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1、杭州西溪蝶园地块普通公寓可行性研究报告1、 项目市场研究1） 房地产市场走势分析(1)回顾与展望。2010年的“4.19”之后，整个房地产市场在中央政府再三表态和限购限贷等政策下，依然与火爆热销和地王频现的现象交织着前行。2011年上半年，杭州全市供应量随调控政策短暂回落后，便逐月放量增加。特别是四月以来，增速明显加快，六月份达到了最高点。2011年杭州市新增供应套数28045套，供应面积334.77万平方米。上半年，共成交住宅16852套，成交面积187.78万平方米，其中主城区成交仅占了四成，成交住宅7115套，成交面积80.60万平方米。成交量基本与去年持平，与2009年同期相比，成交下
2、滑了近七成。成交量变化和去年的情况类似，在政策调控初期，成交量剧烈下滑，随后逐步反弹。由于调控政策未见松动，首付款及贷款利率不断加码，市场整体仍在底部徘徊。预计下半年，随着开发商降价促销力度的增加，成交量会逐渐增加，市场将出现“价跌量升”的态势。在整个市场供应量增长的大势下，2011年上半年西溪蝶园总共供应655套，共平方米，供应量排名第7。限购、限贷、限价、首付款提高、购房成本随加息不断增加，严重地限制了购房需求。全城成交均价为17177元/平方米，成交金额为322.56亿元。主城区住宅成交均价为22897/平方米，相比2010年的成交均价22260元/平方米，小幅上涨了3%，与2010年上
3、半年的21373元/平方米相比，上涨了7.1%。6月份的成交与1月份相比，有24个楼盘价格出现下跌，平均下跌幅度达到11.4%，降幅最大的达到了56.9%，随着调控政策的持续从紧，将会有更多的开发商降价推盘，下半年杭州房价将步入下行通道。从消费者购房能力来看，按60、90、120平方米来算，上半年杭州主城区成交均价为22897/平方米，由此得出购置三种户型面积所需的总价金额分别为137万元、206万元、275万元。2010年杭州主城区城镇居民人均可支配收入按30035元来计算，一家三口的可支配收入为90105元，假设所有收入都用于购置住宅，杭州市民要在主城区拥有一套60、90、120平方米需要
4、花费的时间大约为15、23、31年。从这个数据，我们可以看到，杭州市的房价已经远远超出普通老百姓的承受范围，存在严重的泡沫现象。即使在政府宏观调控的政策压力下，2011年上半年，西溪蝶园成交套数256套，成交面积30798平方米，成交金额84502万元，位列主城区商品房成交量第六。（2）市场特点。第一、楼市成交量已保持2年多的旺盛态势，开发商资金充裕，短期不会全面降价。第二、土地市场尽管较2010年有所趋缓，但楼面价格依然居高不下。在土地价格不断上涨之下，商品房价格下行的空间有限。第三、通货膨胀凸显，大宗商品价格持续攀升，带动上下游行业纷纷提价。在这样的背景之下，房价难以出现全面下降的趋势。（
5、3）结论。目前西溪蝶园的市场情况较好，销量稳定增长，价格变动也不会太大，从整个杭州市的房地产来看，态势较好，具有开发潜能。2）项目临近楼盘的市场走势分析（1）定位特点分析。本项目位于杭州市文一西路和崇义路交叉口，目前该项目的定位是普通住宅。整体档次处于中高档。（2）购买对象及购买心理分析。项目位于文一西路和崇义路交叉口，靠近城西偏北。向东有杭州市公路局、杭州久良科技发展公司、浙江育人专修学院等，向西主要是范家村等村镇，因此主体目标对象为在文一路周边附近上班的中高层消费群。消费群界定。a. 学校、科研院所高级职称人士。b. 民营或私营商家或个体老板。c. 行政企业事业单位的主管领导。d. 附近居
