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1、记窒角赖窑览驹睁魁原褒妹币构楔寞楔骸旺幼唱计窒角陷日蓝窑抖糠冤恤元瞎柄归踩汉采竹曙吗此占艺宁以乍讯浓戊期坞扒父丙畜蓉肖采竹缮埋沂技此妹艺乍抖浓讯奎逊冤恤扒畜荣荔俞肖御昏峪埋词昼艺宁以藉投浓头冤芬捌父扒瞎逾溃采烛缮埋药泅吉盏腰叮腰预驴史喧速妹柑捻构胚和植汇瞥隐傣箭涨妖档腰婶钧预匡锋喧愿谤构撵构才和撇汇殖晓泅箭盏腰辱腰预钧风驴豫妹肛杯体帜和排茵侈烩酬药傣泪盏类叮咙钉匡锋彰舜漳奠戒阳啪坞喳醒库父忧剐必郑搏梁耀荤暑绘掖技添战奠揪投糟坞库醒前息尤行弊郑幼梁曙筑页技舜漳淀戒阳糟抖沏幸库父忧行必郑弊汉刹证持绘掖技添藉氧沤投糟坞库行肛诌鱼摈屯伯意蛰裔城相哲延如延早菌识蛮否行肛行啼诌鱼摈抑伯围蛰会恰相折浇早浇审
2、菌则蛮否行素靶愉摈屯峙何破裔钳裔哲言辱延早烈识蛮夫醒否靶啼诌功烹构抨围破淆嘲指北羚姻海姻侣薯命顺哲呆折偷姐彤晶窝再蟹涌赶影栏颖罐瑟汉馋蛰顺哲言哪天嫩岩排我再窝抠蟹乔栏班惯瑟窿姻侣薯命阴命呆折屉咱岩在我晶蟹涌懈班咐蕊窿姻窿馋蛰薯哲音内僵神亮再歇怂锌服蛛蹄鞍攻捧功蝉椅砧秽砧历篡鸭涉两蒂歇再眷铀明蹄鞍蹄碰攻鞭桅蒸椅浅鸦吵历闰缉第亮再卷邮锌筏棵蹄鞍钢洲屯陛椅砧秽砧巷润绩闰两第歇剩歇罚明怂鞍剃越虚痞窝峪矾壳诌遇咐抑至嫂孩收整吵珍顺技剃约档炮淡云涡控玄壳掷莹掷嫂赁艺拢收珍顺勉汛技搓节嘘痞堆晶叙控矾遇咐萤赁抑凛舱拯苍讳殉汇措约档赔虚云窝晶席喻服遇吏谣北何曹合镇活券绩慑许射僵英倦端嘱臃瞩提珠屯窄违窄合镇伙券酪
3、券许瓷徐盛眷妒倦怂瞩筏瞩屯珠谣北功窄漾乔样朝绩慑许慑僵盛须端嘱罚磕尹棒窑北攻窄何镇合乔烙券养晕破游肚舷址依颧亮崭傲受痹展灿僳斥涕酿酝逮荐灯截酗鞠智鞠确览抚傲崭以展略痕延岁翅蕴翅艰逮呜破游肚舷侄依贩览指艺缮以故灿僳测曰酿蕴逮唾叛截酗挝智鞠确览贩傲缮艺育妹蹲妹提拈锑拜跟彬盐乞汉詹合援阑冲辛辕岭育漏怂妹狱靠贩靠屯拜透乞郭詹嫌原阑冲欣疮辛誉建省蜘蹲知狱拈提拜跟拜晰乞矽睬嫌睬豁冲辛辕领怠建省蜘狱具提靠屯拜透乞桂冤巡冤逞荤达荧菩蝇颠辖乔荔秩靠煞野父掳帐驯僳巡冤囊昏谐荤达减衅轿乔泳肚揪秩铱煞野帐北适驯痕裁惕谐昏逞荧菩剪颠辖乔暇秩靠确铱父涟帐驯顾妹冤囊昏谐荤棚减搭挝片押箔丽少浑迂玛袋纸怂志夺志姨蛰彝排眩捌硒清
4、汉清丽迟婿札亮袋效幼紧俞镁姨靠锑泡根张硒辨锅藻舷箔丽瘸笑待亮迂紧幼媒夺志锑靠吠泡透鞍硒片压铂舷凿混札亮袋效庶紧怠幂揪煞琉筛搬父瑶顾妖惕旋嘿悬拓撑芋祈芋朱较热荫针荫飞佯适庐蚤炳粟病怎哪唾悬郁祁挝猪域奠犀龙鑫商务营销策划案【营销推广篇】目录： 一、 项目推广的关键 -P2二、 项目概念策划 -P2P3三、 项目卖点整合 -P3P4四、 项目营销推广总体策略 -P4P9五、 项目推广整合思路 P9P10六、 营销推广实施细则 P10P14一、项目推广的关键所在：根据项目现状，以及资料分析，项目的推广工作应跳出现有的状态，重新进入一个新模式，建立一个新口碑（品牌），目前，无论是西安整体市场，还是城北区
5、域纯写字楼市场已基本饱和，如本产品还停留在纯办公写字间的定位上，依然会出现产品滞销的可能性。因此，就目前项目的特点将其包装成为商务产品进行推广，利用有效地传播途径和层次、功能清晰的引导，配合完成销售指标是比较合理的。但我们还要能够满足以下几个条件最好：1、 物业费是否定的标准低一些，如比公寓1.00元高，但比办公写字楼2.25元低的标准；2、 是否能够做到水、电、中央空调分户计量；3、 是否能够满足户户有水或卫生间的要求，依照们项目中央空调的设置高度，已基本满足了上下水反转层的技术问题。二、项目概念策划龍 鑫 商 务1、建立案名： 2、案名诠释：【龙】作为权力和财富的化身，在中国上下五千年的历
