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1、内蒙古财经大学本科毕业论文内蒙古物业服务企业现状及对策研究作 者 解艳萍 学 院 工商管理 专 业 物业管理 年 级 2011 学 号 112057105 指导教师 刘继萍 导师职称 讲 师 内 容 提 要 本文在参考国内外有关研究成果，紧密联系中国以及内蒙古自治区物业服务企业，通过回顾内蒙古物业服务企业发展历程，系统性的分析其存在问题，对问题的产生原因进行全面探究，并从城市基层治理机制与管理体制的变革、相关运行规则、政府职能部门、行业协会的发展等方面提出了相应的对策建议。进一步阐明了物业服务企业各个参与主体是一种互相合作，同时又相互影响的却又相互独立的有机统一的辩证关系。要想使的政府、政府各
2、个职能部门、物业服务企业、业主、业主委员会、业主大会之间实现一种和谐发展状态，必须实现物业服务企业和各个参与主体的协调发展。关键词：物业服务企业 发展 问题 对策AbstractBased on the reference ofrelated research achievements at home and abroad,as well as closelyChinathe Inner Mongolia Autonomous Regionproperty services companies,through reviewing the development ofInner Mongolia
3、property services companies,systematic analysis ofthe existing problems,the causes of the problemofcomprehensiveresearch,and the corresponding countermeasures and suggestionsare put forward from theaspects ofcity grassroots governance mechanism and government department system reform,the relevantrul
4、es of operation,the functions of the government departments,industry associationsand the development of.To further clarifytheproperty serviceenterprises to participate in themain bodyis a kind ofmutual cooperation,andmutual influenceof the organic unityand independenceof the dialectical relationship
5、 between.To achieveaharmonious development betweenthegovernment,in order to makeall the functions of governmentdepartments property services companies and theowners and the owners committee,the owners of the general assembly,toachievecoordinated development ofthe realty service enterpriseand eachpar
6、ticipation main body.Key words: The realty service enterprise Development problem Countermeasures目 录一、 物业管理的主要内容及其作用1二、 内蒙古物业服务行业发展及现状1（一）物业服务企业数量稀少1（二）物业服务企业人才较少2（三）省内各市物业管理企业发展不协调2（四）物业服务相关法律条纹的建立3三、 内蒙古物业服务企业存在的问题3(一）物业服务费的收取存在困难3（二）行业内人才缺乏3（三）服务体系存在漏洞，规模不够广泛4（四）政府部门的重视程度有待提高4（五）物业服务有关法律法规不健全4四、
7、内蒙古物业服务企业发展对策4（一）制定标准的计价方式，发布管理公示制度4(二）增多高素质人才数量，组建专业化服务团队5（三）改善企业经营方式，建立特色服务体制5(四）政府相关机构增强指导，化解纠纷5（五）组建系统的、全面的特色管理体系6五、本文小结6参考文献6后 记8内蒙古物业服务企业现状及对策研究物业管理行业最早诞生于英国。改革开放以后，物业管理行业在发达城市得以发展，主要体现在上海、深圳等地区。伴随着我国房地产行业的迅速发展，物业管理行业也急剧升温。毕竟我国物业管理行业处于初级阶段，发展时间较短，人们对物业管理行业的认知度浅薄。但是，我国正在创建一条中国特色的物业管理法制道路，走一条符合中
8、国国情的物业管理体系。所以，为了我国物业管理行业的发展，政府要进一步给予物业管理行业支持和管理。1、 物业管理的主要内容及其作用物业管理指：业主通过选择跟物业管理企业签订物业服务合同，约定对规定场地内的一切房屋，相关设备进行相应的管理、维护、维修、养护。（一）物业管理的主要内容通过2007年10月颁布的物业管理条例中规定:“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”根据以上论述可知，物业服务合同是物业管理关系产生的根本原因，而物业管理企业和全体
