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1、烟台商业市场现状及发展分析根据项目的实际情况，我们此次调查的重点为烟台零售商业。因此，以下所叙述的烟台商业均指烟台零售商业。第一节：烟台商业调查一、商业发展历程要点概述： 烟台商业发展模式的不断提升，表明随着商业经济的发展和居民生活水平的改善，居民对商品的需求和购物环境的要求有所增强； 商业发展相对集中，商圈的功能和辐射范围有所扩大；城市商业发展的模式是随着时间的推移和居民购物需求的变化而变化的，以满足不同时期的消费模式和购物需求，根据商业物业类型的变化，烟台市的商业发展大致可以分为三个阶段：（一）第一阶段：百货大楼时期烟台的百货大楼建设于文化大革命期间。随着烟台市区范围向东、向西扩张，城市商
2、贸交易中心范围不断扩大，至上世纪80年代处，商业中心向西偏移，形成了以百货大楼为主体的商业格局。由于当时城市尚处在改革开放初期的社会环境下，计划经济模式依然存在，且城市交通不够便利，商品流通尚不发达，而具有计划经济模式的百货大楼在商品的种类和质量方面又较有保证，于是受到了居民的信任与追捧，形成了烟台该时期的主要商业形态。1、代表性项目：百货大楼2、主要特点：（1）具有计划经济的模式，市民购物呈集中购买的形式；（2）该时期商业模式单一，购物场所的可选择性少；（3）主营日常用品。（二）第二阶段：振华商厦、华联商厦时期该时期大约是上世纪90年代，居民对商品的需求不断增加，而随着改革开放的深入，民营经
3、济的发展和城市交通条件的改善，出现了经营商品更为齐全、经营理念更为市场化的振华商厦和华联商厦。其中华联商厦以舒适的购物环境及相对超前的经营理念深受市民喜爱。于是，烟台商业在该时期形成了“百货大楼、振华商厦、华联商厦”“三足鼎立”的竞争格局。1、代表性项目：华联商厦2、主要特点：（1）经营商品较为齐全；（2）商场经营理念贴近市场，以市民的购物需求为经营导向；（3）商业辐射范围有所扩大，但商业功能单一。（三）第三阶段：城市中心商业聚集时期随着消费者对商品的需求日益增加、对购物环境的要求不断提高，众多大型商业网点汇集于烟台城市中心区，逐渐形成了以海港路、南大街为核心的烟台市市级商圈，其商业经营规模不
4、断扩大、经营商品品种日益齐全、经营环境不断改善，商业辐射力逐渐向四周延伸。同时，海港路和南大街逐步形成了以服装、餐饮为主的街区式商业，极大的丰富了城市的商业形态。1、代表性项目：南大街购物城、南大街商业街2、主要特点：（1）商业规模扩大，商业辐射力增强，商品种类增多，业态分布趋于多层次；（2）出现较为先进的商业形态，如商业街；购物环境有较大改善；（3）大型商业网点聚集于城市中心区，网点布局不尽合理；网点数量多，而街区式商业少；地面停车位严重不足，交通拥挤。二、商圈调查要点概述： 市区商业网点布局不合理，大型网点集聚中心区； 市中心商业辐射力强，区域商业开发难度较大。（一）商圈概述从烟台市商业分
5、布的现状来看，芝罘区商业可作为烟台市商业的概括。因此，此次对烟台商业调查的重点范围是芝罘区商业中心：以海港路、南大街、西大街及北大西街为中心的南大街市级商圈和以九隆广场、振华广场为中心的幸福区级商圈。商圈名称级别区域范围主要特点南大街商圈市级以海港路、南大街为中心，向西至青年路，南到南大街，北到北马路，东至西南河路以百货、服装经营为主，其次是餐饮、家电、家居等幸福商圈区级以幸福路、幸福中路为中心以九隆广场综合性商业、振华广场百货为主（二）商圈示意图（三）典型商圈调查1、以海港路、南大街为中心的南大街市级商圈南大街商圈商业街分布图：（1）商圈定位在完善相关配套设施的基础上，重点调整功能、提升档次
