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1、全省物业管理人员培训班讲课提纲,河南省建设教育培训中心,邓海生,什么叫物业,河南省物业管理条例第三条：“本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。”,什么是物业管理,国务院物业管理条例第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进修维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 条例并不强制选择物业服务企业进行小区管理。如果业主选聘物业服务企业进行管理，则应当按照条例规定来进行。,物业管理的产生,1，欧州工业革命，促成城市化发展； 2，1860英国奥克维亚.希尔；
2、3，物业管理主要是社会上产生了多元产权的住宅小区和住宅组团的房地产形态； 4，1981年3月深圳第一家涉外物业公司深圳市物业管理公司、86年广东五羊村；90年深圳莲花二区；93年深圳法规；94年建设部城市新建住宅小区管理办法颁布。 5，政府推动和引导了物业管理的发展。,物业管理的特征,1，社会化：改变了自建自管方式，业主到社会上选物业公司，公司到社会找物业。 2，专业化：配备专业人员、有专门组织机构、专用管理工具、科学管理措施和工作程序、现代先进维修技术。 3，市场化：物业管理是经营，提供的商品是服务。方式是等价有偿。自主经营、独立核算、自负盈亏、独立承担民事责任。,物业管理的地位和作用,1，
3、促进经济增长（购房，装修、家具，使用过程的维护和水电气，大、中修，更新改造等后三项支出超过前一项）； 2，提高人民居住质量； 3，增加就业； 4，维护社会稳定； 5，促进房地产业良性循环；,学习物业管理条例原文 一总则,1，条例2007年8月26日修改，修改后的条例2007年10月1日起施行； 2，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责对本区域物业管理活动的监督指导； 二，业主及业主大会 1，业主大会有什么人组成（第8条）； 2，业主大会的成立要求：A，一个管理区域成立一个业主大会；B，应当在物业所在地人民政府房地产行政部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导下成立；C，业主入住50%以上的情
4、况下成立。,学习国务院物业管理条例,3，业主大会的性质是物业管理活动的自治组织（8条2款） 4，只有筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，才应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；（12条3款） 5，业主委员会是业主大会的执行机构（15条） 6，业主委员会自产生之日起30日内，向房地产行政部门备案（16条）,学习物业管理条例,7，业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任（16条2款）； 三，前期物业管理 1，前期物业服务合同的特征：具有过渡性；建设单位和物业企业签订；具有不确定性。（多选单选均有本题。教材56
5、57页,条例26条）。 2，物业服务合同是一种附终止条件的合同(教材57页） 3，前期物业服务，开发建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业（24条）,4，物业入住小区施行承接验收制度。,5，承接验收资料主要是：竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网竣工图（19条） 6，三级资质的物业服务企业只能承接20万平方米以下的住宅项目。（教材105页） 7，物业资质管理的必要性：B，把好市场准入关；C，建立市场清出制度；D，实行企业资质审批制度。（教材102页） 四，物业管理服务 1，物业企业资质管理的实质是行政许可制度（32条）； 2，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法
6、人资格（32条）； 3，从事物业管理的人员，按照国家有关规定取得执业资格证书（33条）；,学习物业管理条例,4，物业管理服务的特点：公共性和综合性；受益主体的广泛性和差异性；服务的即时性和无形性；服务的持续性和长期性（教材第二章3536页） 5，物业服务的内容包括以下两个方面：一是对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序（教材36页） 6，物业管理用房的所有权属于业主（38条）,学习物业管理条例,7，什么情况下业主受到财产和人身伤害物业企业要赔偿，没有按照物业服务合同提供应有的服务，导致业主受到损害的（36条） 8，物业服务终止时应当向业主委员会或
7、新选聘的物业服务企业做好交接工作（39条） 9，物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则（41条） 10，物业服务收费定价形式有三种：政府定价；政府指导价；市场调节价(教材47页） 11，物业管理计费形式：包干制和酬金制（教材49页）,学习物业管理条例,12，酬金制的收费方式在非住宅物业项目和高档住宅物业管理项目中较多采用(教材49页） 13，物业服务中产生收费纠纷由物价管理部门调处。 14，业主委托物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定（如送小孩上学）(44条）。 15，物业服务企业接受委托代收水、电、气、暖、通讯和有线电视费，应向委托单位收取报酬（物业服务收费管理
8、办法第17条）,学习物业管理条例）,16，三级保洁服务标准中的要求有：A，生活垃圾每天清运一次；C，小区公共场所每日清扫一次；D，公共雨水、污水管道每年疏通一次（教材44页） 17，维护小区秩序的主要方式：A，履行告知义务；B，履行制止义务；D，履行报告义务（46条）。 五，物业的使用与维护 1，对小区物业使用与维护的基本要求：A，公共建筑和公共设施的规划用途不得擅自改变；C，小区道路不得擅自占用、挖掘；D，装饰装修应当事先告知物业企业（50、51、53条）,学习物业管理条例）,2，装饰装修应当做到：B，保证工程质量和安全；D，符合工程强制性标准（住宅室内装饰装修管理办法第3条）。 3，专项维
