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1、阳江电瓷厂项目可行性研究报告一、项目概述3（一）基本数据3（二）项目背景3（三）地理位置5（四）周边环境5（五）宗地现状7（六）市场调研的基本结论7（七）项目基本发展模式8（八）产权转让、发展方式及股权架构8（九）财务评价的基本结论9（十）风险分析的基本结论及应变措施10二、市场调查10（一）阳江市经济现状与房地产业发展特点10（二）项目所在区域市场情况15（三）电瓷厂项目可比楼盘调查分析19（四）电瓷厂二手市场调查21（五）同类住宅平均建筑成本22（六）同类住宅平均销售单价22三、发展规划和营销策划22（一）基本数据22（二）规划的要求与限制23（三）发展方案的初步设想23（四）计划发展期2
2、4（五）电瓷厂项目的SWOT分析24（六）目标市场的确定和发展定位26（七）销售速度预测27四、发展成本28五、财务评价29（一）项目资金回收及还贷期限29（二）项目投资利润测算29（三）财务机会/风险分析及应对措施30（四）财务评估结论30六、项目风险分析31（一）盈亏平衡分析31（二）敏感性分析31（三）不确定因素分析及应变措施32七、结论和建议34（一）基本结论34（二）存在的问题34（三）项目发展建议35电瓷厂项目可行性研究报告(2009年12月)一、项目概述（一）基本数据占地面积： 48427.5;总建筑面积：预计121069平方米容积率：预计2.5。（二）项目背景1、项目背景电瓷厂
3、地块位于江城中心老城区北环路，周边道路交通便利， 我司就该项目在阳江市规划局了解到地块建筑容积率预计在2.5左右，暂时没有其他规划的限制。（三）地理位置地块北侧面向新江花园住宅楼，东临华坚宾馆，西侧，南侧面向北山公园，有部份底商及自建房在北环路靠近项目挡在外侧，项目部份商铺不属一线街铺。从江城区宏观地理位置看，该地块位于江城区中心，距传统的商业居住区约5-8分钟车程，东侧隔二条街即可到石湾南路，南边是传统的老城区繁华区域新华北路、人民广场。（四）周边环境1、交通状况该地块南侧紧临北环路，西侧由梅花路连通广州的东西交通大动脉东风路，东有了岗路接驳西平南路、广州大道、环市路和城市交通新干线的内环路
4、，道路四通八达；在中山一路、东风路在距本项目50米之内设有超过30条公交线，锦城花园西侧是2、30、106等多路公交车总站；在地块西、南100米内有地铁杨箕站进出口，步行不会超过5分钟。从地块到达市内主要办公、商业的交通非常便利。2、配套设施作为传统的高尚住宅区，本项目所处区域的商业、娱乐、教育、医疗等生活配套设施完善。在项目步行5分钟内的设施包括：商业、市场：本项目附近有东峻百货、7-11连锁店等商业设施；杨箕村肉菜市场、水均岗肉菜市场、东环肉菜市场等肉菜市场；天河城购物广场商圈距本项目在一个地铁站和一个公共汽车站内。餐饮：麦当劳、欣叶台湾餐厅等中西食肆；教育：东山区以集中了大量优秀学校闻名
5、，本地块周边即有锦城黄金幼儿园、东方红幼儿园、锦城花园东风东小学低年级部、育才中学，稍远有东风东小学高年级部、执信中学、广州市第七中学、培正中学、培正小学、广铁一中等名牌学校，教育资源极其丰富。娱乐：荷里活东、大上海夜总会、各类酒吧等娱乐设施；医疗：广州空军医院、广州市十二人民医院等； 银行：工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、上海浦东银行、广州商业银行等银行。3、景观地块南边是9层高的旧住宅楼以及内环路放射线（离地约28米高），中山路对面是天兴大厦及广铁新建的宿舍楼宇，两座楼宇皆为33层高且体量大，这个方向的视线不通畅且受高架路的影响比较大。西面是多层旧式宿舍楼和兴建中的高层住宅，低层景