6、、美化环境、繁荣气氛，形成功能齐全、集购物、餐饮、休闲、旅游、金融、商务、信息等为一体的市级商业功能区。（2）商圈概况行政区属芝罘区地域范围以海港路、南大街为中心，向西至青年路，南到南大街，北到北马路，东至西南河路人流结构中偏高档消费者商业区域由海港路、南大街、西大街及北大西街商业街组成区域价值烟台最繁华的商业中心，唯一的市级商圈商业特点由大型商业网点及商业街组成经营业态以百货、服装经营为主，其次有餐饮、电器、家居等典型网点振华商厦、良友广场、振华购物中心、南大街购物城、百盛购物中心等购物环境由于烟台商业大部分都是在自然发展与市场调节中形成的，购物环境较差商业氛围商业集中，人气旺盛其他配套亚细
7、亚、铁道大厦等宾馆，华达大厦写字楼、市邮电大厦电子信息中心，市工商银行、华厦银行，火车站、港站、长途汽车站等商圈描述1、该商圈以海港路、南大街为中心，为烟台市唯一的市级商圈，形成时间较久，商业氛围浓厚；2、商圈内大中型商业网点集中，辐射范围广泛；3、商业功能较齐全，可满足多层次人群的商业消费需求；4、商业形态较为单一，缺少街区式商业。（3）主要商业街调查按现有商业分布来看，可将烟台市南大街市级商圈分为海港路综合商业街、南大街服装商业街、西大街及北大西街综合商业街。海港路综合商业街 概况商业范围海港路及其两侧长度650米人流结构中年人，中高端消费群街区特点以大中型商业网点为主，沿街商业较少交通条
8、件道路四通发达，交通便利，42路、21路公交车经过主营业态百货、服装、家居主要品牌李宁、耐克、迪亚多钠、风之捷体育、阿迪达斯、锐步、皇家皮草名店租金水平底层沿街外铺租金为2400-4800元/平米/年售价底层沿街外铺售价为3万-5万元/平米收益率估算8%-9.6%门面间隔沿街单间店铺开间约3.5米，进深约10米经营环境人车嘈杂，地面停车位严重不足，经营环境较差商业氛围商业集中、人流量大主要网点富凯商厦、振华商厦、昌隆赛特、良友广场等，营业面积约20万平米政府规划1、将海港路规划成高档品牌一条街。北起北马路，南至南大街，长约590米，形成集世界知名品牌的专卖店等于一体的高档名牌商业街，网点数达3
9、0家以上，商店密度达90%以上。2、在现有基础上将振华商厦提升改造为大型综合商场。 代表性网点调查百年好家私广场，营业面积近2万平米，部分面积正在招商中。详见附件振华商厦，营业面积6万平米，为烟台高档百货商场，经营业绩较好。详见附件 综合评价： 商业氛围浓厚该路段的商业氛围主要受振华商厦等一些大型网点的辐射作用影响，从而带动其它商场、沿街商业的人气。从整体上看，由北向南方向，商业氛围逐渐浓厚，与西大街相交处人流量最大。 大型商业网点经营情况反差过大其中振华商厦经营业绩突出，位居当地零售业“龙头”；而良友广场、润隆大厦则出现关门歇业的局面。 商铺出售单价高。由于海港路商业街发展迅速，商业氛围浓厚
10、，商业价值逐步为投资客认可，商铺最高售价达5万元/平米，创烟台商铺售价新高； 大型商业网点数量多，缺少街区式商业路段两侧分布了众多大型商业网点，营业面积达20万平米，而街区式商业则相对缺乏，没有严格意义上的商业街； 购物环境差商业网点入口人车混杂，缺乏绿化、休闲空间。南大街服装商业街 概况商业范围南大街，东起西南河路、西至大海阳路长度约750米人流结构年轻人居多街区特点街区较长，形成时间较久，商业氛围以南大街购物城附近最浓厚交通条件南大街为城市重要干道，交通便利，多条公交线路到达，如5路、43路、44路、21路主营业态服装、小餐饮主要品牌美特斯邦威、真维斯、以纯租金水平底层沿街外铺约2500-
