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1、第八章 物权法律制度本章考情分析本章是2008年教材的新增内容，最近3年本章的平均分值为8分，2011年的分值为4分。其中，2008年、2009年、2010年、2011年的案例分析题均有部分考点来自本章。2012年教材对本章内容进行了小幅调整，主要变化是：对“业主的建筑物区分所有权”的内容进行了调整，新增了“物业服务合同”，该调整对考生的复习影响不大。最近3年题型题量分析题型2009年2010年2011年单选题4题4分1题1分多选题2题3分2题3分案例分析题3分8分3分合计6题10分2题11分1题4分 本章基本结构框架物权基本理论 物权变动 第八章 所有权制度 用益物权 担保物权第一单元 物权
2、基本理论一、物的种类（P304P305）1.动产与不动产（1）物权变动的法定要件不同：不动产物权的变动，一般以登记为要件；而动产物权的变动，一般以物的交付为要件。（2）诉讼管辖不同：因不动产纠纷发生的诉讼，由不动产所在地人民法院专属管辖；因动产纠纷发生的诉讼，诉讼管辖的确定较为灵活。2.特定物与种类物（1）有些法律关系只能以特定物为客体，如所有权法律关系、租赁法律关系等；而有些法律关系既可以是特定物也可以是种类物，如买卖法律关系。（2）特定物在交付前意外灭失的，可以免除义务人的交付义务，而只能请求赔偿损失；种类物在交付前意外灭失的，由于其具有可替代性，故不能免除其交付义务，义务人仍应交付同类物
3、。3.主物与从物在法律或合同没有相反规定时，主物所有权转移时，从物所有权也随之移转。【解释】认定主物、从物关系，必须同时具备两个条件：（1）二者在物理上互相独立；（2）二者在经济用途上存在主、从关系：A物脱离B物，不损害A物的独立用途，则A物为主物；B物脱离A物，则丧失其本来的用途，则B物为从物。4.原物与孳息（2009年新制度多选题）（1）孳息是独立于原物的物，原物、孳息属于两个物，因此尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息。（2）天然孳息一物之上既有所有权人，又有用益物权人的，因该物产生的天然孳息由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。（3）法定孳息当事人有约定的，按照约
4、定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。【相关链接1】根据合同法的规定，在买卖合同中，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。【相关链接2】根据合同法的规定，标的物提存后，标的物的孳息归债权人所有。【例题多选题】根据物权法律制度的有关理论，下列选项中，属于民法意义上孳息的有（ ）。（2009年新制度）A.母牛腹中的小牛B.苹果树上长着的苹果C.母鸡生的鸡蛋D.每月出租房屋获得的租金【答案】CD【解析】原物、孳息属于两个物，尚在母牛腹中的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息，尚未与苹果树相分离的苹果也不属于孳息。二、公示、公信原则(P306)1.公示
5、原则不动产的权利状态通过“登记”制度表示，而动产的权利状态则通过“占有”表示。2.公信原则所谓公信，是指当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法表现出来的物权实际存在瑕疵，为保护交易安全，对信赖该公示的物权并从事了物权交易的人，法律仍承认物权变动的法律效果。三、占有制度(P307P308)1.占有的种类（1）自主占有与他主占有【解释1】自主占有是指以“所有的意思”占有标的物（我的，我占有），不论该物是否真正属于占有人所有。如甲对自己购买的房屋的占有属于自主占有，小偷对赃物的占有也属于自主占有。【解释2】他主占有是指不以所有的意思占有标的物（他的，我占有）。如质权人、承租人、保管人、借用人的
6、占有属于他主占有。（2）直接占有与间接占有【解释1】质权人、承租人、保管人、借用人的占有属于直接占有，出质人、出租人、寄存人、出借人的占有属于间接占有。【解释2】甲将自己的房屋出租给乙，乙作为承租人“直接占有”该房屋，而甲则属于“间接占有”。（3）有权占有与无权占有【解释1】有权占有是指基于法律规定或者合同约定享有占有某物的权利，如承租人基于租赁合同“有权占有”租赁物。【解释2】无权占有是指没有权利来源的占有，如小偷对赃物的占有属于无权占有。（4）善意占有与恶意占有【解释】善意占有、恶意占有是对“无权占有”的分类。【例题】甲遗失一部相机，乙拾得后放在办公桌的抽屉内，并张贴了招领启事。丙盗走该相
7、机，卖给了不知情的丁，丁出质于戊。根据物权法的规定，下列表述中，不正确的是（ ）。A.乙对相机的占有属于无权占有B.丙对相机的占有属于他主占有C.丁对相机的占有属于自主占有D.戊对相机的占有属于直接占有【答案】B【解析】（1）选项B：小偷丙对赃物的占有属于自主占有；（2）选项C：赃物不适用善意取得制度，丁不得取得该相机的所有权，但其对相机的占有属于自主占有。2.占有的推定效果（1）事实推定推定占有人是以所有的意思为自己占有，而且是善意、和平及公然占有。（2）权利推定占有人在占有物上行使的权利推定为合法，受权利推定的占有人，免除举证责任。除非相对人提出反证。3.无权占有人与返还请求权人的关系（1
