理签字确认。（3）对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同地产联系补齐，必要时项目经理应当协助进行。（4）对物业硬件
14、设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求责任单位在两周内解决；重大问题接管验收小组应当报地产公司在交付之前 5 日内务必解决。必要时报集团协助进行。（5）对于长期解决不了，势必会影响后期物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给地产、集团进行备录。7、记录表格清单：（1） 房屋验收单（2） 房屋建筑情况表（3） 房屋初始设施情况表（4） 房屋设施验收清单（5） 楼内共用设备验收单（6） 楼外配套工程验收单（7） 钥匙交接单（8） 接管验收遗留问题登记表8、钥匙移交要求（1）总包单位必须提供钥匙移交清单。（2）钥匙标签必须与房间号名称一致。（3）业主户门 A、B 钥匙
15、要齐全，且 B 钥匙务必未拆封。（4）4 为了防止钥匙出错，一把 A 钥匙为前期维修施工使用，另一把 A 钥匙务必与 B 串在一起进行封存。（5）移交时务必 A、B 钥匙同时、同步、全部移交，如有维修需要，施工单位按蜜码空间施工维修钥匙借用管理规定可到物业服务中心进行借用。9、地产应向物业服务中心提供以下资料或复印件，以便作为今后管理、维修、养护的依据：（1）施工质量监督部门的验收合格证；（2）房屋竣工图；（3）物业辖区内各类管线竣工位置、走向、综合平面图；（4）业主情况（如姓名、单位、代理人，联系地址及电话等） ；（5）房屋隐蔽结构验收记录；（6）房屋材料质保单；（7）环卫，煤气，自来水、
16、，电力、电话，电梯、消防等专业公司或部门认可后接收的证明；（8）永久性水准点位置及基础埋深；（9）沉陷和变形位移观测记录；（10）房屋及附属设备设施的维修配件，采购渠道和安装图，保修单位和联系人。10、地产与物业交接（一）地产公司在交接前完成的工作（1）交接前，小区的外围护栏、门禁、绿化进行封闭结构及入户门必须完善，防止物品及设备丢失，竣工验收中若护栏、物品等不完善、或丢失拒不交接。（2）在验收中，所有物品一次性交接清楚由地产公司负责列明细交接，由物业负责看护。水带、水枪等物品注明何时安装，可以在交接时不要安装。（二）地产公司申请与物业进行交接（1）竣工联合验收无问题的项目，由项目公司项目部报件申
