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1、高等教育自学考试毕业论文（设计） 题 目 论不动产善意取得制度 姓 名 吴 康 慧 专 业 法 律 准考证号码 2 指 导 教 师 韩 家 勇 2010年10月8日论不动产善意取得制度摘要：在传统民法中善意取得制度只适用于动产物权而不适用于不动产物权。我国物权法第一百零六条明确规定了不动产善意取得制度，使得善意取得制度更加完善，能够更好的发挥其保护交易安全和维护整个市场经济的作用。对我国法治建设和市场经济发展产生深远影响。关键词：不动产；善意取得；构成要件善意取得制度是近现代物权法的一项重要制度，是世界各国普遍采用的一项民事制度。传统民法理论认为善意取得仅限于动产，不适用于不动产。我国2007
2、年10月1日实施的物权法将善意取得制度的适用扩展到不动产，这是对于传统的一项重大突破，对我国的法治建设具有积极意义。本文就不动产善意取得制度的法理基础，有关不动产善意取得制度的相关立法，我国对不动产善意取得制度的争论，不动产善意取得制度的构成要件以及不动产善意取得制度的法律效果进行初步探讨。一、不动产善意取得制度的法理基础（一）不动产善意取得的概念传统民法理论中的善意取得也称即时取得，是指无权处分他人动产的占有人，将动产非法转让于第三人时，如果第三人取得该动产时出于善意，则取得该动产的所有权， 郭明瑞：民法学，北京大学出版社2001年第1版，第212页。仅指动产。那么关于不动产的善意取得如何理
3、解呢？笔者认为不动产善意取得，是指不动产受让人基于对登记证书的信赖而与物权处分该不动产人进行交易，如果受让人取得该不动产时是出于善意，便取得该不动产的所有权，原不动产所有权人不得要求善意受让人返还原物。（二）不动产善意取得制度的适用原理 我们认为不动产善意取得的理论基础是物权的公示和公信原则。所谓公示原则，是指物权的变动即物权产生、变更或者消灭，必须以特定的、可以从外部查知的方式既公示表现出来的原则。所谓公信原则，是指物权变动按照法定方法公示以后，不仅正常的物权变动产生公信后果，而且即使物的出让人事实上无权处分，善意受让人基于对公示的信赖，仍能取得物权的原则。 杨立新：物权法（第三版），中国人
4、民大学出版社2009年第三版，第16、17页。公示的作用在于使人“知”，公信的作用则是使人“信”。依据公示公信原则，我国不动产的公示方法是登记，且具有较强公信力，享有法律的保护。也就是说，在我国不动产一经登记，即使发生登记内容与实际权利不一致，登记对任何第三人来讲都是正确的。因此登记具有以下效力：1.推定力。即使不动产物权登记后，推定其登记状态的物权与真实物权具有相同效力。2.信赖登记的第三人推定其为善意无过失，反之，就登记内容不加调查，即使是善意也推定其右过失。3.欲取得不动产权利之当事人，推定其知悉登记内容，而不得诿为不知。 董万程：论不动产善意取得制度，河南省政法管理干部学院报2007第
5、05期。不动产善意取得借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。善意第三人因信赖登记而与公示物权人进行交易，纵使存在登记与真实权利分离的现象，善意第三人亦因其信赖登记的公信力而获其利益。如不动产未予登记，即因缺乏登记的公信力，而第三人仍与无权处分人进行交易，则可推定第三人存在过失，不能适用善意取得。如登记薄上记载的的人与第三人签订财产转移合同，即使登记错误，发生登记人与实际财产所有人不一致，物权受让人仍然能够按照预期的目的取得财产所有权，只要他不是恶意的，即只要他并不知道或应该不知道公示的权利与实际权利不符。在实践中，发生不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的原因，通常有以下几种：1.因
6、登记机关的过失造成错误登记或错误注销；2.登记以外的法律变动，如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记；3.买卖合同无效或被撤销，但登记尚未注销；4.依法律规定取得不动产物权，如征收土地，但尚未办理登记；5.不动产共同共有关系中，不动产物权登记在一个或部分共有人名下的。 王旭光、范明志：物权法适用疑难问题研究，2007年第1版，第228页。上述情况导致登记簿中的权利人被虚构成真实的权利人，真实权利人则虚构为非物权人，造成的登记权利人与真实权利人不一致的情况。如果，对无权处分人进行财产处分的行为采取无效宣告，那么真实财产所有人就有权向善意受让人追回财产的权利，善意受让人应
7、向真实权利人返还财产，使得真实财产所有人的权利得到了保护。简单的采取这种措施，同时也存在着诸多问题。例如，在此过程中善意受让人因交易无效需要向真实权利人返还财产，恢复原状等，从而产生一系列的费用造成社会资源不必要的浪费。再如，交易后标的物可能被多次转手，经多个当事人易手，时间跨度将被拉长，中间过程也相对复杂。原财产所有人欲追回自己的财产必定要推翻现有的社会秩序。并且因交易年久日深，过程复杂使举证变的困难，这样势必要动用大量的人力，物力，财力，造成司法资源的浪费，当事人也陷入无休止的诉讼过程。在善意取得制度下，法律虽然不保护原权利所有人对原物追回的权利，但允许原权利所有人要求无权处分人赔偿损失，
8、在一定程度上弥补了原权利人的损失。对于善意受让人来说，则可以继续合法占有该财产。这样即保护了交易的静态安全，又保护了交易的动态安全。二、有关不动产善意取得制度的相关立法传统上善意取得制度只是用于动产，大多数国家立法确认了动产善意取得制度，但一些国家和地区的立法突破这一限制，善意取得制度不仅适用于动产，也适用不动产。德国民法典第八百九十一条规定：“1.在土地登记簿中为了某人登记一项权利的，应推定此人享有该项权利。2.在土地登记簿中注销一项权利的，应该推定该项权利不复存在.”德国民法典第八百九十二条第一项规定：“为有利于根据法律行为取得一项权利或取得该项权利上的权利的人，土地登记簿中所记载的内容视
