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1、房地产开发经营与管理第一章房地产投资及其风险【考情分析】年份单项选择题多项选择题判断题计算题合计2017年3题3分2题4分1题1分6题8分2016年4题4分1题2分1题1分6题7分2015年4题4分1题2分2题2分7题8分2014年3题3分2题4分1题1分6题8分2013年3题3分1题2分1题1分5题6分2012年3题3分2题4分1题1分6题8分2011年3题3分1题2分1题1分5题6分2010年4题4分1题2分2题2分7题8分2009年4题4分1题2分2题2分7题8分2008年4题4分1题2分2题2分7题8分第一节投资与房地产投资房地产投资概述1.投资的概念概念投资是指经济主体（个人或单位）
2、以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。理解（三个角度）通俗角度投资就是用钱来获取更多的钱。金融角度投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。经济角度投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。2.投资的分类（四种分类）3.投资的特性（四特性）投资是一种经济行为投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）投资目的是获取收益投资具有风险性4.房地产投资的分类（三种分类）按投资主体划分 按经济活动类型划分 按物业类型划分 政府投资非营利机构投资企业投资个人投资土地开发投资房地产开发投资房地产经营投资居住物业投
3、资商用物业投资工业物业投资酒店和休闲娱乐设施投资特殊物业投资【关注点】不同投资主体的投资目的显著差异。政府投资和非盈利机构，注重社会效益和环境生态效益；企业和个人，主要关注经济效益。【2017年真题】房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（）的不同进行划分的。A.物业用途类型B.投资对象存在形式C.房地产投资主体D.房地产业经济活动类型正确答案D答案解析本题考查的是房地产投资概述。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。参见教材P4。房地产
4、投资的分类（按物业类型）1.居住物业投资内涵 主要类型特点供人们生活居住的房地产 公共住房廉租住房（低收入家庭出租） 经济适用住房（低收入家庭出售） 限价商品住房（中等收入家庭出售） 公共租赁住房（中等收入家庭出租） 商品住房普通住宅高档住宅公寓 别墅自用或出租，投资风险小2.商业物业投资内涵 主要类型特点指能出租经营，为投资者带来经常性现金流收入的房地产 写字楼零售商业用房出租公寓开发出售的模式越来越缺乏生命力，而开发持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式成为趋势 收益多来自经营收入和物业资产升值，适合长期投资。收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关 商用物业交易涉及资金量大，常在机
5、构投资者之间进行 位置对此类物业有特殊的重要性 3.工业物业投资内涵 主要类型 特点 为人类生产活动提供空间 工业厂房仓储用房高新技术产业用房研究与发展用房可开发销售，也可开发持有出租经营 重工业厂房设计特殊，不容易转手交易 高新技术产业与研发用房适应性较强 轻工业厂房介于两者之间 4.酒店和休闲娱乐设施投资内涵 主要类型特点为商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的投资 酒店休闲度假中心康体中心赛马场高尔夫球场本质上属于商业物业投资 运营管理很重要，所以在开发阶段，未来运营管理的团队就会介入 5.特殊物业投资内涵 种类 特点 指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产
6、 加油站飞机场车站桥梁码头高速公路 隧道 这类房地产交易少，多属长期投资 靠经营活动收益回收投资并获利 【例题】特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业。 （）正确答案答案解析本题考查的是房地产投资概述。特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产。参见教材P6。6.房地产投资按照区域分类的特点分类 特点 一线城市和热点二线城市 由于供给不足导致的价格上涨压力非常大 普通二线城市和大部分三四线城市 面临需求不足、供给过剩的去库存压力 房地产投资的特性1.房地产投资的特性（8大特点）序号 特性 解析 1 区位选择异常重要 房地产的不可移动性，决定了其区位的重要性 区位包括
7、具体位置和宏观区位（决定其收益水平和升值潜力） 2 适于进行长期投资 土地不会毁损，建筑物具有耐久性，所以适合作为长期投资 3 需要适时的更新改造投资 投资者通过及时调整房地产的使用功能，或更新改造，使之适合市场的需求，才能在竞争中处于有利的地位 如写字楼增加网络通讯服务、购物中心改善环境、增加商品展示空间、公寓内增加洗衣房等 4 易产生资本价值风险（价值难以判断） 异质性使每宗房地产的价值不可能一致，对其市场价值和投资价值的判断是困难的 由于投资者眼光、能力和经验的不同，导致相同市场价值的房地产有着因人而异的投资价值 5 变现性差 （流动性差） 由于房地产异质性、价值量大，市场交易分散、信息
