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1、暨南大学教育学院 学学 生生 毕毕 业业 论论 文文 题题 目：目： 论我国物业管理的发展和完善论我国物业管理的发展和完善 学学 号：号： 8 8 专专 业：业： 物业管理物业管理 学生姓名：学生姓名： 姚纯姚纯 指导教师：指导教师： 王怀志王怀志 二 0 一一年 4 月 我国中小企业的技术创新研究 诚诚 信信 声声 明明 我声明，所呈交的毕业论文是本人在老师指导下进行的研究工作 及取得的研究成果。据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方 外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为 获得其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。我承诺，论文中的 所有内容均真实、可信。 毕业论
2、文作者签名： 签名日期：2011 年 月 日 13我国中小企业的技术创新研究 3 论文摘要论文摘要 物业管理作为劳动密集型行业，涉及的范围很广，成为吸引城乡剩余劳动力，扩大劳动就业的主要 行业之一。物业管理在有效利用和消化剩余劳动力方面有着天然的优势，可以减轻社会就业压力，促进 社会和谐与稳定。物业管理不单单是对建成投入使用的物业管理进行科学养护，它还积极参加社会公共 事务、协助公共秩序管理。同时为政府解决“城市病”、提高居民的精神文明素质和现代化城市意识做 出了成绩。但是，象其他新兴的事物一样，发展到一定时期就会出现“瓶颈“状，暴露出各种各样的问题： 在物业管理企业内部，自身资金不足、资质不
3、齐等；在物业管理行业上，法体系不健全、各地政府对待 物业管理的行为有偏差等问题日益凸显等等。于是，如何进一步提高企业的整体服务水准，在日益同质 化的市场竞争中脱颖而出，便显得至关重要。 关键词：关键词：物业管理 服务行业 现状 发展趋势 Property management as a labor-intensive industries, involving range is very wide, urban and rural surplus labor attracting, expand the main industries of labor and employment. Prop
4、erty management in the effective utilization and digestive surplus labor force has natural advantage, can alleviate employment pressure, promote social harmony and stability. Property management not only constructed and put into use property management, it also scientific maintenance actively partic
5、ipate in social and public affairs, assist the public order management. At the same time for the government to solve the “urban ill“ and improve the spiritual civilization quality and modern city consciousness made his mark. But, like other new things, has developed to a certain period will appear “
6、bottleneck“ shape, exposed all sorts of questions: in property management enterprise interior, their capital insufficiency, qualification not neat, etc.; In the property management industry, law system is not complete, and the local government of treating property management problems with deviant be
7、haviour increasingly prominent, etc. So, how to further enhance the enterprise the overall service level, increasing homogeneity in the market competition, it is critical that stand out. Keywords: property management service industry status development trend 我国中小企业的技术创新研究 目录目录 论文摘要论文摘要.3 目录目录.4 1 我国
8、物业管理的现状我国物业管理的现状5 1.1 我国物业管理的社会化程度不高我国物业管理的社会化程度不高.5 1.1.1发展水平和居民收入水平较低发展水平和居民收入水平较低6 1.1.2有效供给较低有效供给较低6 1.1.3制度环境制度环境6 1.2 我国物业管理企业市场运作问题分析我国物业管理企业市场运作问题分析.7 1.2.1管理运作中各方行为不规范管理运作中各方行为不规范8 1.2.2逆专业化问题逆专业化问题8 1.2.3经费问题经费问题8 1.2.4管理公司与社会有关方面的关系尚未理顺管理公司与社会有关方面的关系尚未理顺9 1.2.5房地产开发遗留下房地产开发遗留下“后遗症后遗症”9 2