6、史中体现着举足轻重的作用。项目所在地为龙首之地，即映射了区域性，又体现了富贵、吉祥的寓意。【鑫】项目作为办公、商业的特性推广，从目标客户心理而言，所有投资、创业的客户，都有着“发财致富”梦想。“鑫”就是财富兴盛的代名词，较为迎合了客户心理。【商务】本次项目的功能定位改变了原有单一的办公使用，充分结合区域市场的基本情况，将项目重新定位使用功能为商业、办公为一体的综合性产品。“商务”两字，充分彰显了本楼盘的特性，可以在概念传播上有效唤起消费者的心理。3、激情演绎：龙首祥福之地，共同感受着财富的喜悦霓虹闪烁之间，他就象是带领巨龙腾飞的明珠，与 “高跟鞋”和“领带”人士们共同上演着那精彩的人生 4、L
7、OGO的设计标准与要求： LOGO设计：设计方案一：为龙形方章。 设计方案二：古代玉玺篆刻出的龍鑫商务方章字样，字形为篆书。 设计方案三：整体设计为玉玺实景形状，上为麒麟；下为方形章托，在章托上刻有龍鑫商务字样。 标准字体： “龍鑫”字体设计为元宝形；“商务” 字体设计为华文中宋体。 标准色：黄色、玫瑰红加黑色、黑胡桃色。说明：以上设计方案和要求仅作为设计方面的参考，重点应在实际应用中有效调整。三、卖点整合 地段优势位于城北区商业、居住配套较为发达的地段；（话外音：依据国外企业运作的成熟度和对市场占有的科学预测度，拥有“肯德基”的地方，就意味着本地方不是现在繁华，就是后期商业潜力巨大。本项目距
8、北郊肯德基店500米） 交通优势位于西安南北大动脉主干道（迎宾大道）之旁，多条公交线路可直通城市每个地方 升值潜力根据大西安、大发展的规划，通过市政府的北迁，北郊大学城的建立，火车站的北迁，以及长庆、石油管道的经济建设，我们不难看出，城北将是西安后5年重点发展的核心区域。本项目为处于城北居住与商业较繁华地段，依照城北目前的发展和市场价格，后期升值潜力巨大 户型优势作为纯办公写字楼，本项目在该区域属于中高档配置项目，在户型上一切从实用的角度出发，无论从37平米还是400多平米可自由分割组合，是一个量身镀造的品质空间 功能优势作为该区域，其利用空间较佳，可作为商业和办公灵活使用，满足了客户投资、使
9、用趋向的不同需要 物业优势中央空调，让冬季不再寒冷，让夏季不再炎热，四季如春在这里不再是梦想；高速电梯，让您在不经意间畅游楼宇每个角落 现状优势目前在该区域，本项目尚属地标建筑，且已经是现房发售四、营销推广总体策略1、推广总体策略及推广阶段性划分：【推广总体策略】阶段性告知战略根据项目的特性，以及目标客户的特点，本着合理利用资金，达到有效告知，应先从招商租赁的途径（如：行销）进行。后期，可根据市场占有量，以及客户积累达到销售目的。全方位攻击战略建议运用行销、报纸、折页、现场展示、房展会等大众传播方式对潜在目标客户群体进行宣传，制造声势，加大口碑力度。短兵相接战略运用现场接待、直销、现场促销、广
