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1、,标鼎时代标鼎联合产业地产研究中心,产业地产项目的价值提升, 锐意地产思想家,产业地产专业服务商 ,2012年5月,“三维一体”思维法,产业地产,一、城市发展分析,城市发展是产业地产价值提升的前提,城市发展分析,什么是城市发展分析,产业规划分析,城市规划分析,产业地产,协同,协同,约束,引导,城市发展分析,指导 分解,反馈 影响,落实,落实,城市发展分析,产业竞争力是城市和区域发展的根源,城市功能的协调是产业竞争力得以持续的基础。,产业规划与城市规划在发展过程中式一种双向互促的关系,互为条件,互相作用,不断推动城市的发展。,产业作为城市发展的支柱和动力源泉,城市作为产业发展得载体和依托,产城一
2、体,构筑城市宜居宜业的发展格局。,什么是城市发展分析,城市发展分析,产业规划分析,从当地实际状况出发,充分论证国内外及区域经济发展态势后,对当地产业发展定位、产业体系、产业结构、产业链、空间布局、经济社会环境影响,实施方案等做出的科学计划。 简单的说:产业规划是解决该区域内产业“发展什么”以及“如何发展”的问题。,产业规划概念,城市发展分析,产业规划分析内容,该区域产业发展战略与目标 该区域产业结构及产业链 该区域产业现状分析 该区域产业发展政策,城市发展分析,产业规划分析方法,多纬度论证 不同阶段客户需求市场调研 筛选目标客户群,城市发展分析, 多纬度论证,产业池,政,企,研,国家战略解读,
3、经典案例解读,区域战略解读,城市资源解读,产业能力解读,?区域产业目标,?区域产业缺口,?产业链发展顺序,?利益与风险,城市发展分析, 不同阶段客户需求市场调研,促进区域发展 增加就业与税收,企业成长阶段模型,加速器,孵化器,产业园,企业需求,发展载体,发展阶段,创客中心,创客中心,政府需求,城市发展分析, 筛选目标客户群,目标客户群,产业相关企业信息,项目定位,企业业务拓展需求,企业区域资源需求,企业项目配套需求,产业相关企业信息, ,城市发展分析,城市规划分析,为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标,确定城市性质、规模和发展方向,合理利用城市土地,协调城市空间布局和各项建设所作的综合部
4、署和具体安排。 简单的说:城市规划是解决该区域内“土地如何合理利用”以及“空间资源如何有效配置”的问题。,城市规划概念,城市发展分析,城市规划分析内容,城市总体规划 城市控制性详细规划 土地政策,城市发展分析,城市规划分析方法,选址论证 用地分析 体量测算,城市发展分析, 选址论证(SWOT分析法),优势,劣势,内部能力,外部因素,机会,风险, 招商能力, 运营能力, 融资能力, 招商能力, 运营能力, 融资能力, 土地政策, 产业政策, 交通, 土地政策, 产业政策, 交通,增长型战略,扭转型战略,防御型战略,多元型战略,城市发展分析, 用地分析用地规模,级别,类别,城市发展分析, 用地分析
5、场地条件,场地平整度 坡度等级: 5% 5%-10% 10%-15% 大于15%,拆迁 拆迁类型 拆迁量 拆迁难度,地质 一般土质 沙质 难开挖石质,基础设施建设 公路 铁路 机场 水 电 加油站,周边产业 农业 工业 服务业,周边自然环境 山地 湖泊 河流 海洋,内部敏感设施 军事设施 文物 政府设施,城市发展分析, 体量测算业态规划,产业链,商务配套,住宅(公寓)配套,其他配套,产业链: 核心行业 上下游行业 配套行业,商业配套: 总部办公 酒店会所 会议培训,住宅(公寓)配套: 员工宿舍 专家楼 员工居家,其他配套: 文化设施 体育设施 景观设施,城市发展分析, 体量测算强度测算,二、构
