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1、合院式别墅篇,别墅(villa) 即别业，在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。现在普遍认识是，除“居住”这个住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所。,别墅分为以下5种：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅、空中别墅。,独栋别墅即独门独院，上有独立空间，中有私家花园领地，下有地下室，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落、游泳池、亭子、篮球场等。,联排别墅发源于英国，在欧美普遍存在。位置往往在靠近城市交通方便的郊区，高度一般不过5层，邻居之间有共用墙，但独门
2、独户。在西方，联排别墅的主人是中产阶级或新贵阶层。在中国，它们则属于高消费人群。联排别墅一般由几栋或者由十几栋小于5层的低层住宅并联组成，每栋的面积大约在150-200平方米，前后有自己的独立花园，但花园的面积一般不会超过50平方米，另外还有专用车位或者车库。很多人都认为这类低层、低密度的花园住宅能满足他们对良好居住环境的需要，能提供一种“宽松、舒适、安静、自由独立”的居住环境。把3个以上单体别墅连起来就是联排别墅，所以： 1、左右是共用墙体，上下则是有天有地，可以有院落，有露台，有车库。 2、地上层数一般2-3层，有的有地下室。 3、有经济型和豪华型之分，经济型有250平米左右的，豪华型可以
3、达到450平米或更多。,双拼别墅是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅，它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品。,叠加式别墅是别墅按建筑形式分类的一种。它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，也有点象复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。,空中别墅发源于美国，即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。,6,高容积率别墅的涌现,市场背景：独栋别
4、墅禁批催生高容积率别墅产品 对于目前别墅用地禁批，别墅居住需求却有增无减，别墅禁令成为别墅价格上涨令，而关于别墅的容积率及密度，对于目前的市场而言，高密度别墅似乎已占有市场大部分供应份额，从容积率0.8的类独栋至1.0容积率的纯别墅项目，面对同等容积率下能产生高溢价的机会，高容积率别墅已成为目前开发商着力探究的课题。 边界产品涌现 和院别墅复兴 高容积率别墅能带来高容积率及覆盖率地块经济价值的提升，尽可能多的实现更多别墅面积，方能使土地价值最大化。由于独栋别墅目前报批已被禁止，结果更多的关注点则从双拼、联排、叠加中寻找平衡，创新型组合方式的边界产品不断涌现，其中便包括合院别墅。,规划对低密度的
5、大体标准概念中：别墅容积率不大于0.35。,7,院墅起源： 从规划设计角度看，中国自古以来都是最善于设计高密度高品质居住产品的国家，从江南古镇院落到北京的四合院，均有密度高，空间感大于实际的特性，此类设计手法很显然是值得今人借鉴的。 传统合院式住宅空间层次丰富，从街坊至里巷、至院落，再至居住空间、空间由开发逐渐趋于封闭。传统院落式中国传统家居中的生活空间，是居住活动的中心场所，有很强的归属感和聚合力。在北方地区多采用此建筑形式，如传统的北京四合院等。 而如今的院墅住宅，其产品属性介于独栋和联排之间的物业形态，市场常见的院墅产品多以四联、六联或多联的形式为一体形成组团，排布成全围合或半公共交流空
6、间的院落。,产品组合方式思考合院别墅,8,合院别墅优缺点,优点： 围合形成的院落空间为邻里交流创造条件。 封闭的外观保持了必要的私密性。 院落内部可做景观设计，成为休闲场所，营造高品质居住环境。 在北方围合式建筑可以阻挡寒风入侵，有利于保温防寒。,缺点： 围合阴角处相邻的住户有严重的视线干扰。 围合阳角处的住户看不到优雅的庭院景观。 院落内部可做景观设计，成为休闲场所，营造高品质居住环境。 在南方炎热地区围合建筑阻挡风的通路，削弱了自然通风的效果。,9,合院别墅类型及案例,合院-联排别墅 泰盈九如溪谷 合院-类独栋别墅 丽山国际 龙湖蓝湖郡 合院-独栋别墅 龙湖悠山郡 纳帕尔湾美式独栋四合院,