9、修资金主要用于保修期满后物业的公共部位、公共设施设备的维修、更新、改造（54条2款）（发出题、，从那里列支） 4，那些业主缴纳专项维修资金：A，住宅物业业主；B，非住宅物业业主；D，与单幢住宅楼相连的非住宅物业业主（54条）。,学习物业管理条例）,5，利用公共部位和公共设施进行经营的：A，征得相关业主、业主大会同意；B，经物业服务企业同意；E，办理合法经营手续（55条） 6，商品房维修资金交存方式：产权人入住新房前，将首期维修资金存入资金账户（需要当地房产行政部门联系）住宅专项维修资金管理办法第4条2007年12月4日修改，2008年2月1日起施行。1998年原办法废止。 7，购商品房按照住宅
10、建筑安装工程造价的58%缴纳首次专项维修资金（同上）。,学习物业管理条例,1，从事物业服务人员的职业素养：A，自信自强、积极向上；C，奋发努力、坚忍不拔；D，诚恳待人、热情服务；E，文明礼仪，着装整洁（教材111112页）。 2，堵塞消防通道的处罚：B，单位的处以警告，限期改正，罚5万元以下罚款；D，个人的处以警告，限期改正，处以5千元以下罚款（消防法） 3，根据人们在社会上违法程度不同，应承担的责任：民事责任、行政责任和刑事责任。（第六章的引题）,学习物权法第六章相关内容,1，建筑物区分所有权构成：业主房屋专有部分所有权、共同共有和共同管理权（70条）。 2，建筑小区内，出售、附赠和出租车库
11、、车位的当事人是：由开发建设单位和购买、租赁车库、车位的人约定。(满足业主需要。74条） 3，将住宅改为经营用房一般不允许，要改变的需要办理手续是“除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意（77条） 4，个别业主侵害别的业主的合法权益，业主可以：行政投诉或依法起诉（83条）,学习民法通则,1，调整物业活动的主要法律有：民法通则；合同法；公司法。 2，属于财产权的有：物权、债权、知识产权。 3，民事法律五原则是：平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用。（民法3、4条） 4，民事权利能力和民事行为能力：完全行为能力人：18周岁以上成年人具有完全民事行为能力；16周岁以上，以自己劳动收
12、入为主要生活来源，视为完全民事行为能力人。（民法11条）,5，法人应具备的条件：一，依法成立；二，有自己必要的财产或者经费,三，有自己的名称、组织机构和场所；四，能够独立承担民事责任。（民法37条） 6，法律关系就是主体之间的权利义务关系(54条）； 7，民事法律行为有效的条件：一，行为人具有相应的民事行为能力；二，意思表示真实；三，不违反法律或者社会公共利益。 8，财产所有权：是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。,9，诉讼时效：一，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。,二，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期
13、间重新计算。,学习建设部（2010）165号文件物业承接查验办法,1，物业承接查验办法于2010年10月14日印发，2010年10月21日网上公布，于2011年1月1日起施行。 2，该办法是根据物权法、房地产管理法和物业管理条例制定（1条） 3，物业承接查验工作由物业服务企业和开发建设单位按照国家规定和前期物业合同的约定进行。(2条） 4，开发建设单位和房屋买受人应当在买卖合同中约定共有部位的配置和建设标准以及公共设施的配置和建设标准（6条）,5，前期物业合同应当包含物业承接查验的内容。,（1）前期物业合同对物业承接查验内容有约定的，按约定查验；约定不明的可以补充约定。 （2）达不成补充协议的
14、，按照国家标准或行业标准履行。 (3)没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（8条） 主要是三个标准：约定标准、国家标准（GB强制标准；GBT推荐标准）、行业标准（JGJ）。另有企业标准QB,6，建设单位应在物业交付使用15日前与选聘的物业企业完成查验工作。,7，查验主要依据的文件：前期物业服务合同、物业规划设计方案、建设单位移交的图纸资料等（12条） 8，查验程序：确定物业承接查验方案、移交有关图纸资料、确认现场查验结果、办理物业交接手续等（13条） 9，不属于物业承接查验的内容：供水、供电的共有设施设备、供气、供热的共用设施设备和通讯、有线电视等的共用设施设
15、备。（17条） 10，物业服务企业自物业交接后30日内，到房管局备案资料：前期物业服务合同、建设单位移交资料清单、查验记录、交接记录等（29条）,该文件共四十八条对规范物业承接验收制度作了较详细规定，希望个物业,公司，回去组织认真学习，为搞好物业承接验收和对小区共用部位和公共设施设备的管理打下坚实基础。 下边学习相关的法律、政策。,今年补充教材内容,由于物业师培训教材编写于2006年，近两年与很多新的变化：物权法颁布施行、修改物业管理条例物业管理企业资质管理办法、重新颁发住宅专项维修管理办法和物业服务定价成本监审办法，所以今年的新教材，对第三章第一节、第五节、第七节进行了修改，增加了第四章“建
16、筑物区分所有权”，将原来的第四章“房地产相关制度与政策”变为第五章。新补的内容，我们没见到教材，但在网上已经发布。因此，我们专门学习一下：,一，对物业管理条例.的修改,我们在学习条例时已经学过，此不再赘述。,二，2007年11月26日建设部以164号令，对对物业管理企业资质管理办法的修改内容有两个： 1，将“物业管理企业”改为“物业服务企业”。 2，删除了原办法中的十七、十八和二十二条。 3，将原来教材第三章第五节“物业管理企业资质管理制度”改为“物业服务企业资质管理制度”,第三章第七节：住宅专项维修制度,2007年12月4日根据物权法、物业管理条例等法律、法规，建设部会同财政部发布了住宅专项维修资金管理办法，该办法2008年2月1日起施行。 三，定义、管理原则和监管部门： 1，定义：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。 A，共用部位：由法律、法规和房屋买卖合同规定或