8、）不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。（2）占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。（3）占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。表81 无权占有善意恶意权利人能否要求无权占有人返还原物、孳息？权利人是否需要向无权占有人支付必要的费用？因使用致使占有的不动产或者动产损害，无权占有人是否需要赔偿损失？占有的不
9、动产或者动产灭失，权利人能否要求无权占有人返还因灭失所得的保险金、赔偿金？占有的不动产或者动产灭失，因灭失所得的保险金、赔偿金不足弥补损害的，权利人能否要求无权占有人赔偿？4.占有的法律保护（1）返还原物占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；占有人返还原物的请求权，自侵占“发生”之日起1年内未行使的，该请求权消灭。【解释1】返还原物的请求权，不仅适用于有权占有，也适用于无权占有。【解释2】1年的期间属于除斥期间（不变期间），自侵占发生之日起超过1年的，该请求权消灭。【解释3】1年的期间仅适用于“占有人”基于占有被侵占请求返还原物的期限，“所有权人”基于其所有权请求返还原物的期限
10、，不受1年的限制。（2）损害赔偿因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿；关于损害赔偿的诉讼请求权，仍适用一般诉讼时效的规定（2年）。【解释】因为侵占人的侵占行为，给占有人造成损害的，占有人除了可以要求侵占人返还原物外（自侵占行为“发生”之日起1年内行使），还可以要求侵占人赔偿损失。如果侵占人不赔偿损失，则占有人可以向人民法院提起诉讼，诉讼时效期间为2年，自占有人“知道或者应当知道”其权利受到侵害之日起计算。第二单元 物权变动一、不动产的物权变动（2011年案例分析题）（P308309）1.不动产物权变动的情形（2009年新制度多选题）（1）登记生效不动产物权的设立、变更、转让和消灭，
11、经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。【解释】房屋买卖、建设用地使用权和不动产的抵押必须登记，登记生效。（2）物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，宅基地使用权的变动不以登记为生效要件。（3）物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政
12、府的征收决定生效时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（2008年案例分析题）【解释】上述三种情形的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。（4）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。【解释】自然资源的所有权虽然可以不登记，但如果在自然资源上设定用益物权和担保物权时，仍应办理登记。表8-2 不动产的物权变动具体情形登记生效（1）房屋买卖（2）建设用地使用权的取得（3）不动产的抵押物权变动不以登记为生效要件，但事后处分
13、时仍要登记，未经登记，不发生物权效力（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件（1）土地承包经营权（2）地役权（3）宅基地使用权可以不登记依法属于国家所有的自然资源（所有权）2.不动产的登记制度（1）登记簿与权属证书不动产的物权变动自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有
14、证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（2008年案例分析题）（2）更正登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。（3）异议登记异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，异议登记后，第三人不得主张基于登记而产生的公信力（不适用于善意取得）。为了避免不动产物权的效力因异议登记而长期处于不稳定，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 【例题多选题】某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。甲不同意，乙又于3月15日进行了异议登记。3月20日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，遂放弃购买。乙申请异议登记后，发现自己的证据不足，遂对此事置之不理。根据物权法的规定