6、民区部分富裕居民购房和二次换房的需要。 购买目的依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其他。 根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位置的前提而作出的明智决策，主要原因是有以下几个方面。a. 相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。b. 从项目区位内同类物业分析得出结论。c. 开发区内已形成一些居住群体，各项基础设施和市政设施都能很快跟上。（3）竞争楼盘分析。 西溪花园。开发商：杭州市一建公司总建筑面积：普通住宅22165平方米位置：文一西路和崇义路交叉口南周边配套：周边都为居住地段，南有西溪农贸市场，文一路段上多为商铺和
7、办公楼。项目配套：阅览室、棋牌室、洗衣店、网球场、咖啡店、健身房、停车场、儿童游乐场、歌舞厅和篮球场。产品：主要为2室和3室两种户型，2室的户型为50多平方米，3室的户型也才100平方米左右，基本上以小户型为主。价格：10月份均价23040元/平方米，比9月份下跌3.40%。简评：项目起步早，配套设施齐全。坤和西溪里。开发商：坤和建设集团股份有限公司总建筑面积：普通住宅、公寓共平方米位置：文一西路崇义路口西北侧周边配套：社区步行商业街、羽毛球/篮球/游泳池等运动配套；城西西城广场、城西北规划沃尔玛广场、西溪天堂高档星级酒店群、农贸市场；西溪实验学校、浙江省重点中学绿城育华学校、浙江大学紫金港校
8、区。项目配套：阅览室、棋牌室、洗衣店、网球场、咖啡店、健身房、停车场、儿童游乐场、歌舞厅和篮球场。产品：联排,小高层，主力户型127-180平米。 价格：均价25000元/平方米。简评：项目配套设施齐全，户型新颖，面积大，周边环境优美，是高收入人群的不错选择。富越香溪开发商：浙江富越房地产集团有限公司总建筑面积：普通住宅、别墅共50000平方米位置：文一西路与崇义路口交汇处北周边配套：文一西路崇义西路口，西至规划五常港路，北临规划蒋村一号路，东南面被五常港河环抱，距离西溪国家湿地公园仅一步之遥。项目配套：阅览室、棋牌室、洗衣店、网球场、咖啡店、健身房、停车场、儿童游乐场、歌舞厅和篮球场。产品：
9、普通住宅,别墅。小高层90-270平米，排屋380-460平米。 价格：待定。简评：项目配套设施齐全，户型种类多，面积大，可供多种选择。周边环境优美，是高收入人群的不错选择。2、项目环境分析1） 地块环境分析（1）地块周围环境在该地块的东南角文二路口是西城广场具有沃尔玛、物美超市等大型综合购物商，地块东100米为文华口腔门诊部，东2公里又有正大医院，北3公里有浙大紫荆港校区，东2.5公里一带部有第十五中学、西溪实验学校、绿城育华学校等学校。西南角是西溪湿地公园，环境优美。（2）交通条件 附近公交车有24,25,42,43,9,K203,K189,K215,K186,K194等，可通往各个闹市区
10、。（3）配套设施该项目占地面积共平方米，容积率达2.30，总户数2500户，车位配比为0.9，绿化率30%，且位于城铁沿线地区，附近有5号地铁线通过，建筑类型以高层为主。内部配以宠物电梯，提示按钮让友爱保持生动距离；直饮水、净水入户，健康人性水清源；主卫配以恒温龙头，幕洒技术均匀；采用负压式新风系统，风每日都很清新；干法地热迅速传递室内供暖(卫生间、厨房为湿法电地暖)；日立中央空调人工智能调节低噪静音，提倡人性生活新理念。此外，小区内配有中餐厅、超市、茶餐厅、美容美发、娱乐中心、洗衣房、桌球馆、棋牌室、阅览室和健身房等。此项目规划为普通公寓，整体档次处于中高档。2） 项目地块的优劣势分析 （1