11、5000元/平方米/年售价底层沿街外铺售价约为3万-5万元/平方米收益率估算8%-10%门面间隔沿街单间店铺开间约3.5米，进深约12米经营环境人流量大，形成比较拥挤的感觉商业氛围商业集中、人流量大，特别是年轻人较多主要网点华联商厦、振华购物中心、银河大厦、供销大厦、泰丰商厦、南大街购物城、中心广场8家，营业面积约16万平米。政府规划在现有基础上将振华购物中心提升改造为大型综合商场 代表性网点调查南大街购物城，营业面积32000平方米，主营时尚服装，详见附件振华购物中心，营业面积7万平方米，为百货商场，详见附件 综合评价 商业底蕴深厚，辐射能力强南大街是烟台市的商业核心街道，商业形成时间较长，
12、百货大楼、华联商厦就位于南大街两侧，商业底蕴深厚，烟台市民已养成购物去南大街的习惯。 商铺租金高沿街商铺最高租金达5000元/平方米/年，为烟台商铺租金最高区域。 人流量大，且以年青人为主该路段以中档品牌服装和时尚服装经营为主，服装品牌有美特斯邦威、真维斯、以纯等，深受年轻人喜爱，人流量大。 交通方便，市民购物便利南大街为烟台城市主干道，多路公交车经过，如5路、43路、44路、21路等。 商业网点人流导向性不强商业网点顶层商业普遍存在运营不理想的现象，出现一层与顶层商业人流反差过大。如南大街购物城顶层商业人气淡。西大街、北大西街综合商业街 概况商业范围西大街、北大西街，东起西南河路，西至青年路
13、长度约900米人流结构西大街人流较多，以中年人为主街区特点街道面较窄，没有形成商业集聚效应，沿街商业少交通条件交通便利，4路、19路、6路公交车经过 主营业态综合商业主要品牌肯德基、必胜客租金水平底层沿街外铺约2000-3600元/平方米/年售价底层沿街外铺售价约为2万-4万元/平方米收益率估算6%-8%门面间隔沿街单间店铺开间约3.5米，进深约12米经营环境车流相对较少，环境较好商业氛围人流量相对较少，商业氛围有待培育主要网点百盛购物中心政府规划1、将北大西街在现有基础上提升改造，使其成为集国内外知名品牌服装的商业街；2、将西大街打造成以经营服装、皮具、高档商品为主的综合商业街。 代表性网点
14、调查百盛购物中心，营业面积约7万平方米，百货商场，已引进大润发、国美电器、KFC、必胜客等，详见第二节典型地产项目调查之经营个案调查 综合评价： 购物环境较好。人流量、车流量与海港路、南大街相比较少，人流、车流动线明显，有部分绿化、休闲空间； 商业规模较小，发展难度大。商业总体规模相对较小，大型商业网点主要以烟台商城为主。当年烟台商城几起几落都未能启动成功，最终以政府力量引进大润发和百盛购物中心才初现商业人流。（4）商业街调查对比商业街名称经营项目租金水平（元/平方米/年）商业特点典型网点海港路百货2400-4800大型商业网点集中振华商厦南大街服装2500-5000商业氛围浓，人流量大南大街购物城西大街及北大西街综合商业2000-3600商业氛围尚需培育，购物环境好百盛购物中心南大街市级商圈分析：商圈特点商业功能较齐全商业网点多而密集，功能较齐全；经营商品品种多，消费者选购空间大。辐射范围广该商圈是烟台市唯一的市级商圈，是烟台市商业最繁华的区域，具备辐射与服务全市区及周边腹地地区的能力。交通便利该商圈处于烟台市中心区域，路网发达，交通便利，多条线路公交车抵达。商业氛围发展均衡该商圈内几条主要商
