第四章房地产交易法律制度

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1、第四章 房地产交易法律制度第一节 概述一、房地产交易的概念和特征房地产交易是人们对房地产转让、出租和抵押等活动的总称。即以房地产为商品而进行的各种经营活动。与普通商品交易相比，房地产交易具有以下特征：1、标的物位置的固定性。2、房地产交易标的额大，专业性强。3、房地产交易比一般商品交易复杂得多，交易的顺利完成，通常需要有关中介服务机构和专业人员的介入。4、房地产交易无论以何种形式出现，都会涉及土地资源的占用和土地收益的重新分配，并会在一定程度上对整个社会的生产、生活产生影响，具有较强的社会性。二、房地产交易的原则1、房地一体原则。2、依法登记原则。3、房地产交易价格分别管制原则。三、房地产交易

2、的管理机构及房地产交易所1、房地产交易的管理机构（1）房地产交易管理是房地产行政主管部门代表国家及地方政府，对房地产市场进行组织、协调、控制、监督等活动。房地产交易管理是纵向行政行为，是对房地产市场各种要素或整个过程的全面管理。（2）管理机关是建设行政主管部门和土地管理部门。具体而言是：（1）国家建设部、国家国土资源部主管全国范围的房地产交易；（2）县级以上地方人民政府的房管部门和土地管理部门管理本行政区域内的房地产交易。建设部与国家土地管理局的职责： 地方各级房地产管理机构的职责： 2、房地产交易所房地产交易所是狭义上的房地产交易市场，是进行房地产交易的固定场所。房地产交易所的活动有如下特点

3、：（1）交易场所固定化。（2）交易活动公开化。（3）服务内容力求全面化。（4）经营与管理兼顾化。3.房地产交易所的主要职责包括：（1）为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务；（2）开展房地产价值、价格评估；（3）提供有关房地产的法律、政策咨询，接受有关房地产交易和经营管理的委托代理业务；（4）对房地产经营交易进行指导和监督，调控市场价格，查处违法行为；（5）办理房地产交易登记、鉴证及权属转移手续。第二节 房地产转让案例：2008年，甲因经商资金不足向乙借款50万。2009年，甲与市某区旧城改造办公室签订店面房购买合同，交清价款并实际接管使用店面房，但未按照合同约定办理产权登记和

4、领取房产证书。此后，因欠乙借款未还，甲与乙达成以店面房抵债协议。协议约定：将店面房以50万元抵偿给乙，产权归乙所有，甲将购房发票交由乙办理房产证。协议签订后，甲收回欠条并销毁，将店面房、购房合同书、发票交给乙。同年4月，乙与甲签订店面房租赁协议，约定：甲每月付租金2000元，继续使用店面房做生意至同年12月份，乙一次性收取了租金2万元。后乙未能办理产权登记、过户手续，引发纠纷。问题：（1）甲与旧城改造办公室签订的购房合同是否有效？（2）甲乙之间的以房抵债合同是否有效？（3）甲乙之间的租赁合同是否有效？一、房地产转让的概念（一）概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地

5、产转移给他人的行为。可以从以下几方面来理解房地产转让的概念： 1.主体2.客体3.形式4.房地产转让与其他交易方式的本质区别（二）房地产转让的主要方式有：1、房地产买卖2、房地产赠与3、交换4、其他合法方式。主要有：（1）以房地产价格入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金、合资、合作开发经营地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的；（5）法律、法规规定的其他情形。二、房地产转让的条件为了保证房地产转让行为的合法性和有效性，房地产转让必须具备以下条件：1、主体具有合法资格

6、2、客体符合法律要求：不受限制的房地产，均可自由转让。 3、形式要件： 房地产的转让必须订立书面合同 4、意思表示要件5、房地产转让不得违反政策、法律和社会公共利益三、禁止转让情形1、未依法登记领取权属证书的房地产；2、有争议的房地产；3、未经其他共有人同意的共有房地产；4、已被依法收回的土地使用权；5、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产。6、法律、行政法规禁止转让的其他情形。四、房地产转让的方式案例：甲原为A公司职工，2003年甲与A公司签订房屋买卖契约，约定A公司以18168元的价格将一套住房出售给甲，但保留6%的产权，甲在取得产权后可以使用、继承、抵