9、我国物业管理行业的发展趋势我国物业管理行业的发展趋势9 2.1 由一体化进入到一体化与专业化并存由一体化进入到一体化与专业化并存.9 2.2 服务由粗放式向菜单服务转变服务由粗放式向菜单服务转变.9 2.3物权法物权法将催生多种管理方式并存将催生多种管理方式并存10 2.4 由单一服务进入到设施管理由单一服务进入到设施管理.10 2.5 将会出现品牌化、专业化特色服务将会出现品牌化、专业化特色服务.10 2.6 政府将加快法律制度建设对物业管理规范和引导政府将加快法律制度建设对物业管理规范和引导.10 参考文献：参考文献：.12 致谢致谢.12 13我国中小企业的技术创新研究 5 “物业管理“
10、最早出现在 19 世纪 60 年代的英国，至今发展已有近一个半世纪了。 而在中国直到改革开放才开始由沿海一带地区接受香港的物业管理概念，然后逐渐传 入内地，由于我国人多地少，房地产行业利润空间较大，竞争激烈，物业管理作为房 地产开发的后续环节，自然逐渐成为人们购房时关注的热点，同时致使物业管理成为 我国发展最快的新兴行业之一。根据 2009 年经济普查报告显示，到 2008 年底全国物 业服务企业管理面积达到 125.46 亿平方米，物业管理服务领域已由住宅、办公、工业、 交通、医院、学校、银行等多种业态。物业管理已成为居民购房的重要考虑因素。据 有关部门统计，到 2006 年 6 月底，已有
11、 1.44 亿平方米的商品房空置，积压了 3000 多亿元资金，其中一个重要原因就是物业管理不到位。物业管理行业一直存在利润率 低、收费难等问题，影响着我国物业管理的健康发展，但其速度增长之势不容小视。 根据 2008 年第二次全国经济普查报告显示，全国物业服务开展的物业管理主营业务收 入达到 2076 亿元，略高于旅游饭店业 2071.5 亿和文化、体育与娱乐 1956 亿元。根 据房地产消费环节的长期性和我国城市化发展，可以预见物业管理行业完全可能发展 成为房地产业中的最大的分支行业。但是，物业管理自引入中国以来才 20 多年，而在 大陆内地则普遍只有 10 年左右的发展历史，发展速度快与
12、发展历史较短的现状导致了 物业管理市场正在建立的高楼显得根基不稳。因此，我们目前迫切需要对我国的物业 管理进行认真的思考分析，把握正确的发展趋势，进一步提高企业的整体服务水准， 才能将我国的物业管理打造得坚不可摧。 1 我国物业管理的现状我国物业管理的现状 1.1 我国物业管理的社会化程度不高我国物业管理的社会化程度不高 物业管理行业是生产力发展和社会进步到达一定水平后所兴起的一种朝阳产业。 伴随我国房地产业的发展，住房制度改革和住房商品化深入，物业管理应该覆盖绝 大多数物业。但实际上，目前我国物业管理的覆盖面太小，社会化程度低，远远不 能适应社会现代化和文明程度的需要。而当前影响我国物业管理
13、有效需求不足的主 要原因有： 我国中小企业的技术创新研究 1.1.1 发展水平和居民收入水平较低发展水平和居民收入水平较低 经济发展水平较低，表现在物业管理自身的现代化程度较低。居民收入水平 较低则是制约这类地区住宅物业管理发展的现实障碍。事实上，内陆经济相对落 后地区的普遍现象是居民消费支出中食品支出比重大恩格尔系数较高，房开 支所占比重较小，居民往往不堪负担物业管理费这个额外的支出。推广物业管理 这种现代化的高效管理体制，是将传统的无人管、自己管或国家管转变为专业化、 企业化的市场经济体制下的商业行为。要打破那种视物业管理为发达地区高尚物 业才需要的“奢侈品”的认识误区。理论分析巳证明，物
14、业管理所提供的物业管 理服务产品实为业主和用户的“必需品”。而且这种必需品作为一种准公共物品， 它还给全体业主、用户乃至全社会带来效益，提高全社会的福利水平。 1.1.2 有效供给较低有效供给较低 物业管理覆盖面低，市场容量小，制度环境、经济发展水平和居民收入水平低 只是造成这种状况的需求方面的原因，但有效供给能力不足是其中一个重要方面。 供给能力不足有三个方面的原因：物业管理企业素质参差不齐、供给结构偏差、现 有价格水平较低。物业服务企业的专业化程度不高，仍属于劳动密集型行业，服务 人员多数来自下岗转岗职工，高学历人员占据行业人数比例少。同时，物业服务大 多数为小企业，经济基础薄弱。 1.1
15、.3 制度环境制度环境 目前，制约我国物业管理制度环境的主要两个因素： 各地政府行为略有偏差。在我国物业管理的发展过程中，各级政府起到 了有力的推动作用，政府行为从总体上来评价应该是好的、积极的。但 也不能否认，政府行为中也存在着一些偏差，例如：对物业管理认识不 够；政府管理体制不够完善等等。2010 年 7 月，相声演员郭德纲的徒弟 与前来采访郭别墅搭建“侵占绿地”一事的记者发生肢体冲突。由此公 众开始关注全国各地别墅区私搭乱建的现象及城市执法整治活动。在这 次整治活动中，物业管理处于尴尬境地，保持沉默。沈阳师范大学物业 管理系副教授接受采访时表示“在物业管理市场混乱的法律关系环境下， 物业
16、服务企业缺少风险意识”。而这些正严重阻碍着物业管理行业的顺 利发展。 13我国中小企业的技术创新研究 7 法律体系不够完善，制定的法律法规与现实有差距。到目前为止，关于 物业管理的最高法律法规就是 2007 年修改的物业管理条例，由此 可见法律体系的建构还需要时日。同时，也导致物业管理企业与业主在 管理与服务过程中产生的问题、纠纷无法有效、正确的解决，造成了物 业管理与业主很难和谐相处。2010 年 4 月 20 日正式颁布的北京市物 业管理办法中，将国务院物业管理条例中物业管理的定义由“业 主选聘物业管理服务企业”变为“业主自行或者通过他人”，其意味颇 深；第八条规定被广泛误读为“不成立业主大会就可以不交物业费”； 设置第二十九条的思路能否成为调解住宅物业管理矛盾的良方，也引起 全国业界的广泛争论。虽然国家颁布有条例，但是，只能从宏观上把握， 而各地又相继制定了地方法规，但在法规与实际各物业管理企业操作上 有些差距，致使法律与现实相差甚远，造成企业与业主有苦难言、有法 难遵的局面。 物业管理招投标市场运行机制不完