6、观一般，高层可望繁华的城市景观。东南面是锦城B5栋高层，景观和视线受到一定的限制和影响；东侧是小学，楼层较低、建筑密度小，视线较宽广，且东侧远景为天河新区，景观条件不错；北面是锦城A区小高层和内部规划用地，若采取一定的措施，如兴建内部花园，在小高层顶部做绿化，中低层的景观会比较好。本项目南面的内环路放射线对楼宇价值产生了较大的影响。因为内环路的建设，锦城B5栋价格就从一手楼的9000多元/平方米锐减至二手楼7000多元/平方米，跌幅逾2成，部分业主抛售该栋物业。最近，政府在高架路两旁安装隔音屏，对改善噪音污染有一定帮助。但总的来说，项目北向的景观会比南向好。（五）宗地现状南苑地块略呈正方形，南
7、窄北稍宽。地块内现有建筑物约12400平方米，最高为6层的住宅楼，计划在军方搬迁后拆平。地块在中山一路有主要的出入口，施工水电基本能满足要求。（六）市场调研的基本结论1、市场调查广州市房地产市场经过1999年的调整期，在2000年进入新的阶段。政府继续控制土地供应量以及基建投资的不断增长，一定程度改善了房地产市场供求状况。随着福利分房结束，集团购买力已基本消失，个人消费者成为住宅市场的主力，其消费能力在2000年内表现不俗，年内住宅成交量稳步增长，虽总体成交量还是较1999年下降，但个人消费需求有效承接了市场供给，广州整体住宅市场呈平稳发展态势。城区内的住宅项目，因其特有的生活方便性，有其特定
8、的消费群，特别是东山区，传统上就是政治、经济、文化、金融、办公之区，昔有“有钱有势住东山”之说，在消费者心中具有一定的魅力，改革开发后广州第一个中外和资房地产开发项目“东湖新村”就在东山区。由于这区房地产市场发展比较成熟，区内的住宅供应量和需求量相对来讲比较稳定。城区内因为地块的面积的限制，具规模的住宅小区不多，特别是规划设计合理、综合质素优良的大形小区更是罕有，且呈日渐减少的趋势，故这类物业有较好的市场前景。目前广州中高档的住宅多集中在天河区和东山区，销售价格基本都在6000-8500元/平方米之间。但从整个广州市场来看，新城区及郊区房地产市场蓬勃发展，供应量大，质素高，相对与旧城区住宅项目
9、有价格低、环境好的优点，对旧城区楼盘有一定冲击。2、研究的基本结论具体到本项目，由于能与锦城花园连成一个大规模楼盘，借助锦城的优势和声誉及我司的名牌效应，根据广州市总体市场及项目周边的楼盘销售情况，住宅均价定在7500元/平方米，相信能较好地被市场接受，保持稳定的销售速度。（七）项目基本发展模式若项目能取得3.5倍的容积率，考虑合理的建筑密度，项目可建成三座20-22层高住宅，根据目前区域市场情况及对未来目标消费群的预测，计划本项目全部做成三房以上的大面积户型，平均户面积为120平方米左右，每层四六户，住宅景观朝向以东、北为主。项目建成后，与锦城花园融合在一起，将是一个外立面美观，区内环境幽雅
10、，配套齐全、室内设计合理、装修精美的豪华精品高尚住宅小区。在此假设下，项目的发展周期约3年，其中建设周期为1.8年。（八）产权转让、发展方式及股权架构（九）财务评价的基本结论 本项目财务分析的基本假设如下：l 容积率为3.5倍，即地上建筑面积42000平方米，其中无偿公建500平方米，可售住宅面积41500平方米，估计地下室面积4000平方米（包括机房、车位）；l 项目发展期为3年；l 地上建筑物的建造成本是2900元/平方米，含豪华装修；地下室建造成本为2500元/平方米，含机电设备；l 项目的正常销售价格是7500元/平方米，车位售出111个，每个13万元；l 项目的销售费用为销售收入的3
