《课题研究八：房产项目市调业务如何开展(同名27576)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《课题研究八：房产项目市调业务如何开展(同名27576)（14页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 目录一、房地产市场调研的内容-2（一）房地产市场环境调查-2（二）房地产产品调查-4（三）房地产价格调查-4（四）房地产促销调查-4（五）房地产营销渠道调查-4（六）房地产市场竞争情况调查-4（七）针对商业地产的市场调研-5二、房地产市场调研的主题-10（一）委托专业调查公司-10（二）聘用兼职人员进行调查-11（三）公司自行组织调研-11三、房地产市场调研的方法-11（一）询问调研法-11（二）观察调研法-11（三）试验调研法-11（四）统计分析法-12（五）调查资料收集法-12四、房地产市场调研的程序-12（一）调研准备阶段-13（二）调研实施阶段-13（三）结果处理阶段-13五、房地产
2、市场调研的总结-14课题研究八：房产项目市调业务如何开展房地产市场调研，即房地产市场调查研究，是房地产策划师为实现房产开发商特定的经营目标，运用科学的理论和方法，以现代化的调查技术，通过各种途径收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握市场的现状及发展趋势，并为房地产开发商或代理商决策提供正确依据的一种活动。在进行决策前作科学的市场调研是非常必要的，只有进行动态市场调研，才能充分了解项目及其他竞争对手的动向，销售情况、客户特征、推售单位、广告诉求点、广告频率、供销手段和价格走势等。同样，也只有这样，才能将房地产项目整合营销方案做好，有利于楼盘的全程策划，从而达到产品招商、销售的目
3、的。房地产市场调研业务主要包括：项目营销环境分析、项目自身情况分析、项目客户群业务分析、项目竞争对手分析、和项目SWOT分析。房地产市场调研业务应从：调研目的、调研内容、调研主体、调研方法、调研程序等以下方面着手开展。一、房地产市场调研的内容（一）房地产市场环境调查1、政治法律环境调查（1）国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策、产业发展政策和税收政策等。（2）有关房地产开发经营的法律规定。如房地产开发经营管理条例、中华人民共和国房地产管理法和中华人民共和国土地管理法等。（3）有关国民经济社
4、会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划和城市发展战略等。2、经济环境调查（1）国家、省、市的经济状况。（2）经济发展规模、趋势、速度和效益。（3）项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施状况、地区内的重点开发区域和同类竞争物业的供给情况。（4）一般利率水平、获取贷款的可能性和预期的通货膨胀率。（5）国民经济产业结构和主导产品。（6）居民收入水平、消费结构和消费水平。（7）项目所在地区的对外开放程度、国际经济合作的情况及对外贸易和外商投资的发展情况。（8）与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。（9）财政收支。对于不同的物业类型，所需调查的经济环
5、境内容有很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查。3、社区环境调查 社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能、提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调查的内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利程度、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。4、房地产市场需求和消费行为调查（1）消费者对某类房地产的总需求节其饱和点、房地产市场需求发展趋势。（2）房地产市场需求影响因素调查。如：国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者实现需求和潜
6、在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。（3）需求动机调查。如：消费者的购买意向、影响消费者购买动机的因素及消费者购买动机的类型。（4）购买行为调查。如：不同消费者的不同购买行为、消费者的购买模式、影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。（5）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。（6）本公司对房地产商品的销售潜力及市场占有率。（二）房地产产品调查1、房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能和市场生命周期。2、新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。3、建筑设计及施工单位的有关情况。（三）房地产价
7、格调查1、影响房地产价格变化的因素、特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。2、房地产市场供求情况的变化及趋势。3、房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。4、开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。5、国内外相关房地产市场的价格。6、开发个案所在城市及街区房地产市场价格。7、价格变动后消费者和开发商的反应。（四）房地产促销调查1、房地产广告的时空分布及广告效果测定。2、房地产广告媒体使用情况的调查。3、房地产广告预算与代理公司的调查。4、促销人员的配备状况。5、各种公关活动对租售绩效的影响。6、各种营业推广活动的租售绩效。（五）房地产营销渠道调查1、房地产营销渠道的选择、控
8、制与调整情况。2、房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。3、租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。4、房地产租售客户对租售代理商的评价。（六）房地产市场竞争情况调查 市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。因为，公司在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争对手的各种动向。房地产市场竞争情况的调查内容主要包括如下几点。1、 竞争对手及潜在竞争对手的实力及其经营管理优劣势的调查。2、 对竞争对手的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。3、 对竞争对手商品房价格的调查和定价情况的研究。4、
9、对竞争对手广告的监视和广告费用、广告策略的研究。5、 对竞争对手销售渠道使用情况的调查和分析。6、 对未来竞争情况的分析与估计。7、 对同类街区、同类型产品的供给量及在市场上的销售量的调查，以及本公司和竞争对手的市场占有率的对比分析。8、 竞争性新产品的投入时机、租售绩效及发展动向。（七）针对商业地产的市场调研1、商业地产宏观经济环境分析：（1）人口因素分析。（2）经济环境、GDP状况分析。（3）政策法规分析。（4）市政规划和建设分析。（5）社会环境及文化分析。（6）交通状况分析。2、商业地产区域市场总体分析 通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对项目区域内经济环境、商业环
10、境、区域同类商业项目的现状和经营商家的承租行为进行调研分析。包括本市商业环境分析、本区域商业环境分析和本街区商业环境分析，即商圈分析这三大块。（1） 项目所在城市商业环境分析 包括本市GND状况、GDP状况、生活水平、购买力、经济发展速度、人口及人口增长率等对区域商业房地产市场发展等影响因数的分析，以及本市商业发展情况、发展模式、商业结构分布、商业消费特征等的分析。（2） 项目所在城市商业环境分析包括以下内容1）区域商业现状调查分析。针对本区域即项目所在区域的商业整体规划、商业布局、商业功能及业态分布、商业网点的格局、商圈分布、商业形态、未来规划、主要商业项目规模及业态状况等进行调研和分析。2
11、）区域整体商业市场态势分析。对供求走势、价格走势、租金走势、铺位分割走势、业态功能走势和交付标准等进行调研和分析。3）区域内商户调研分析。包括各种类型商家的特点、选址要求、不同商业态类的承租能力及对承租面积的要求及不同商家对商场配套的要求。4）区域内终端客户分析。对消费水平、消费习惯、消费结构的研究分析。5）区域竞争项目调查。对竞争楼盘开发地块状况、主题概念、功能区划、业态组合、工程进度、配套、现场包装、媒体选择、广告效率、售价、租金、招商率、商户组合、经济状况及物业管理等进行调研和分析。（3） 项目所在商圈及竞争商圈分析 商圈也称购买圈、商势圈，是指零售店及其所在点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简单地说，也就是来店顾客所居住的地理范围。理论上是由当地人口规模、人均可支配收入、出行成本、商业业态所决定的。不同的零售店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在着很大的差别。零售店由于所处地区、经营规模、经营商品品种不同，商圈的范围、形态、及商圈内顾客分布密度也存在着一定的差异，这就是“商圈效应”。1）商圈分类。商圈分类一般有两种分类方法，一是以顾客密集度来界定，二是以顾客到店的时间来界定。 第一种分类：可分为核心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈。A、核心商圈是