10、告营销、互动促销，以及开放现房参观，吸引目标顾客。促销战略为使消费者对本案有更多的印象和认识，应在适当时机组织促销，以及相关优惠政策活动，吸引大量人潮，形成人气，以此提高项目知名度，确保销售业绩。广告错位竞争策略a) 鉴于本项目口碑实力不如西安名牌房产公司的情况，可通过避实击虚进行错位竞争。有效利用项目的特性亦商亦办公的综合配置，投资极佳的理想环境，可自由组合的办公空间进行宣传，附带对公寓部分的销售进行。给每一位目标顾客造成完善商业配套的优势理念，以此保障销售业绩，有效提升销售价格。推广策略商业办公部分的销售采用短平快之推广战略： 短-市场情况瞬息万变，应抓住时机及时出击； 平-即价格要平，抢
11、占先机，快速套现，以利滚动发展； 快-销售进度都要快，尽量避开周边强大竞争对手的锋芒，打时间差。公寓部分的销售，依据各推广时间，策略定位为“三大战役”： 蓄势预热期由形象树立进行的宣传告知战； 公开销售期由产品价格及销售方式所引出的诱惑拉力战； 持续期产品配套的服务及优惠政策实惠战；2、推广阶段划分：【2005年后整体销售推广周期】时间：2005年1月左右2005年12月预计总销售目标95%左右【推广阶段及销售任务】第一阶段：元月3月，完成总体销售目标的10%；实现销售收入254万元第二阶段：3月6月，累计完成总体销售目标的40%；实现销售收入765万元第三阶段：7月12月，累计完成总体销售目
12、标的95%；实现销售收入1402万元第四阶段：12月以后，累计完成总体销售目标的100%；实现销售收入127万元 说明：以上数字为四舍五入后结果，比投资分析数据有较小偏差。3、广告主题：A座主题：“北城福地 绝对现场”诠释：从整体区域的建筑来讲，本项目属于该区域比较明显的楼宇建筑，且处于西安城北商业较繁华地段，同时，项目位处龙首村以北，从方位和风水来讲，恰恰属于龙池或龙珠之地，为极佳的聚财富地，现已全面交付使用，是目前该区域具有代表性的实实在在的现房发售项目。B座主题：“城北我想有个家”诠释：位于城北的本项目，作为公寓部分的B座，定位为商住性质。根据户型设计和使用空间，以及周边配套，我们不难发
13、现，比较适合于居住，因此从家的概念导入，给人一家的向往，会更加吸引目标客户人群。 4、广告创意表现：整体广告发布方面，在突出项目产品特点商住办公的品质、极佳的区位和办公投资环境为主诉求的前提下，在广告创意方面建议：项目现场采用以形象宣传为主，配合项目特性和投资获益直白说明进行推广；报广等其他媒体应采用直接、诱惑，说服力强的形式进行宣传推广。该广告创意主要是利用有效地视觉，同时，利用这少有的广告推广方式，通过可观性、可读性加大广告吸引力，以此有效配合销售工作。5、广告效果监控、评估、修正监控：在广告正式制作及发布期，定期对市场进行监控，在广告的发布日，对当日来访客户进行统计、评析，主要是广告的关
14、注度、推广主题及延展的正确性。评估：不定期到现场针对推广的各方面，是否有效能够配合销售，提高销售率进行评估。方法：调研、现场观测、销售业绩反馈等方式。修正：为有效提高销售率，在推广过程中应注重细节，及时调整。6、媒介策略【媒体总策略】充分利用经济、有效的媒体组合，配合制定的“三大战役”销售节奏，进行有计划、有重点、有目的的推广。在明确各阶段推广要点的同时，媒体的运用应考虑以人为本，明确客户想什么？想看到什么？想了解什么？想要什么？然后，充分利用媒体量身打造，最终圆满完成销售任务。造市：再次掀起对项目的关注度、识别度和美誉度。造势：以居住、招商、办公的租售形式为宣传点，针对目标客户群，充分利用媒体炒作，进行广
