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1、应对行业深度转型，打造产业地产蓝海(易居) 房地产智库 .fdc014 房地产智库 .fdc01 “易居论坛”从06年6月第一期以来，已成功举办30余期，也走过了近6个年头。从威斯汀大酒店，到环球金融中心，从大宁绿地水榭亭到易居文武大楼。易居论坛始终秉承专业、高端、公益的原则，得到业界同行的认可。 今天，易居研究院持续为行业和企业提供其在战略规划、组织管控、产业地产、城市投资、政策研究、项目定位等方面的研发成果，并与行业同仁一起共同研究并推进解决企业发展过程中遇到的各种难题和困惑。 希望我们产、学、研各方力量一起努力，加强交流，互相学习，共同推动上海乃至全国房地产业的持续健康发展。 张永岳 院
2、 长 房地产智库 .fdc01 房地产智库 .fdc01 与产业地产擦肩而过，你将丧失下一个十年 很多人问我，下一个十年，标杆企业之间的较量，拼的将会是什么？我认为，毋庸臵疑，下一个十年，标杆企业征战的疆场，一定是“跨行业的资源”！万达经营的万千百货和国际影院，万科追求的社区医疗和幼儿教育，无不是通过跨行业资源的整合，来提升自身在地产领域的竞争力！这绝不是哪一个行业领袖的突发奇想和个人偏好，而是我们整个行业从房产开发向房产经营进而向产业经营演进的普世规律。对了，一旦我们从产业经营这个视角来理解产业地产，或许，我们对产业地产的理解，才真正接近了她的本真涵义。 上个月，我去北京参加房地产开发企业5
3、00强的发布，龙湖地产的一位领导人在发言中讲到，未来，他们要向五、六线城市拓展业务。每一位行业同仁都能理解他们向五、六线城市拓展业务的用意，但未必真正理解五、六线城市的实际情况。六线城市就是镇，我曾经为一个六线城市占地逾万亩的大型项目担任顾问，我站在这个地块的中央，以我为圆心，以五公里为半径，画一个圆，在这个圆圈定的范围里，除了我自己，没有其他灵长目动物。在这样的环境下，像过去那样简简单单地盖一些房子有用吗？没用！因为没有人，离它最近的镇也只有两万人，就这两万人的住房需求，也被政府提供的安臵房消化了。留给开发企业的出路，只能是通过产业引擎，聚集人气，再开发住宅，实现盈利。产业地产，房地产智库
4、.fdc01在这里俨然已经成为一种开发模式，而绝不再仅仅是一种业态。对了，一旦我们从开发模式这个视角理解产业地产，或许，我们对产业地产的理解，也才真正接近了她的本真涵义。 上面，我讲了作为产业经营的产业地产，也讲了作为开发模式的产业地产。接下来，我还要讲一下作为业态的产业地产。像上海这样的一线城市，每年土地出让总量中，有接近一半是工业用地，这么大规模的工业用地，代表着广阔的开发空间。仅就产业地产中的总部基地这一种物业形式来看，这几年发展非常迅猛，也涌现出了很多优秀总部基地的代表。最近，我们联合其他几家权威机构一起做上海首次总部基地20强的测评研究工作，接触了大量相关项目，也为他们取得的成功而欣
5、慰。当然，在他们的发展过程中，也面临着很多政策方面的、市场方面的障碍，甚至也出现了一些失败的项目。但是，困难是发展的题中应有之义。只要我们能够不断汲取经验，勇于创新，我相信，作为一种重要业态的产业地产也必将会有一个很好的发展前景。 如果说，我们与作为重要业态的产业地产擦肩而过不算什么损失的话，那么，我们与作为产业经营和开发模式的产业地产擦肩而过，我们损失的恐怕就是未来十年征战地产疆场的机会！ 周建成 博士 房地产智库 .fdc01 /Contents 序言 产业地产发展现状与开发模式分析 1 总部基地产业地产开发运营解决方案 17 项目前期策划定位体系的反思与优化 37 附件：上海典型总部基地