9、为正确的，对其正确性提出的异议已经进行登记的或者取得人明知其为不正确的除外。权利人为特定人的利益而限制其处分已登记于土地登记簿中的权利的，该项限制仅在土地登记簿中有明显记载或者为权利人所明知时，始对权利取得人发生效力。”德国民法典第八百九十三条规定：“对于向在土地登记簿中登记权利的人，根据其权利而履行的给付，或者对该项权利的登记人与他人之间发生的关于该项权利的不属于第八百九十二条规定的法律行为，准用第八百九十二条的规定。”据此看出，德国在土地权利上适用善意取得制度。瑞士民法典第九百七十三条第一款规定：“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。”因此，瑞士民法典
10、确立了不动产善意取得制度。我国台湾土地法第四十三条规定：“依本法所为登记，有绝对效力。”赋予了登记绝对的效力。台湾民法物权编部分修改草案第七百五十九条第二项规定：“因信赖不动产登记之善意第三人，以以法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因登记无效或撤销之原因受影响。”可见在台湾地区也规定了不动产善意取得制度。三、我国对不动产善意取得制度的争论一般认为善意取得制度仅适用于动产。对于不动产，在物权法表决通过之前，对于善意取得制度是否适用于不动产，我国学者存在着分歧，主要分成两派观点：一派持否定说观点，一派持肯定说观点。持否定说的一派学者认为所谓善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法
11、将其占有的他人动产交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。”至于不动产，“因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人”，“因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”故在建立不动产登记制度后，“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。” 赵玥：不动产善意取得制度之立论，当代经理人2006年第05期。持肯定说的一派学者认为民法通则意见第八十九条关于共同共有财产善意取得的规定，既包括了不动产共同共有情况下善意取得问题。他们认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采牺牲其他
12、共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系有效。”并且，在现代社会中，“无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”，因而存在不动产无处分的可能。 赵玥：不动产善意取得制度之立论，当代经理人2006年第05期。笔者赞同肯定说的观点，应建立不动产善意取得制度。因为，否定说存在着一定的局限性。比如，甲乙夫妻共有一套房屋，登记时只登记甲一个人名下，之后甲未经乙同意把房屋卖给了丙，并且同丙办理了过户登记手续，作为丙事实证明早已知道房屋为甲乙共有财财产，并知晓甲未与协商，那么此时丙是否能取得房屋的所有权呢？根据否定说的观点，丙取得房屋的
13、所有权。我们不难看出在该案中丙的行为存在恶意，是一个恶意第三人，如果认定丙的权利，势必违背了公平、公证的法律宗旨，对乙造成损失。在否定说下，此类案件保护了恶意第三人，损害了原权力所有人的利益，从而导致交易天平严重倾斜。根据肯定说的观点，此案中丙不能取得财产的所有权，这样便弥补了登记瑕疵而有可能造成的危害，保护了合理的交易。不动产善意取得制度虽然以牺牲不动产静的安全，而保护了不动产动的安全，即否定了原财产所有人追认权，保护了善意受让人对不动产的所有权。但这一制度是公平原则的体现，促进了流通，保护交易的安全，鼓励商品交易。随着市场经济的发展，不动产物权的交易日益繁盛，因其交易的标的物往往较大，所涉
14、及的法律规范也较为复杂，处理好不动产的合法权利人的利益有利于稳定社会经济秩序。所以保障不动产物权交易的安全和稳定显得尤为重要，建立不动产善意取得制度是社会主义市场经济的需要。四、不动产善意取得制度的构成要件 物权法第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定除外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：1.受让人受让该不动产或者动产时是善意的。2.以合理的价格转让。3.转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照欠款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人向无处分权人请示赔偿损失。”根
15、据此规定，可以看出不动产的善意取得需要满足以下构成要件：（一）财产处分人为无权处分人 对于“无权处分”是否属于不动产善意取得的构成要件，学者存在不同看法。有学者认为物权法第106条并没有明确列举“无权处分”的要件，且在登记错误的情况下，公示物权人处分登记的财产，属于有权处分，而非无权处分，所以，不动产善意取得的构成要件中不应包括无权处分。但也有学者认为，“无权处分”是不动产善意取得适用的前提条件，所以，不动产善意取得构成要件中应当包括无权处分。 王利明：物权法研究（修订版）上卷，中国人民出版社2007年第一版，第440页。笔者赞同“无权处分”是不动产善意取得制度制度的条件之一。首先，从体系解释的角度看，“无权处分”是不动产善意取得制度的构成要件之一。再次，从立法目的来看，善意取得制度的确立是为了解决无权处分的问题，是为了平衡原所有权人和善意受让人之间的一项制度。 处分是指依法对物进行处置，从而决定其命运。处分权能是所有权的核心全能，包括事实上的处分和法律上的处分。法律上的处分是指对物的所有权的处置，即通过法律行为使物的所有权发生变动。法律上的处