11、）优势。该项71-260精品一居、舒适三居以及豪华四居等多样户型为客户提供多种选择，与项目所处地块的人群构成相符合，各种户型都能有销量。相对周边楼盘，该楼盘开盘时间不早不迟，对市场信息把握更为透彻，既有前车之鉴又有开拓之举。所处地块环境优美，交通设施齐全，物业管理更周全。虽然周边有坤和西溪里、富越香溪等楼盘上市，但该地块地处城铁5号沿线，更接近文2路，交通更为便捷，且相对上述两个楼盘，该楼盘更靠近主城区，更接近中高层消费群体。（2）劣势。该项项目的地理位置比较偏北，消费群体不够集中。项目所处地块的人员比较分散，且西面具大部分是消费水平不高的农村。所处地块周边有多家竞争楼盘且物业水平很高。（3）
12、机会随着地铁5号线的开发和建设，将会吸引更大范围的购买群体；而且地块处于西溪湿地附近，随着地铁交通的建设与发展，将吸引更多来自外地的购买人群。 （4）威胁周边楼盘的竞争。地段偏僻，难以在更大的范围内吸引顾客。3） 结论通过以上环境分析可以看出，该项目开发环境有利有弊，但是从整个房地产市场的发展趋势来看，虽然不能在短时间里获得很大的利润，但是发展会相对稳定，需要等待时机的到来。3.获取土地的使用权1）土地使用权公开出让文件杭州市国有土地使用权挂牌出让公告根据国家有关法律、法规的规定，依据城市规划，经杭州市人民政府批准（杭政储出200635号地块经浙江省人民政府批准），杭州市国土资源局对下列两幅地
13、块采用挂牌方式出让。现将有关事宜公告如下：一、挂牌出让地块位置及规划指标概况：地块编号地块坐落出让面积用途容积率建筑密度绿化率杭政储出200635号西湖区（规划西溪湿地蒋村A10、11地块），东至规划道路，南至文一西路，西至规划道路，北至规划道路M2住宅（设配套公建）用地2.328%25%30%杭州市国土资源局、杭州市公共资源交易中心二六年十一月十日2）计算地价指标计算建筑面积：2.3（容积率）=.4技术参数测算(1)销售均价：26500元/平方米。根据当前区域市场的销售状况，开发商做出了一个较为保守的估计，项目未来总的销售额可达到.61万元。.4平方米26500元/平方米=.61万元（2）建
14、造费。根据地块区域特征，该项目定位为中高档普通普通公寓进行估价。3000元/平方米.4平方米=.22万元（3）顾问费。根据开发经验，顾问咨询及设计费用基本是建造费用的8%左右。.22万元8%=8602.2576万元（4）销售费用。根据开发商经验，销售费用通常会占到销售额的3%左右。.61万元3%=28494.4978万元（5）管理费用。管理费用完全根据开发商自身管理能力和管理经验所定，管理费用取建造费用的5%。.22万元5%=5376.411万元（6）税金。税金费用按照营业税的计划方式简便处理，其中包括了房地产项目开发期间的税费与房地产项目经营期间的税费。.61万元6%=56988.9956万
15、元（6）利润。根据开发商对以往项目的经营状况，假设利润率为总投资的15%。利润=（地价+建造费用+顾问费用+管理费用+销售费用）15% =（X+.22+8602.2576+5376.411+28494.4978）15% =15%X+22500.2（6）利息（设年利率为6%）。利息=（X+.22+8602.2576+5376.411+28494.4978）6% =6%X+9000计算地价.61= X+.22+8602.2576+5376.411+28494.4978+（15%X+22500.2）+（6%X+9000）1.21X= X=万元即取得土地成本的上限为万元，这要比实际.1473元/亩233.757亩=万元拿到的地高很多，说明按这种经营模式，开发商将获得很大的利润。单位地价单位地价=万元/平方米=4万元/平方米 楼面地价=万元/.4平方米=1.78万元/平方米4.结论从以上分析来看，该楼盘到目前为止基本完成预期的指标，在国家宏观