6、测评项目简介 52 后记 房地产智库 .fdc01 房地产智库 .fdc01 产业地产发展现状与开发模式分析 20世纪70年代末，中国第一个对外开放的工业园区蛇口工业园创立，工业地产随之兴起，但当时大多局限为以厂房出租和卖地为主的经营方式。2003年，业内首次提出产业地产概念，并将之作为工业地产的升级与换代。 区别于以往的工业地产，产业地产作为一种将地产、产业、城市三方面的发展有机结合、相互促进的商业模式，在提升城市的产业价值和产业能力、促进产业升级、聚集人口与资本、调整城市经济结构等方面具有独特功能。 当前，在住宅市场因遭遇前所未有的调控逐渐降温、商业地产也因竞争激烈开始出现过热迹象的背景下
7、，产业地产呈现出快速发展态势，更是成了房地产企业战略转型的新方向，绿地、富力、合生创展等众多知名房地产企业都纷纷涉足产业地产领域。 伴随着国家“十二五”规划产业升级指导方针的出台，产业地产也越来越受到政府与企业的重视。然而，发展势头迅猛的产业地产，必须具备专业的运营手段和强烈的革新意识，唯有如此，才能持续发展，长久经营。易居研究院作为易居（中国）总部研发机构，在为大型房企产业地产项目服务的基础上，形成了对产业地产定位及开发模式独到的见解，本期报告将易居研究院产业地产顾问团队的部分实践经验与同仁们分享，希望对当前形势下产业地产的发展有所帮助。 房地产智库 .fdc01 产业地产是围绕着微笑曲线构
8、建的产业价值链一体化平台，以地产为载体，以产业为依托，以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼等为开发对象，整合自然资源、社会资源和经济资源等，打造产、学、研为一体的产业集群。 O产业地产发展现状 ne 随着政府和企业对产业地产重视程度的加深，产业地产呈飞速增长态势。从发展现状来看，目前我国产业地产融资渠道不断拓宽，开发专业度较之以前有了很大的提高，而产品也在不断升级换代中。 产业地产融资渠道多元化 产业地产的投资规模非常大，前期投资范围从十几亿到几十亿不等，后期招商、运营等方面也需要投入大量资金，而其投资回收期则长达几年甚至十几年。传统的银行贷款已经不能完全解决产业地产开发主体的资金
9、压力，融资成为产业地产开发中日益重要的问题。 随着资本市场的日益成熟，产业地产融资渠道不断拓宽。目前，以私募方式募集的针对房地产和商用物业收购为目的指向的人民币基金或准基金，在中国内地规模已经超过300亿元。基金类的产业地产投资公司、产业地产私募基金等也应运而生，工业地产、园区开发项目的融资方式越来越多。 在美国，几乎所有类型的金融机构都参与到产业地产开发和经营中，包括商业银行、养老基金、辛迪加、工业地产投资信托、私人投资者、合资模式、债券市场、商业抵押担保证券、信用公司等。未来，我国也将创造条件发展资本市场直接融资、信托产品与融资租赁创新、股权产业投资基金等更加多样化的融资方式。 产业地产开
10、发专业度提高 随着政府调控的日渐规范和其自身的快速发展壮大，产业地- 2 - 房地产智库 .fdc01产业地产发展现状与开发模式分析 产开始由传统的粗放型经营模式向专业化、规范化的经营模式过渡。特别是近年来，外资产业基金在国内的快速扩张，客观上要求产业地产在专业化、规范化方面尽快提升以适应同外资的激烈竞争。 产业地产的专业化开发模式是在统一的产业规划布局下，把房地产作为载体，由专业的地产开发商进行土地资源整合和开发，通过专业的规划和设计，为入驻企业提供经营用房和相应的配套设施以及物业管理，实现土地的集约配置效应。联东地产、普洛斯等企业就是专业化开发产业地产的典型代表。 图1 专业化的产业地产运
11、营商 联东地产作为中国产业地产普洛斯是亚洲最大的工业及物流专业运营商，经过七年的发展和基础设施提供商和服务商。目前在积累，已形成了联东U谷的品牌中国18个主要城市投资、建设并管和模式，未来致力于成为产业地理着53个园区，基本形成了覆盖中产的领军者 国主要物流枢纽的平台网络 产业地产产品升级换代 随着产业地产由粗放型向专业化、规范化发展升级，产业地产的开发理念和模式开始发生变化：产业地产不再是单一的工业厂房和物流基地的开发，而是顺应产业主导的方向，向研发、办公、展示用房等产品类型升级。如目前的上海总部湾、BDA国际企业大道、万庄国际生态总部基地等项目都是产品升级的成功案例。 图2 产品升级的典型
