201604湖北云梦楚王城项目投资及合作报告

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1、湖北红旗建设集团有限公司 云梦楚王城云梦楚王城项目投资及合作报告项目投资及合作报告 湖北红旗建设集团有限公司湖北红旗建设集团有限公司 20162016 年年 4 4 月月 1919 日日 湖北红旗建设集团有限公司 目目 录录 第第 1 1 章章 项目概况及项目背景项目概况及项目背景 第第 2 2 章章 市场分析市场分析 第第 3 3 章章 初步总体规划、投资概算及一期开发方案初步总体规划、投资概算及一期开发方案 第第 4 4 章章 财务分析财务分析 第第 5 5 章章 合作方式合作方式 第第 6 6 章章 法律及政策性风险分析及评估法律及政策性风险分析及评估 第第 7 7 章章 综述综述 第第

2、 8 8 章章 附件清单附件清单 湖北红旗建设集团有限公司湖北红旗建设集团有限公司 3 第第 1 1 章章 项目概况及项目概况及项目背景项目背景 一、一、项目位置项目位置 项目选址：“盛世楚王城”项目选址于湖北省孝感市云梦县城关镇，云梦县中心城 区南北主轴线楚王城大道与东西主轴线建设大道交汇处。 交通优势：本案落地孝感市，是武汉“1+8”城市圈副中心城市的重要组团，云梦 县距离武汉 80 公里，处于武汉城市圈“1 小时通勤圈” ，汉十高速、京珠高速、 316 国道、107 国道、汉十高铁（在建）横穿境内，交通优势极为便利。 湖北红旗建设集团有限公司湖北红旗建设集团有限公司 4 地段优势：本案位

3、于新老城区衔接带主轴，主城区“东移”是城市发展的主要导向， 整个中心城区的骨架由老城区经本案向河东新区方向拓展，项目占据未来主城中心， 地块周边城市服务设施、市政基础设施配套完善，区位优势如整个城市的“CBD” 。 二、二、地块现状地块现状 1、四至范围：楚王城大道以东，北垣路以南，东垣路以西，曲河路以北。 2、地形地貌：整个地块地势平坦，自然标高与市政道路标高高差 1.5 米左右。 3、地面现状；地块东边紧临楚王城大道沿线有低层门面房，地块东北角有少量待 拆迁低层居民楼，其余基本无地上附着物。 湖北红旗建设集团有限公司湖北红旗建设集团有限公司 5 4、地下情况：整个地块文物勘探工作已经完成，

4、除规划 360 亩核心楚王城公园以 外，其余地下无实际考古发现。 5、可开发商业用地的完整性：除地块四至及横贯东西中轴线（建设东路）含市政 道路代征地、市政绿化带外，无江河湖泊等因素分割土地。 附图附图： 湖北红旗建设集团有限公司湖北红旗建设集团有限公司 6 三、三、 项目背景介绍项目背景介绍 投资方深鸿润投资集团前身是由深圳育才教育书店有限公司发起成立的，注 册资金 6 仟万元，集团总部目前设在武汉。深鸿润集团由湖北武汉蔡甸籍人士胡家斌 （董事长）创立，集团以“引领文化产业先锋“为宗旨，旗下拥有多家分子公司，业务 涵盖房地产投资、产业园建设、文化出版产业、科技产业、实业投资、酒店管理、物 业

5、管理等板块，是一家大型民营企业集团。 深鸿润集团 2012 年在云梦注册成立全资子公司湖北楚国盛世楚王城文化旅游 发展有限公司，注册资本金 5 仟万元，经营范围对旅游项目投资、开发和管理，房地 产开发和运营。公司在 2012 年 8 月与云梦县人民政府正式签订（盛世楚王城）项目 投资协议。 深鸿润集团从 2010 年至 2013 年，在湖北先后投资了武汉深鸿润国际文化科技城、 云梦“楚国盛世楚王城”项目、红安“中国将军城”项目，由于缺乏管理和运营 经验，三个项目只有投入没有产出，直接造成云梦楚王城项目自签约以来，项目开发 没有实质进展。湖北楚国盛世楚王城文化旅游发展有限公司于 2014 年 8

