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1、房屋拆迁中抵押权人的权利如何实现（一）2009-6-15 1:43:59前几天接待一位客户A的现场咨询，谈到自己在和B有债权债务纠纷时，B以自己的房产作抵押，结果近期B的房屋被拆，A的200多万债权无法实现，非常着急，不知道起诉谁。我在回答了客户A的咨询并接受委托后，整理出相关的思路，以供大家参考。确实，在城市房屋拆迁过程中，我们关注的焦点绝大部分在于拆迁人与被拆迁人的重大利害关系，而对如何保护折迁房屋上抵押权人的利益没有给予足够的重视，实践中这样的案例却不乏其见。首先界定本文中所说的抵押，是指债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权将该财产折价
2、或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。一、房屋拆迁中关于抵押权的历史性规定：我国城市房屋拆迁管理条例（1991年6月1日施行）第二十六条是这样规定的：“ 对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照本条例第二十五条的规定实施拆迁。拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。”随着城市化进程的推进以及日益增长的人们住房的需求，2001年6月，国务院常务会议审议通过了城市房屋拆迁管理条例，该条例的施行同时宣告了1991年的
3、城市房屋拆迁管理条例的废止。在新条例中第三十条规定：“ 拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。”涉及担保的法律法规主要是指中华人民共和国担保法（以下简称担保法）、最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释（以下简称担保法解释）、城市房地产抵押管理办法和物权法的相关规定。在物权法出台后，其他关于担保和物权法冲突的地方，适用物权法。该条的修改，基于以下考虑：其一、国家已经出台了中华人民共和国担保法及其相关的司法解释，对于抵押权的处置已经有了明确规定，此处再加以规定已经超越了房屋拆迁管理条例应当规范的内容，不应该以行政法规干涉公民之间的民事法律关系，体现了民事主体之间的意思自
4、治。其二、原条例的规定已经与现行法律规定不符。如划拨土地上连同土地一起抵押的，处分后必须优先偿还土地使用权出让金。二、房屋拆迁的补偿形式对抵押权人权利的影响我国新的城市房屋拆迁管理条例第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”拆迁安置协议的性质在国内学术界和实务界没有统一的界定，无论是“行政合同说”还是“民事合同说”，笔者无意讨论，但可以形成一致观点的是，货币补偿还是产权调换这两种补偿方式的实质都是被拆迁人移转房屋的所有权于拆迁人，从担保法的角度考察，可归于转让抵押物。根据2007年10月生效的物权法第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押
5、财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”建设部颁布的行政法规城市房地产抵押管理办法第三十八条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。”第五十一条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人可以向人民
6、法院提起诉讼。”由此可知，抵押权人的权利保护在于：1、得到抵押人（被拆迁人）的通知。2、依法清理债权债务，解除抵押合同。3、若所担保的债权未到期，就提存补偿金作为担保。4、以上3种方法没有得到实现时，可以抵押人为被告提起民事诉讼。至于抵押人没有履行告知义务而处分抵押物的，抵押权人是根本无法行使抵押人（被拆迁人）不得转让抵押财产的权利，因为房屋拆迁是强制性的，一定程度上房屋拆迁协议的订立也是强制性的，被拆迁人（抵押人）转让被拆迁房屋（抵押物）势在必行，不存在抵押人不得转让抵押物的可能。三、抵押权人的权利行使其一，对补偿方式，抵押权人作为物权人之一有没有权利主动干预？法律没有直接的规定。建设部城市
7、房地产抵押管理办法第三十八条规定：“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。”从该条规定分析，抵押权人没有干预被拆迁人选择拆迁安置补偿方式选择权的权利。其二，抵押权人何时行使权利？物权法第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”可见，抵押权人要在主债权诉讼时效期限内积极行使自己的权利，别误了时机。其三，若拆迁安置协议中，抵押人的主动行为明显使抵押物价值减少时，抵押权人的权利如何保护？物权法第一百九十三条规定：“抵押人的行为足以使
8、抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。”城市房地产抵押管理办法第三十九条规定：“抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押
9、房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。”可以看出，在抵押人主动减少抵押物价值的时候，此时抵押权人的保护办法是：1、请求停止行为。2、请求恢复抵押财产的价值或者提供担保。3、请求债务人履行债务。但是我们知道，在房屋拆迁中，被拆迁人对于自己的房屋都是尽可能多的得到补偿，没有谁傻到会减少，所以此种情况现实中存在的可能性很小。其四，拆迁人的行为致使抵押物的价值明显减少时，抵押权人能否提起诉讼？提民事诉讼还是行政诉讼？实践中，政府和开发商经常坑壑一气，被拆迁人几乎没有任何谈判的余地，给多少就是多少，这对抵押权人非常不利，那么抵押权人的权利如何实现？ 2005年最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置
10、协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复中规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照城市房屋拆迁管理条例第十六条的规定向有关部门申请裁决。”也就是说，在拆迁人和被拆迁人达不成协议时只能提起裁决，回避了裁决前的民事或者行政诉讼，意在加快拆迁速度，保障建设项目的顺利进行。根据现行的法律规定，无论公益拆迁还是商业拆迁，被拆迁人在裁决前都不能提起诉讼，遑论抵押权人了。那么抵押权人裁决后能否提起诉讼？笔者认为是完全可以的。根据中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释第十二条规
11、定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”这时抵押权人可以裁决机关为被告提起行政诉讼，并列拆迁人为第三人。当然也可以提起行政复议。四、拆迁人在房屋拆迁中的职责拆迁人在进行补偿安置登记时，应该履行什么样的职责？根据物权法第一百九十一条规定：查询房地产登记薄之记载或者以房屋权利凭证发现有它项权利登记，拆迁人（受让人）可以代为债务人清偿债务消灭抵押权。中华人民共和国房地产管理法（1994）第四十八条规定：“房地产抵押，应当凭土地使用权证书，房屋所有权证书办理。”同时城市房地产抵押管理办法（2001年修改）第三十四条中规定：“以依法取得的房屋所
12、有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原房屋所有权证上作他项权利记载后,由抵押人收执。并向抵押权人颁发房屋他项权证。”抵押人可以就此房屋他项权证要求拆迁人（受让人）代为清偿。原则上拆迁人是愿意涤除抵押权利，及早取得房屋的所有权，但是实践中拆迁人有时怕麻烦，于是把所有的补偿款都给被拆迁人，让他们之间处理。那么抵押权人找抵押人就是最好的办法。如果被拆迁人不同意代为清偿，就以被拆迁人为被告提起民事诉讼。需要提醒的是，由产权调换的补偿形式抵押权是不能直接转移至调换后的房屋，这显然是违背民法的基本原则的，物之代位性并不及于新的标的，只及于赔偿金、补偿金等，我国担保法也是这样规定的，并没有扩张物之代位性。
13、深入贯彻落实科学发展观和党的十七届五中全会，及全国、省、市纪委工作会议精神，坚持以人为本、执政为民理念，坚持标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防的方针，弘扬理论联系实际的马克思主义学风several group number, then with b a, =c,c is is methyl b two vertical box between of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal and equal to the design value, then the vertical
14、 installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for measurement, General in iron angle code bit at measurement level points grid errors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line distance for a, to b vertical box distance for b, list can measured