7、10,合院联排别墅 联排的联结及设计形式，私家庭院面积舒适。院落错落，且多为私密性院落。 建筑东西面相接，多呈L型或U型，面宽尺度舒适。 0.8-0.9的理想容积率，比普通联排具有更多的景观性及舒适性。,合院-联排别墅,11,沈阳 泰盈九如溪谷 占地面积：45万 建筑面积：44万 户均建筑面积：129 （联排160-230） 容积率：0.9 绿化率：60% 园区规划中运用了九宫格布局，九组围合成一个合院，九个合院为一个整园，并形成了一个个小单元的“四合院”式联排，使交流需求和公共绿化空间得到保证。,合院-联排别墅,12,整体规划呈现出六维格局，宅、院、弄、园、庭、街六度空间层层展现，在突出私密
8、性同时，又使园区富于韵律变化 泰盈九如溪谷成功回归中华院落精神，使其具有传统别墅不可比拟的向心力与凝聚力。十余人家围合出的归属感与领域感，终结了别墅“别处生活”的孤独感。 以23层的现代风格联排别墅建筑满足现代人的居住要求，以开放式的围合院落阐释四合院式联排的友居情意。,合院-联排别墅,13,合院-类独栋别墅,合院-类独栋别墅 类独栋别墅的联结及设计形式，中央大庭院近600平米，且私家庭院面积舒适，院落错落，且多为私密性院落。 建筑构建局部相接，露台面积及尺度舒适，建筑自身设计错落有致。,14,合院-类独栋别墅,青岛即墨 丽山国际项目（七合院美墅） 建筑设计：上海筑合建筑设计事务所 组团占地面
9、积：2700 组团建筑面积：1690 户均建筑面积：240 容积率：0.63 绿化率：30%,15,合院-类独栋别墅,地下层,16,合院-类独栋别墅,一层,17,合院-类独栋别墅,二层,18,合院-类独栋别墅,三层,十二合院 上海龙湖蓝湖郡 龙湖的创新十二合院一经推出，市场反应良好，相对同区域产品，具有较高的溢价能力，其合院组团利用了堆土抬高地势，这样其地下室的实际高度仍在地面之上，避免了传统地下室潮湿、采光通风差的问题；并且，可由下沉式庭院直接入户，从而实现双首层、双入户。 建筑设计：美国 Bassenian/Lagoni Architects 组团占地面积：34.7万 组团建筑面积：50万
10、 户均建筑面积：250 容积率：1.44 绿化率：35%,C,C,D,D,E,E,F,F,G,G,H,H,合院-类独栋别墅,20,缺点： 院落间整体建筑间距较小（12米），私密性受到一定影响，并且由于建筑的围合，导致部分户型以东西朝向为主（F型），南面采光口较小，观景面较小，在销售过程中，客户产生抗性较多。,合院-类独栋别墅,江南-润园,江南-润园,24,合院-独栋别墅,合院-独栋别墅 准类独栋别墅的存在模式，如无建筑规范要求或报批限制，去掉建筑构件，则为实际型独立别墅 建筑东西面均不相接，建筑连接尺度理想,25,重庆龙湖悠山郡 建筑设计：美国 Made& Make Architects 深圳
11、华汇设计有限公司 组团占地面积：2800 组团建筑面积：1960 户均建筑面积：280 容积率：0.67 绿化率：33% 悠山郡的七合院有7个独栋别墅组成，不但给人7个独栋（并非7个联排）别墅的印象，而且各独栋别墅之间的间隙客观上相对封闭的内部公共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊，达成“内”与“外”的沟通。,合院-独栋别墅,26,每个合院别墅由7栋独立别墅组成，采用了子母楼的设计方式，其中母楼为每栋别墅的生活主体，共为3层，子楼则承载分立于主体之外的生活空间，为12层。别墅之间子楼相连，而母楼分开，这样可使每栋别墅从外观上看更近似独立，而实际上却获得了联排别墅的容积率。 每个合院中包含7栋别
12、墅，其中又含有3种不同的户型，户型的不同使得外立面的处理不会千篇一律。当合院别墅无间距地旋转或对称地拼接生长形成，那么总体上就获得了空间及外形各异、独特和统一兼容的欧洲镇落形态。,合院-独栋别墅,27,合院-独栋别墅,28,美式独栋四合院 每户除了拥有私家庭院、半公开庭院，同时通过四户之间的围合也造就出了公共的户外元素，大幅增加了公共区域的私家共享，所以在丝毫不减弱别墅居住感的情况下，有效地提高了土地利用率。,北京纳帕尔湾 占地面积：19万 建筑面积：13.7万 容积率：0.4 绿化率：40%,合院-独栋别墅,保利-西塘越,拓展案例,1、产品模块（十合院）,五种不同的户型单元，十户围合，新空间布局，新邻里情怀。 户型面积280-320，从容享受。 中庭花园扩展了邻里之间的交流。 可视实际需要对十合院进行拆分，取其部分。,A,C,D,E,B,B,A,C,D,E,龙湖合院别墅,A,C,D,B,E,地下室平面,A,C,D,B,E,地下室-3.1m标高处,A,C,D,B,E,一层平面,A,C,D,B,E,二层平面,A,C,D,B,E,三层平面,A,C,D,B,E,屋顶平面,经济技术指标,户型面积,参考户型,参考户型,