8、不完备等原因，导致房地产在短期内无损变现的能力差 6 易受政策影响 房地产容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响 7 依赖专业管理 开发、经营等各环节均需专业技术与服务 8 存在效益外溢和转移 房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响 如地铁的建设引起周边楼盘价格上涨，小区旁建造纸厂使房产跌价等典型案例 【2016年真题】对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。（）正确答案答案解析本题考查的是房地产投资概述。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益
9、，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。参见教材P8。【2016年真题】每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。A.用途广泛性 B.异质性 C.弱流动性 D.长寿命性正确答案B答案解析本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。参见教材P8。【2015年真题】房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有（）。A.异质性 B.用途广泛性C.类型多样性 D.弱流动性正确答案A答案解析本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面
10、临着资本价值风险。参见教材P8。【2015年真题】房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（）。A.需要适时的更新改造投资B.易受政策影响C.依赖专业管理D.适于短期投资E.变现性差正确答案ABCE答案解析本题考查的是房地产投资概述。选项D错误，房地产适于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。参见教材P79。2.建筑物的两个寿命 概念 概念 开始时间 终止时间 经济寿命 地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期（即净收益大于零的持续时间） 从地上建筑物竣工之
11、日开始 出租经营收入大于运营费用 自然寿命 从地上建筑物竣工之日开始 到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证安全使用为止的持续时间 3.自然寿命与经济寿命的关系一般自然寿命要比经济寿命长（有空置的情况）可以通过对建筑进行更新改造，延长其自然寿命，从而获得几个经济寿命房地产投资追求项目全寿命周期利益最大化第二节房地产投资的形式和利弊1.房地产投资的分类（2+3）分类内涵子分类直接投资投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作 开发投资买土地置业投资买已建成的房地产间接投资投资者将资金投入有价证券，不需要直接参与房地产开发经营工作 投资房地产股票或债券 股票+债券投资
12、房地产信托基金 信托购买住房抵押支持证券 抵押支持证券【例题】下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）。A.购买房地产股票B.购买商铺C.购买房地产债券D.购买住房抵押支持证券正确答案B答案解析本题考查房地产投资的分类。直接投资是投资于房地产实物或实业，ACD均投资于有价证券，为间接投资。参见教材P10。2.房地产开发投资和置业投资 类型 内涵 性质 开发投资 从取得土地使用权开始搞开发建设通过转让获得开发利润 属于中短期投资 形成市场上的增量供给 置业投资 买已建成的房地产出租或者转售获利 可以是增量房地产（新房），也可以是存量房地产（旧房） 3.机构投资者的置业投资选择机构投资者类型
13、置业投资对象投资特点缺乏投资经验又具有低风险偏好的投资者购买黄金地段的优质成熟物业购买价格高 收益水平低 风险小具备投资管理经验的投资者购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业初始价值和初始收益水平低 增值潜力大 转售收益大【2017年真题】下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（）。A.开发商品住宅B.开发工业厂房C.购买优良区位的新竣工物业D.购买繁华区域的成熟物业正确答案C答案解析本题考查的是房地产直接投资。具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但物业价值和收益能力逐步提升。参见教材P11。4.投资房地产投资信托基金投资者将资金交由信托基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机构将收益再分配给投资人，是一种基于信任的委托投资