6、建适宜的运营模式,适宜的运营模式是产业地产价值提升的基础,构件适宜的运营模式,不同运营模式下的KPI,运营核心,结构类型,园区形态,运营方式,模式一,模式二,模式三,土地运营,资源运营,资本运营,政府主导型,政企结合型,企业主导型,综合性园区,主力企业带动,土地一、二级开发并存,专业性园区,整合资源,促进产业链发展与服务提升,资本效应,驱动物业资产升值,构件适宜的运营模式,客户需求,重点风险控制,未来发展方向,模式一,模式二,模式三,定制化产品,配套服务,品牌效应,准确把握经济环境、政治环境,城市更新,扩展城市集群,产业升级,向产业高端和高端产业发展,产业资本与金融资本互动共赢,弹性的招商策略
7、,良性的资金循环,核心产品模块化,快速复制,三、规划建筑设计系统解决方案,规划建筑设计系统解决方案是产业地产价值提升的支撑,规划建筑设计系统解决方案,产业地产规划设计的变革,服务价值 设计价值,单一技术服务,综合系统服务,服务的细分程度越来越高,专业化程度加强,规划建筑设计系统解决方案,对接社会资源,建立服务平台,提升服务价值,人力资源,金融,行业协会,政府部门,服务平台,产业地产,研发,运营,技术,规划建筑设计系统解决方案,城市发展,金融服务,招商服务,咨询服务,运营服务,运营模式,以城市发展为导向,以整合各方面服务为保障,展开产业地产项目的相关工作。,技术服务, 综合系统服务是项目顺利推进
8、的保障,规划建筑设计系统解决方案,项目设计管理,方案设计,项目咨询,工程设计,项目后期运营评估,规划建筑设计系统解决方案, 产品细分、服务细分,需要无缝连接,四、经典案例分析,吉峰农机(西北(国际)农机机电贸易城) 青羊总部基地,吉峰农机 (西北(国际)农机机电贸易城),城市发展分析, 公司背景,吉峰农机创始于1994年,经过15年发展,已形成传统农业装备、载货汽车、通用机电、农用中小型工程机械等四大骨干业务体系。总资产3亿,员工1000余人,下属控股直营店80余家,加盟店600余家,连锁网络覆盖四川、重庆、云南、贵州、陕西、江苏、广东、广西等地。公司现为中国连锁经营协会理事单位、国家一级农机
9、营销企业、中国特许经营连锁百强企业、全国促创业带就业特许加盟50家示范单位。目前,在国家“支农、惠农”的大好政策环境下,公司继续以“推动行业进步、发展现代农业”为己任,立志成为中国最优秀的农机连锁企业。,城市发展分析, 项目背景,西北(国际)农机机电贸易城项目总占地1200亩,总建筑面积150万平方米,由农业及工程机械化设备专业市场集群、综合商务配套区、农业生态化总部基地区三大功能板块组成。项目一期占地面积263亩,总建筑面积约32万平方米,将建设集聚现代化商贸流通、仓储物流、产品展示、配套商务服务、电子商务、农机检测、维修培训、农机科技博览、农机学术交流等为一体的城镇综合体。,城市发展分析,
10、 项目定位,西咸新区重要功能承载区 秦汉新城核心增长极,西北农机城 西北生态总部城,跳出传统地产开发局限,以区域运营高度成为西咸新区商贸、总部经济发展的最佳载体, 推动西咸新区产业集群发展;,以区域运营者姿态融入新区发展脉搏,以区域价值作为连接两大板块的纽带;,承载项目发展的两大核心板块,城市发展分析, 区域分析,选址分析,项目位于西安市西咸新区,位于多条高速与312国道的交汇处,其区域价值与交通价值尤为突显。,规模分析,项目用地规模1200亩,其中一期用地为263亩。,商业运营模式,产品结构,商业运营模式, KPI,规划建筑设计,区域交通及出入口设置,1#、2#地块为项目一期启动地块,总占地
11、263亩,其中1#地块占地113亩,为工业用地性质,2#地块占地150亩,为商业与工业用地混用性质。 福旬引路是连接福银高速、咸旬高速的主通道,是目前地块人流来源主方向;,规划建筑设计,地块价值划分,南北向的咸旬高速引路,是本项目人流的主要方向,也是最主要的形象展示面。 第二条是东西向的双韩路,它是本项目整体的联系纽带,向东约3公里可以直接上机场高速,因此是项目未来主要的商务流线。 所以这两条道路两侧的用地价值都很大,规划建筑设计,道路交通及停车,规划建筑设计,道路交通及停车,规划建筑设计,商业业态设计及配套设施,规划建筑设计,形象设计,通过体量及建筑高度的变化形成丰富的天际线,规划建筑设计,