6、 月摘得项目一 期 100 亩商业用地，云梦县政府及职能部门为防止项目公司通过土地抵押贷款资金投 入其它项目，要求国土部门不能为其办理他项权证，必须进场施工达到一定工程进度 后给予行政许可，这也从另一方面，保证了项目公司经济往来相对简单。 四、四、项目进展项目进展 1、文物勘探已经完成，文物保护方案待审批，地块总规及控规待审批，预计 2016 年 5 月底完成； 2、征地拆迁及场平工作全面启动，2014 年 8 月已经获取项目开发一期商业用地 100 亩，修建性规划方案待深化； 3、2013 年 12 月项目展示区已经开放，地址：云梦县图书馆。 湖北红旗建设集团有限公司湖北红旗建设集团有限公司

7、 7 第第 2 2 章章 市场市场分析分析 一、一、城市背景城市背景 云梦县位于湖北省中部偏东，江汉平原东北部，隶属于武汉“1+8”城市圈副中 心城市孝感市。县境北接安陆市、西界应城市、南望汉川市、东邻孝感市主城区 孝南区，县域总面积 604 平方公里，常住人口 54 万，人口密度每平方公里约 900 人， 是湖北省人口密度最大的县。 城市性质与定位：湖北汉十城镇发展带重要的新型产业基地，孝感主城带上的 重要组团，具有楚文化特色的水乡园林城市。 区域定位: 孝感建设武汉城市圈副中心城市的重要组团 功能定位: 特色文化旅游名县、汉十城镇发展带重要的新型产业基地 形象定位：古泽云梦、楚韵新城 1

8、1、 云梦县云梦县 宏观因素分析宏观因素分析 1）经济环境：云梦县年 GDP 约 150 亿元，人均 GDP 约 26416 元，与孝感市下属汉川、 应城、孝南区、安陆、大悟、孝昌六县市区相比，云梦县国民经济发展处于中上等水 平。固定资产投资呈快速增长态势，第三产业比重占比约 30%，三产比重处于同级别城 市较高水平，现代服务业处于持续增长期。（数据来源：湖北省统计局官方公布，云 梦县官方公开至 2012 年） 2）人口环境： （数据来源：云梦县城市总体规划2013-2030 ） 表一：云梦县人口规模发展规划（单位：万人） 2015 年2020 年2030 年 中心城区人口202528-30

9、县域城镇人口273545 县域常住人口545863 湖北红旗建设集团有限公司湖北红旗建设集团有限公司 8 表二：云梦县城镇化率增长预测 2015 年2020 年2030 年 湖北省56%61%69% 武汉城市圈56%62%70% 云梦县50%60%71% 3）政策环境： 战略一：区域对接，云孝一体。“对接孝感”，全力将云梦打造成为武汉城市圈副中 心 城市孝感的重要增长极。随着城市“东扩”，未来与孝感市中心城区联为一片。 战略二：提升第三产业比重和水平，初步由生产服务型向生活服务型转变；促进四化 同 步发展，即推动信息化与工业化深度融合，推动工业化与城镇化良性互动，推动城镇 化 与农业现代化相互

10、协调。 战略三：文化引领，突显城市特色。云梦县历史悠久，城市具备诸多可挖掘的特色文 化 元素，是湖北省三大文物县之一，楚王城、儒学大成殿、泗州寺列为省级重点保护文 物。 通过城市环城水系和三湖连河工程，重塑“古泽意向，水乡意境”的水文化特色景观。 战略四：中心集聚，城乡一体。实现资源与要素的中心集聚，做大做强中心城镇，强 化中心城区的辐射带动作用，实现区域协同发展。 2 2 、城市规划、城市规划 城市功能规划与布局: 一心、两轴、五片 湖北红旗建设集团有限公司湖北红旗建设集团有限公司 9 一心：综合服务中心。以龙岗路两侧和曲阳河两侧构建城市综合服务中心，包括行政、 教育、医疗、文化、商业等。

11、两轴：依托楚王城大道形成南北发展轴线；依托黄香大道和曲阳河形成南北向发展轴 线。 五片：将城市划分五个片区，包括城北工业园区、河东新区、东城区、老城区、城南 经 济开发区。 城市交通现状与规划 ：两环、三纵、五横 湖北红旗建设集团有限公司湖北红旗建设集团有限公司 10 二、二、住宅市场概况住宅市场概况 1、商品房供给情况：2015 年云梦县商品房总供应面积 87 万方，总套数 7690。商品住 房可售房源分布：90 平米以下的 8.1%，90-100 平米的 10.3%，100-120 平米的 21.9%，120-140 平米的 54.1%，140 平米以上的 5.6%。 2、商品住宅销售情况