7、押；住用5年以后可以转售，转售时A公司在同等条件下有优先购买权。2006年，甲取得了房屋产权证，其上记载甲为房产的唯一产权人。2008年甲将此房屋卖与乙，双方签订房屋买卖协议书，但甲未告知乙房屋的真实权利状况。协议约定：甲将房屋卖与乙，价格为40万。在签订协议之日起，乙支付甲定金20万元，办理完过户手续后再支付20万元，若甲违约应双倍返还定金。乙违约则无权要求返还定金。协议签订后，乙支付了定金，甲也将房屋交乙使用，但是经乙多次催促，甲仍未办理房屋过户手续。于是，乙起诉到法院。问题：（1）甲乙所签订的房屋买卖协议书是否有效？（2）A公司的优先购买权与乙的权利发生冲突，应如何处理？（一）相关法律问

8、题分析1、无权处分行为与不动产登记的公信力2、优先购买权的性质和效力共有人内部优先购买权的实现共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞合共有人优先购买权与第三人善意取得相冲突的处理物权法第97条:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定 第16条第2款：顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。 1、从权利位阶上看，共有人优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权是基于租赁关系，是债

9、权派生出的物权化的债权。从物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。2、从法律效果看，法律设定共有人具有优先购买权其宗旨是维护共有关系的稳定性，共有人对共有财产的利害关系较之于承租人更为密切，其所尽义务要高于承租人，从义务与权利相一致的原则，共有人优先购买权也更为优先。另外，承租人较共有人没有优先行使购买权，依买卖不破租赁的理论承租人不会因没有行使优先购买权而使原有租赁合同受到影响，其权利并没有受到影响和损害。案例：2007年1月，A公司与甲签订了购房合同，将A公司位于某小区的楼房一套出售给甲，随后，甲实际入住该套房屋。2008年1月， A公司又将该套楼房出售给乙，并向乙

10、出具了购房发票，乙支付了全部房款，但是A公司与乙没有签订购房合同。随后， A公司将房屋钥匙交付给乙。2008年底，乙欲对房屋进行装修时，发现甲已在该房屋内居住。于是，诉到法院，要求甲停止侵权，搬出该房屋。问题：（1）A公司与乙之间是否成立房屋买卖关系？（2）本案中，房屋买卖的效力如何？（3）房屋产权归属如何确定？（4）A公司是否构成欺诈？可否适用惩罚性赔偿？中华人民共和国消费者权益保护法第49条：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的

11、解释2003年6月1日起施行第8条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第9条:出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

12、（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。（二）与房地产买卖有关的几个问题1、房地产买卖的一般程序： 签订书面合同申请和审查核实申报价格缴纳税费登记发证2、 房地产买卖合同的主要内容： 标的物条款、面积条款、价格条款、质量条款、定金条款、违约责任条款、解约条款 3、包销合同 出卖人与他人（包销人）可以订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买。五、已购公房和经济适用房的上市出售1、已购公房和经济适用房概念（1）已购公房：是指城镇职工根据国

13、家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。一边是已售经济适用房出现“高租售率”和大量闲置的“豪宅”；一边却是经济适用房“一房难求”。 “6台电视、7个空调”230的经济适用房来自北京市房地产中介机构的调查数字显示，在位于昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内，房屋出租率已占全区租赁交易总量的78.8%。近八成的经济适用房对外出租，彰显多数购房者不仅不缺房子住，而且把购买经济适用房当成了一种“投资”。（2）经济适用房：是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。2

14、、经济适用房的基本特征：（1）由国家统一下达计划建设，以划拨方式供给土地（2）经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。（3）户型、面积受到严格限制（限在中小户型）（4）规划设计的要求：坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则（5）价格：以保本微利为原则，结合销售基准价和浮动幅度来确定。 3.申请购买的条件和程序经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布。4.城市低收入家庭申请购买经济适

15、用住房应同时符合下列条件： (一)具有当地城镇户口； (二)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准； (三)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。程序：（1）提出申请；（2）审核；（3）批准；（4）办理权属登记。 案例：武汉市经济适用房项目武昌余家头小区三期B座，是武汉市2009年上市的第二批经济适用房，共公开销售住房124套。从6月2日到6日的登记日，共有超过5000人登记申购，竞争比例高达1：40，被称为“2005年以来武汉最供不应求的经济适用房”。 6月12日，位于武昌中心城区的余家头小区三期经济适用房电脑摇号结果出台，6个经济适用房资格证号码相连的申购户竟全部摇中。在5000多名申购者仅有124户能摇中的情况下，出现“六连号”的概率仅有千万亿分之一。5.已购公房和经济适用房上市出售（经济适用住房管理办法 2007.11）出售条件：购房人购买的单位出售的公房，购买经济适用房满5年的，可以上市转让。出售程序：（1）申请。（2）审核批准。