12、项目案例 上海总部湾 BDA国际企业大道 万庄总部基地 - 3 - 房地产智库 .fdc01 除了产品类型，在产品的具体设计方面，开发商也结合自身条件以及客群需求，从产品的体量、功能、生态发展等角度进一步提高产品的品质。例如联东U谷提供的定制厂房，就可以根据客户的需要修建成不同建筑面积、不同功能分布的产品，深受市场欢迎。 产业地产产品发展日渐规范化的另一个重要标记是产业园区的社区化。随着产业地产规划和产品的升级，产业园区内的工作人员及其工作性质出现很大的变化，对园区的需求也从单一的生产需求向商务、生活等需求转移，因此产业园区内部居住、休闲、商业等相关配套设施也随之不断完善，产业园区逐渐从单纯的
13、生产场所变成了完整的工作生活社区。 图3 花园式的产业园社区 天津旭海产业园项目 易居产业地产顾问服务给力，助推旭辉“一主两翼”战略腾飞 旭辉集团审时度势，根据外部竞争环境变迁与企业内部资源优势，确定了“一主两翼”发展战略，即以住宅为主，商业地产和产业地产为辅的战略格局。 易居中国研发机构上海易居房地产研究院在产业地产，尤其是总部基地、2.5产业园咨询顾问领域处于国内领先地位，为众多企业提供顾问服务，得到行业的一致好评。 2011年11月下旬，易居研究院受旭辉集团委托，对其天津拟开发产业地产项目提供全程顾问咨询服务，在项目总顾问周建成博士的指导下顺利完成项目的总体定位、产品定位和客群定位等系列
14、工作。 - 4 - 房地产智库 .fdc01 产业地产发展现状与开发模式分析 T wo 产业地产开发模式分析 作为一种新型的地产模式，产业地产在推动企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展等方面具有重要作用。根据开发主体的不同，产业地产的开发模式主要分为四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。 模式一：产业园区开发模式 产业园区开发模式，是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载体，产业项目为依托，实现城市功能建设的开发模式。 产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式
15、，鉴于是政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等，所以这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。但是，这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。 上海浦东软件园是经国家计委批准、由国家信息产业部和上海市人民政府共同组建、国家计委和信息产业部授牌的国家软件产业基地，它由上海浦东软件园有限责任公司负责建设、经营和管理。目前，上海浦东软件园建立了较为完整的技术增值服务体系和生活休闲服务体系，入园企业的业务范围涵盖了软件开发、信息服务、金融证券和电信等各个领域，尤其是芯片设计、信息安全和系统集成等
16、已在园区形成产业群落。 图4 上海浦东软件园 产业地位： 国家软件产业基地、国家软件出口基地 园区软件产值占上海软件总产值的50% 产业链： 盛大网络、第九城市等龙头企业入驻 注册企业 1000多家，超过1.2万名软件从业人员 软件技术增值服务完善，拓展到安全服务代理、共享数据中心和宽带数据通讯平台- 5 - 房地产智库 .fdc01 模式二：主体企业引导模式 主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚，最终实现整个产业链完善的开发模式。 这是政府支持、企业带动的一种开发模式，它不仅符合主体企业战略发