12、：2015 年云梦县商品房成交均价 3500 元/平米。商品住房销售结 构比例，县城区、县乡镇、外县市居民购买力分别为 28%、66%、6%；银行按揭与一 次性付款比例为 57:43。 3、商品住宅市场趋势：商品房市场整体呈现略微供过于求局面，以 10 万方住宅云梦 隆盛华府为例，平均去化周期 2 年，销售价格趋于相对稳定。 （数据来源：云梦房地产信息发布平台 ） 三、商业市场概况三、商业市场概况 1 1、商贸业发展综述、商贸业发展综述 云梦县传统商圈位于城西老城区，其中，曲阳路是云梦品牌最为集中的商业街， 建设路聚集中百仓储、孝武广场、云商购物广场等三家集中式卖场和新建的万维广场， 餐饮小吃

13、主要分布在梦泽大道和泰山路，建材、家居、板材市场主要集中在城北的白 云商贸物流园和北环路，汽配、农资、农贸主要沿楚王城大道两侧零星分布。 湖北红旗建设集团有限公司湖北红旗建设集团有限公司 11 现状商业发展总体态势描述，主要商业网点（百货、超市、购物中心等）及分布 名称位置面积层数 开业 时间 经营情况描述特点描述 孝武广场建设路1 万5 层2007良好百货 中百购物建设路2.23 万4 层2010良好超市 正业电器连锁0.4 万连锁2003良好家电 万维广场建设路4.5 万5 层2014良好街区型商业 白云商贸城北路60 万2-4 层2013良好建材家居商贸物流 2 2、城市商业总体分析、城

14、市商业总体分析 城市主要商圈及特点：云梦县主要商圈集中在城西老城区，物业以临街门面房为主， 产权多属政府、事业单位，基本无专属或地下停车场，人流车流聚集，严重影响城市 交通。 湖北红旗建设集团有限公司湖北红旗建设集团有限公司 12 区域商业发展现状： 1）地块周边及区域代表性的商业物业租金水平和分布特点： 调查点类型经营情况 租金（元月. 使用面积） 其他费用说明 曲阳路商业街门面良好70-190转让费 12 万老城区 建设路商业街门面良好80-210转让费 12-16 万老城区 泰山路沿街餐饮良好20-35转让费 10 万不等老城区 隆盛华府住宅底商良好35-60-新城区 南洋新城住宅底商良

15、好25-35-新城区 2）地块周边及区域代表性的商业物业销售水平和分布特点： 城东片区是目前主城区商业供应主要来源，商业销售均价在 1.5 万3.5 万区间，截止 到 2016 年，商业物业总供应量 24 万方，待售体量目前 15 万方，商业整体销售率 38%，商业整体去化速度 0.3 万方/月。 四、市场分析综述四、市场分析综述 1 1、本项目定位建议：、本项目定位建议： 结合云梦城市发展规划（人口）和商业发展规划，以及云梦城市历史、文化底蕴 湖北红旗建设集团有限公司湖北红旗建设集团有限公司 13 深厚的特点，随着城市化进程的发展，人们对于文化旅游、美食餐饮、休闲娱乐、体 验购物行程强烈需求

16、，以楚王城公园为规划框架，以文化旅游为载体，以“吃、穿、 住、行、游、购、娱、养”旅游要素为卖点，以文化美食、休闲娱乐为切入点，以 “楚文化”为灵魂，将本案打造成为“宜游、宜业、宜商、宜居、宜养”的大型文化 旅游综合体项目，才能够最为有效的契合云梦新老城区结合部的多重功能定位，搭建 旅游消费和市民消费协调互动的经济桥梁。 2 2、本项目租售（平均）价格预测、本项目租售（平均）价格预测 序号项目 售价 （元/m2） 租金 （元/m2月）备注 1 住宅 4000 2 商务综合楼1.5 万 60 3 沿街独立商铺2 万 100 4 车位 - 1 万个 第第 3 3 章章 初步总体规划、投资概算及一期开发初步总体规划、投资概算及一期开发方案方案 一、一、 项目初步规划设计：项目初步规划设计： 1 1、主要经济技术指标、主要经济技术指标 项目名称 有无规划要点（区域控制性规划待批） 项目规划总用地 1497亩 容积率 旅