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1、房地产估价理论与方法第一章房地产估价概论一、单项选择题1、下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是（）。A、专业估价由专业机构和专业人员完成B、专业估价提供专业意见C、非专业估价具有公信力D、专业估价承担法律责任2、因征收房地产，房地产估价师受委托进行的停产停业损失估价，属于（）业务。A、房地产价值提升评估业务B、房地产减损评估业务C、相关经济损失评估业务D、房地产政策咨询业务3、有关房地产价值或价格评估相关业务的表述中，错误的是（）。A、房地产价值减损评估业务包括对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估B、房地产咨询业务包括开展房地产政策法规咨询C、房地产价
2、值提升评估业务包括对房屋进行更新改造带来的房地产价值提升评估D、房地产价格和价值分配业务包括把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价，在开发完成后的各宗土地之间进行分配4、高层建筑物地价分摊，属于（）。A、房地产咨询业务B、房地产价值分配业务C、房地产价值减损评估业务D、相关经济损失评估业务5、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（）。A、房地产价值分配业务B、房地产价值减损评估业务C、房地产投资价值评估D、相关经济损失评估业务6、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A、为证券发行提供参考依据的估价B、为房屋征收补偿提供参考依据的估价C、
3、为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D、为委托人确定要价提供参考依据的估价7、下列有关房地产估价的称谓及定义，表述错误的是（）。A、国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同B、中国香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价C、中国台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价D、美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价8、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（）。A、价格是价值的外在表现B、价值是物的真实所值C、价格是价值波动的“中心”D、现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易9、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。A、模拟房地产市场定价B、模拟估价对象的潜
4、在客户群的思维进行估价C、以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D、从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断10、根据国有土地上房屋征收与补偿条例，房地产价格评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处（）的罚款。A、1万元以上3万元以下B、3万元以上5万元以下C、5万元以上10万元以下D、5万元以上20万元以下11、根据中华人民共和国刑法，承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处（）年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。A、3B、5C、7D、1012、下列有关房地产估
5、价产生的误差，表述正确的是（）。A、即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值B、房地产估价应当使用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、判断一个评估价值的误差大小或准确性，实际上是将它与真实价值进行比较D、估价总是在信息完全和存在一些不确定因素下作出的13、在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是（），有时误差范围放宽到15%。A、5%B、10%C、15%D、25%14、判断误差大小或者准确性，实际中是将（）进行比较。A、评估价值与真实价值B、评估价值与合格的估价师的重新估价结果C、真实价值与合格的估价师的重新估价结果D、真实价值与其他估价师的重新估价结果1
6、5、估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。A、估价对象适宜采用多种方法估价B、各种估价方法都有一定的局限性C、各种估价方法之间具有理论统一性D、难以通过分析排除不适用的估价方法16、中国台湾地区不动产估价师法规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达（）年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。A、1B、2C、3D、417、经济学上的“完全市场”需要同时具备若干条件，下列选项中，属于“完全市场”必须具体条件的是（）。A、商品质量参差不齐，方便实现商品筛选B、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的C、销售者需要实现总效用最大化D、商品可以转让，且具有不可移动性18
7、、通常情况下，房地产估价机构为抵押贷款前所提供的服务不包括（）。A、抵押价值评估B、贷款项目评价C、抵押率测算D、为抵押权人提供风险提示19、财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分，此为房地产抵押对房地产估价需要中的（）。A、再次抵押估价B、抵押期间估价C、抵押房地产处置估价D、续贷抵押估价20、甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，银行为甲提供80万元贷款担保。若甲实现再次抵押，通常情况下可以获得的再次抵押担保是（）。A、不超过100万元B、不超过80万元C、不超过20万元D、在2080万元21、除了城镇土地使用税和（）因按照占地面积实
8、行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。A、契税B、财产税C、不动产税D、耕地占用税22、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。A、征用期间导致房屋毁损的价值损失B、征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C、征用期间租赁经营损失D、征用期间市场上类似房地产的增值差价23、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（
9、）元。A、5000B、12574C、12650D、1391124、某商务楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体开裂和基础不均匀沉降。该住宅总建筑面积为5000m2，共50套住房。经评估，该住宅楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/m2，平均每套住房的市场租金是3000元/月，在受损状况下的市场价格为7800元/m2。不考虑其他情况，该住宅在不修复情况下的价值减损额是（）万元。A、150B、450C、600D、90025、目前，建设用地使用权出让的方式不包括（）。A、招标B、拍卖C、挂牌和协议D、自由买卖26、根据城市房地产管理办法，下列有关房地产行政管理对房地产估价的需要，
10、表述正确的是（）。A、采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价B、基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格根据具体情况确定并公布，不受时间的制约C、房地产权利人转让房地产，应当向省级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价D、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产27、估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人，其中（）是估价主体。A、估价报告的使用者B、估价服务的需求者C、估价委托人D、房地产估价机构和注册房地产估价师28、一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。A、估价委托人B、估价师C、
11、估价目的D、估价对象29、关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。A、确定价值时点在先，得出评估价值在后B、得出评估价值在先，确定价值时点在后C、确定价值时点与得出评估价值应同时进行D、确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以30、下列关于估价依据的表述中，正确的是（）。A、选取估价依据应具有针对性，主要是根据价值时点和估价对象来选取B、估价机构不得制定严于估价标准的企业标准C、房地产估价规范房地产估价基本术语标准是效力最低的估价标准D、不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同31、根据通常的房地产估价途径，产生了三种基本的房地产估价方法，下列不属于基本估
12、价方法的是（）。A、假设开发法B、比较法C、收益法D、成本法32、关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。A、估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B、注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C、估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D、估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响33、下列不属于中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作的是（）。A、房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育B、建立房地产估价机构信用档案C、拟定房地产行业相关政策法规D、对会员的执业行为进行检查34、下列有关中国内地房地产估价，表
13、述错误的是（）。A、土地所有制在城乡之间不同B、土地和房屋的所有制不同C、行政管理不到位D、房地产市场足够规范二、多项选择题1、与非专业估价相比，专业估价的特点包括（）。A、是一种专业意见B、估计价格或价值C、实行有偿服务D、承担法律责任E、估价作业日期长2、有关房地产的价值和价格，下列表述正确的有（）。A、价值是内在的、客观的和相对稳定的B、房地产的价值是房地产真实所值C、房地产的价格围绕其价值上下波动D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定3、房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的（）。A、独一无二B、寿命长
14、久C、供给有限D、价值量大E、保值增值4、房地产租赁包括（）。A、房屋租赁B、土地租赁C、土地使用权出租D、动产租赁E、不动产租赁5、由于具有（）特性，房地产是一种良好的用于担保债务履行的财产。A、保值增值B、价值量大C、不可移动D、寿命长久E、独一无二6、在房地产抵押中，需要进行房地产估价的环节包括（）。A、初次抵押中的抵押价值评估B、再次抵押中的抵押价值评估C、续贷抵押中的抵押价值评估D、处置抵押中的市场价值评估E、租赁抵押中的权益价值评估7、下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的有（）。A、企业所得税B、个人所得税C、印花税D、增值税E、契税8、下列有关房地产征收、征用的表述中，正确的有（）。A、征收的实质是强制收买B、征用的实质是强制使用C、征收是一种强制的临时使用房地产的行为D、征用是所有权的改变，不返还E、征收、征用都是无偿的，不给予补偿9、在房地产估价中，下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价