11、.25%；l 银行贷款按年利率5.31%（一年期）和5.49（二年期）计算利息。l 资金来源：自有资金6000万元，银行借贷8000万元，平均借贷期限为1.06年，利息支出合计457万元。 本项目的税前成本为26888万元，税后利润为3807万元，税后成本利润率为15.20%，全部投资计息季度内部收益率为20.66%，全投资不计息年度内部收益率为26.04%（若仅贷款部分计息则年内部收益率为38.14）；项目投资高峰时点为2004年第3季度，资金的需求峰值为13294万元；项目的销售价格盈亏平衡点为6071元/平方米，正常条件下的销售量的盈亏平衡点为33519.6平方米，销售比率为80.77%
12、。 根据上述财务计算的结果，本项目财务上的结论是可行的。 （十）风险分析的基本结论及应变措施根据对建安成本、销售价格和容积率的单项敏感性分析，对于项目影响最大的是销售价格的变化，销售价格每变化5%，税后利润随之变化为946万元，在销售价格下调15%时，整个项目的税后成本利润率仅为3.90%，税后利润为969万元，但对于本项目来讲，销售价格低于6375元/平方米的可能性比较小。本项目的预期建安成本不高（2900元/平方米），若建筑成本控制出现问题，在建筑造价增加15%（即3335元/平方米）时，税后利润为2552万元，利润下跌32.97左右，税后成本利润率为9.48%，所以控制本项目的成本显得比
13、较重要。我们认为项目主要风险存在于：交易过程中双重税收、协议执行情况、规划条件未定、交地时间过长等。我们对如何规避这些风险提出意见，认为通过工作，可以把这些方面的风险降到最低。二、市场调查（一）广州市经济现状与房地产业发展特点1、宏观经济为房地产提供了稳定的发展环境历年以来，我国宏观经济运行良好。2001年，广州国内生产总值2684.83亿元，增长达到12.7，保持高速增长态势。2001年，全市实现社会消费品零售总额1243.9亿元，比上年增长11.0，剔除价格因素的影响，实际增长14.6。全年零售额超亿元的大型零售商店有32家。2001年1-10月全市人均社会消费品零售额位列全国第一。200
14、1年末，广州地区金融机构人民币存款余额为622804亿元。国民经济的持续稳定发展为房地产业的发展提供了良好的外部宏观环境。作为我国国民经济发展的新经济增长点，国家对房地产业的发展，特别是住宅建设的支持力度进一步加大。房地产投资保持快速增长，2001年全年完成房地产投资380.99亿元，比2000年增长7.1。全年商品房新开工面积4250万平方米。2002年广州房地产投资在上年较高增长的基础上继续快速增长，上半年完成房地产开发投资159.14亿元，同比增幅为13.3。2、 2001年广州住宅市场特点2001年广州房地产市场继续保持稳定、健康、持续发展的趋势，商品房供应量受到有效调控。虽然原八区商
15、品房成交量略有减少，但市场有效需求仍然保持旺盛。二手交易不断增长，楼价稳中略降。2001年广州市房地产市场分析面积单位：万m2;成交金额：亿元（资料来源：广州市房地产信息中心）（1）供应量得到调控2001年全年我市十区批准预售的商品房项目共410个，可预售总面积795万平方米，其中，原八区批准预售的商品房项目共212个，可预售总面积424万平方米，比2000年减少22.49。（2）房地产投资增长速度放缓2001年全市十区完成商品房投资比去年同期增长7.15，低于2000年20.33的增长幅度。（3）新开工面积增长放缓商品房新开工面积比去年同期增长5.4，低于2000年21.8的增长幅度。（4）商品房累计空置面积减少近年来持续增长的商品房空置面积首次出现减少。截至2001年底，全市商品房累计空置面积为563.37万平方米，比2000年减少3.25。（5）预售商品房成交减少2001年全市十区预售商品房成交量810万平方米，成交金额383亿元。其中原八区商品房为535万平方米，成交金额为299亿元，分别比2000年减
