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1、房地产基础知识培训9903 房地产基础知识培训提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:从“插入”菜单，选择“对象1.”单击“从文件创建”定位“文件”框中的文件名确认选中“显示为图标”。单击“确定”选择图标从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。单击“对象动作”，并选择“编辑”单击“确定”?培训目的 新经纪人通过该培训项目，了解进行房地产中介业务的基础知识，了解相关房地产法律法规基础知识，普及与房地产中介业务相关的基本概念。培训对象?我国住房制度改革的发展 中国房地产业的发展主要得益于三项重大制度和体制的改革：城镇住房制度改革；城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革 1988年至1
2、992年，是试点和扩大试点阶段1992年至1994年，全面推行阶段1994年至1998年，深化房改阶段1998年起，进入进一步深化房改阶段市场分类：房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场北京市房地产经纪市场变迁租赁市场：（3个阶段） 1991-1999年，房地产经纪公司多以分散的个体进行经纪业 务，市场处于无序竞争状态，客户需求大于房屋供应 1999-2001年，部分房地产经纪公司开始展开连锁经营，北京市市场逐步出现品牌化趋势，客户需求与房源数量供应逐步持平 2001年至今， 市场开始涌现众多大型连锁性公司，北京市相关行政主管机关对经纪公司管理逐步正规化，房源供应数量大于客户数量北京市房地
3、产经纪市场变迁 二手房交易市场：（4个阶段） 1999年前，主要以房屋使用权的换置为实际房屋交易方式 1999-2001年，北京市逐步放开二手房市场，可上市交易二手房数量逐渐上升 2001-2003年，经济适用房开始可上市交易，市场中相关经纪公司数量开始攀升 2003年至今，国家对二手房交易市场政策逐渐调整，部分政策得到积极调整，央产房可上市交易 提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:从“插入”菜单，选择“对象.”单击“从文件创建”定位“文件”框中的文件名确认选中“显示为图标”。单击“确定”选择图标从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。单击“对象动作”，并选择“编辑”单击“确定
4、” 在培训前需要了解什么是房地产 （基本概念） 地产 房产 房地产国有土地使用权出让年限 住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50 年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年 房地产产业概述房地产的概念房地产，是指土地、建筑物及固着在土地、建 筑物上不可分离的部分。房地产的存在形式单纯的土地单纯的建筑物土地与建筑物结合的“房地”房地产产业概述房 地 产 的 特 性 独一无二性 不可移动性 寿命长久性 数量有限性 用途多样性 相互影响性 易受限制性 价值高大性 难以变现性 保值增值性房地产产业概述房地产业与建筑业的区别建筑业是物质生产部门，属于第二产业房地产业兼有生产（开发）、
5、经营、管理和服务等多种性质，属于等三产业房地产业可分为投资开发业和房地产服务业房地产中介服务业包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪建筑物的分类按照使用性质分生产性建筑工业建筑农业建筑非生产性建筑居住建筑公共建筑按结构类型分砖混结构框架结构钢筋混凝土板墙结构空间结构 建筑物的分类按建筑高度分住宅建筑的1-3层为低层，4-6层为多层，7-9层为中高层，10层以上为高层公共建筑及综合性建筑总高度超过24m为高层建筑，低于24m为 多层建筑建筑总高度超过100m时，不论其是居住建筑或公共建筑均为超高层建筑建筑物的分类房屋的基本要素朝向户型楼层年代面积产权类型建筑类型物业类型房屋面积分类 使用面积
6、它是建筑面积扣除公摊面积、及墙 体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积 建筑面积包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等 公摊面积是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积 套内建筑面积-由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成建筑面积计算 占地面积建筑物基底及其功能需要占用的 面积，也叫红线面积 容积率指总建筑面积与总占地面积的比率 使用率使用面积与建筑面积的比率 绿化率指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率 房屋产权类型已购商品房已购经济适用房已购公房商品房项目尾房已购公有住房及已购经济适用房的概念