12、形象设计,根据人的视觉感受,从远、中、近等不同广告位的设置,满足入驻商家不同层次的需求。,规划建筑设计,形象设计,功能与美观结合的标识标牌,依照人体工程学感性知觉,符合观看者的需要,由远及近的,增强整个市场的辨识度。,规划建筑设计,模块化设计,4S 5亩,4S 5亩,4S 5亩,4S 5亩,4S 5亩,4S 5亩,2S,2S,4S 7亩,4S 7亩,4S 10亩,4S 10亩,4S 5亩,青羊总部基地,城市发展分析,城市规划道路,青羊总部基地位于青羊工业集中发展区的核心区域,日月大道以北,成飞生活区以南,成飞大道以西,距三环路2.5公里,与规划中的城市区域中心“青羊新区”一路之隔。 青羊总部基
13、地相对中心城区有一定的独立性,又有很好的可达性。,区域及选址分析,城市发展分析,青羊工业集中发展区 青羊工业集中发展区属于成都市产业布局规划的20个工业集中发展区之一,在青羊区“五区一带”战略规划中占有重要地位,由三大部分组成:总部基地、时尚青年城、英国小镇,总占地3015亩。 (1) 总部基地 青羊工业总部基地位于青羊工业集中发展区东区的核心区域,占地面积901亩,总建筑面积69万平方米,定位于发展新型总部经济,为企业打造彰显和提升企业形象气质的总部,形成企业翘楚聚集的精英领地。截至目前,总部基地引进国内外知名企业300余家,已入驻200余家,员工人数1.5万余人。 (2)时尚青年城 项目定
14、位为“青年时尚生活特区”,位于青羊工业总部基地与英国小镇之间,总占地面积188亩,建筑面积约34万平米,是专门为入区企业员工打造的配套用房,以5万平方米时尚主题配套商业为支撑,可提供生活、购物、休闲、娱乐“一站式”服务,目前已有太平洋影院等实力商家确定进驻,区域商业升级序幕即将在此拉开。 (3)英国小镇 英国小镇项目以国际领先设计理念,借鉴英伦建筑风格,形成了独具异域特色、功能齐备的居住小区。项目配备有4万平方米的商业设施,目前优玛特大型超市、德克士快餐等已经正常经营,可满足周边区域近8万居民的全方位需求,业态多样、品质上佳的商业配套必将有效提升区域商业的形象与档次。项目共约5000户居民,已
15、全部交房。 企业背景:成都青羊工业建设发展有限公司成立于2004年6月18日,由成都市青羊区国有资产监督管理办公室、成都置信实业(集团)有限公司、四川合信实业有限公司共同发起成立的有限责任公司。,项目概况,城市发展分析,青羊总部基地总占地1089亩,主要服务四川并辐射整个西部地区。 低密度、低容积率、高绿化的办公、研发、生产园区。,规模及特点,商业运营,独栋办公:300亩 联合办公:601亩 配套设施:188亩 其中:一、二、三、四期近46万平方米总部研发楼及配套设施的建设,五期近39万平方米的总部研发楼及配套设施。,产品结构分析,商业运营模式, KPI,规划建筑设计,青羊新区为青羊区未来行政
16、中心,位于铁路西环线以西、成飞基地以东、武侯区以北、清水河以南,总用地面积约10.6平方公里。随着青羊区政府搬迁至此区域,未来新区将成为常住人口达20万的高尚住宅区与区域商业中心,将为东区项目提供稳定客源,二者形成呼应之势与集聚效应,必将协同提升区域商业氛围并促进区域商业全面发展,未来前景无限。,区域交通分析,规划建筑设计,日月大道,成飞大道,城市规划道路,城市规划道路,主干道,城市规划道路,园区道路,人行流线,整个园区车行流线充分利用 城市干道与区域规划道路,结合园区的组团规划,将主要车行规避与组团之外,组团内部形成单纯的人行流线与独立的景观空间。 停车方式主要为建筑底部地下室停车及架空层停车和部分地面停车。,道路交通及停车,规划建