9、业主才是真正的主体。（二）物业管理的主要作用1.改善居民的生活水准 随着居民生活标准的提高、活动过程的丰富，对生活所处的环境要求也越来越高。所以，物业管理行业不能仅停留在保障业主的合法权益上面，要为业主创建一个优质、舒服、安逸的氛围和娱乐的优质社区范围。同时，也要注重精神方面的优化和美化，提高业主间的互尊互助、和睦相互的意识。2.快速的提高房地产效益完善物业管理企业的体系，不仅可以让物业管理正常运行，还可以给物业服务企业带来更大的收益。加强物业管理，为业主提供了优质的生活环境，明智的房地产开发商和业主会更加愿意跟物业合作，提升了物业自身的价值，带来更大的收益。3.提高社会的经济发展水平物业服务
10、企业刚刚踏入市场，它的建立，为社会提供多种就业方向，协调社会经济，为社会人事提供数十种就业岗位，稳定了社会，为人们的生活提供了一份保障。物业服务企业的建立，不仅可以提高人们生活的水准，也可以推进与其相关的产业的与展开。物业服务行业是小投资，大回报的产业，尽管物业服务行业处于萌芽时期，但物业服务行业的开展在国民经济已不可或缺，同时为推动社会经济发展起到很大的作用。2、 内蒙古物业服务行业发展及现状中国物业服务行业的专业人士，为了更透彻了解我国物业服务行业的发展趋势，曾在2010年在考察了各个省内发达城市，调查了128个市区的物业服务行业，通过网络科技公布调查结果，且于2012年发布了全国物业管理
11、行业生存状况调查报告。（一）物业服务企业数量稀少通过计算出的调查数据（如图1），我们可以清晰地看出，在所随机抽取的内蒙古物业管理企业中，西部地区约占全部的1/3，东北部地区最少。这些数据清晰地阐释了，由于经济区域进行分割，物业管理企业的数目随着经济发展水平的提高，企业数量逐渐攀升，内蒙古西部地区物业管理服务企业的数目明显多于其他各地区。而内蒙古省东北部地区由于所处的地理方位、发展机遇等多个因素的关系，在全省各地区中拥有的物业管理企业数目最少。由此可以断定，努力发展当地经济，尽量提高当地的生产总值，是带动当地物业管理行业的发展的一条重要措施。图1 内蒙古各地区物业服务企业分布比例图资料来源：内蒙
12、古省物业企业现状调查（二）物业服务企业人才较少从图表2中我们可以看出，截止至2014年末，内蒙古物业管理企业的从业人员仅占全国从业人员总数的8%。任何一个企业规模得以快速扩张的决定性的原因就是人才管理。而通过总结得出的统计我们能够知道，内蒙古省物业服务企业的专业人员较少，物业服务行业缺少质量高、效率高、专业人才，这一大原因严重限制我省物业管理企业的进程，也是我省物业服务行业必经之路上的绊脚石。61%18%12%9%西部地区中部地区东部地区东北地区图2 内蒙古各地区物业服务从业人员数量对比图资料来源：内蒙古省物业企业现状调查（三）省内各市物业管理企业发展不协调 2009年末，第二次全国经济调查人
13、员跟统计局共同发表了全国经济调查主要数据，在这份公报中详细分析了当时我国经济各行业的发展状况。其中，此报告全面讨论了我国物业管理行业的企业数量、从业人员和主营业务收入状况，本文截取了该报告中对我国内蒙古省份的每项调查数据，并对比分析了我省份物业服务企业的进步状况:在表1中，主要将呼和浩特、包头和鄂尔多斯三个城市的物业管理企业数量、从业人员和主营业务收入这三个数据进行分析。根据计算能明确的了解，我省物业服务企业的发展很不协调。其中，呼和浩特作为我省中经济发展较为快速的城市，其物业管理企业数量和从业人员主营业务收两个变量分别占我省总数的55%和45%，高于包头和鄂尔多斯两市。总体分析这三个要素我们
14、可以看出，我省中物业管理服务行业发展水平较低，必须在人员、收入等多个方面进行改善，从而提高整个省市物业企业的整体发展。地区物业管理企业数量（个）服务人数（人）主要业务效益（亿元）呼和浩特3661032328.3鄂尔多斯120363113.6包头145761217.5总计6312156659.4表1 内蒙古三个城市物业管理企业发展状况分布数据对比资料来源：内蒙古省物业企业现状调查（四）物业服务相关法律条纹的建立 我国城市新建住宅小区物业管理办法清楚表明物业服务行业的规章条纹，贯彻在城市社区的发展中。自该办法颁布以后，我国各地区也逐渐发布了地方特色性的制度框架，深圳经济特区住宅物业管理条例是打开物
15、业服务地方性特色道路的钥匙。 为了加强物业服务行业的发展，进一步完善物业服务行业体系，近些年发布的法律法规，明确阐述了物业服务行业体系。清晰阐述了业主跟物业服务行业互相配合。物业管理条例的成立，象征着我国物业服务企业正式步入规范化和专业化。3、 内蒙古物业服务企业存在的问题内蒙古物业服务行业最早于1994年建立。当时，只有呼和浩特市接管1个非常小的任务。随之物业服务行业在1996年到2005年期间快速发展。经过这几年的飞速发展，呼和浩特已经有300多家物业服务企业。但是这只是内蒙古的一个城市，总体来看内蒙古的物业管理企业仍然存在很多问题：(一）物业服务费的收取存在困难现在内蒙古省居民承受能力偏低，很多居民都不愿意交物业服务费，意见无法统一。很多小型物业管理行业都处于瓶颈期，甚至部分物业管理行业处