7、已购公有住房 指城镇职工按照有关住房改革政策的规定，按成本 价或标准价（含标准价优惠办法）购买的公有住房已购经济适用房 指按政府规定的指导价格购买的经济适用住房，包括城镇职工按照高于有国家及政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房房屋物业类型住宅 普宅、公寓、四合院、别墅商业 商铺、厂房写字楼写字楼综合两种或两种以上用途如何选择理想的居住住宅 1.地段 2.环境因素 3.房屋层数 4.朝向 5.房屋的功能分区 6.面积空间 7.质量与细节 8.楼梯及电梯 9.采光与通风 10.景观 11.物业 12.配套设施如何选择理想的商用物业 1.位置 2.房间朝向、
8、净深、净高、采光、柱距等 3.硬件水平（电梯、空调、通讯设备等） 4.物业管理 5.配套设施（商务中心、银行、邮局、员工餐 厅、机票代理等） 6.其它房地产交易的方式 房地产的抵押 房地产的租赁 房地产的转让房地产交易的方式房地产抵押是指房地产产权人以房地产作为抵押担保品，向他人取得一定经济权利时而形成的房地产交易方式。房地产抵押的主要目的是房地产贷款房地产产权人称为抵押人，向房地产产权人提供一定经济权利的一方称为抵押权人。房地产交易的方式房地产租赁是指房地产产权人通过将房地产一定时期的使用权让与他人并收取佣金，而支付租金的一方取得房地产一定时期使用权的交易方式在这一交易中，房屋的所有权不发生
9、转移，而房屋的使用权发生了转移房地产交易的方式房地产的买卖是指房地产的产权人一次性让出其拥有的房地产产权并收取房地产买卖价款，而支付价款的一方取得房地产产权的交易方式有下列情况的房屋不得出租未依法取得房屋所有权证的司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的共有房屋未取得共有人同意的权属有争议的属于违法建筑的不符合安全标准的已抵押，未经抵押权人同意的不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的有关法律、法规规定禁止出租的其他情形 租赁合同应当具备以下条款当事人姓名或名称及住所房屋的坐落、面积、装修及设施状况租赁的用途租金及交付方式房屋修缮责任转租的约定变更和解除合同的条件违约
10、责任当事人约定的其他条款二手房业务买卖 二手房的概念 二手房是指由北京市国土资源和房屋管理局颁发所有权有效证件，业主拥有完全处置权的房屋。包括：私产平房、已购商品房、以及获准上市交易的已购房改房和已购经济适用房不能正常上市出售的房屋范围 1. 产权共有的房屋，产权共有人不同意出售的2. 已抵押，且未经抵押权人书面同意转让的3. 房屋所在地区户籍冻结，已列入拆迁公告范围的4. 擅自改变房屋使用性质的5. 以房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款及装 修费用的6. 住房面积超过本市人民政府规定的控制标准，或者违反固定 利用公款超标准装修，超标准部分未按规定退回或者补足价 款及装修费用的7.
11、 法律、法规及县级以上人民政府规定其他不宜出售的 ? 房屋的地理位置（交通便利、周边环境等） ? 房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等 ? 小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容 院等） ? 小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等） ? 房屋的市场价格定位 ? 房屋的供需状况 ? 物业管理公司的口碑 ? 房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少 ? 政府因素、土地价格的变动 ? 其它因素影响房屋价格的因素融资及付款方式租赁业务： 普通民宅因代理服务费（佣金）需要由客户承担，故付款方式通常为押一付三或押一付六，并且客户需要提前15天或一个月支付下一付款期的房租公寓及写字楼因代理服务
12、费（佣金）需要由业主承担，故付款方式通常为押二付三或押二付六，并且客户需要提前15天或一个月支付下一付款期的房租融资及付款方式商铺代理服务费（佣金）需要由客户 承担，付款方式通常为押一付三、押一付六或年付，并且客户需要提前15天或一个月支付下一付款期的房租特殊情况下，须有租赁双方商议并达成一 致因付款方式的不同,可导致实际交易价格的变化融资及付款方式二手房买卖业务： 二手房买卖的付款普遍适用定金方式，通常以交易房价的10%作为首付款或定金，在过户时（以买方取得领证通知单或进行物业交割为标准），由买方支付剩余房款 特殊情况下，须有买卖双方商议并达成一致 房地产相关的法律、法规中华人民共和国城市房地产管理办法： 房地产开发 房地产交易（房地产转让、抵押、房屋租赁） 中介服务机构城市私有房屋管理条例城市商品房预售管理办法预 祝 大 家 成 功
