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1、房地产开发与经营 案例集第七章 房地产市场营销和物业管理案例一：买房不给看资料，业主怒告开发商【背景】买了房子，却看不到房屋公摊面积明细资料，业主唐某将开发商告上法庭。在起诉书中，唐某等人起诉称，2000年他们分别与开发商签订了购买朝阳区某花园住宅的房屋预售合同，此后他们多次提出要求开发商出示公摊面积明细资料，但都没有得到肯定答复。而开发商则认为，开发商按照法律规定委托了有测绘资质的北京房地产勘查测绘所，对花园住宅楼进行了测绘并出具了报告书，此后，他们就将报告书、房屋面积测绘表及楼内分摊部位，数次张贴在办理入住的办公室墙上。【问题】1.开发商应该出示公摊面积明细资料吗？2.分摊部位包括哪些内容
2、？每个建筑物一样吗？案例二：要求开发商提供图纸，业主知情权获得法院支持【背景】业主购买商品房后对房屋质量存疑，要求开发商出示商品房施工设计图纸。没想到开发商断然拒绝业主这一权利主张。原告诉称，其购买了被告开发销售的位于河东区某小区的住房一套，入住后发现室内供电线路、室外电视线、电路分户箱、一户一表均不符合国家规定，原告通过小区物业公司业主委员会多次向被告开发商索要上述图纸以证实被告的工程质量是否符合购房时的约定，但被告一直拒不向原告出示图纸，因此提起诉讼。针对原告的起诉，被告在法庭答辩时称，原告购买商品房已超过三年，原告的诉讼请求已超过时效，被告作为房地产开发商的主要义务已全部履行完毕，另原被
3、告之间就商品房买卖合同来看，并没有看图纸的约定，原告的主张没有法律依据，被告没有义务向原告提供图纸。【问题】1.开发商应该出示商品房施工设计图纸吗？2.商品房质量诉讼时效应如何看待？案例三：开发商条款不规范，业主起诉法院获支持【背景】1999年11月20日，袁先生与A开发商签订内销商品房预售契约。约定购买房地产开发有限责任公司某小区5号楼1单元122号房屋，建筑面积(暂测)85.24平方米(包括套内建筑面积、分摊的共有共用建筑面积)，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准；房屋的实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过暂测建筑面积的3%(含)时，按约定房屋单价据实结算；如实测面积多于暂测面积的3%，袁
4、先生不再为高出部分补交房款；如实测面积少于暂测面积的3%，A开发商应在出示测绘部门实测面积数据之日起30日内退还袁先生多交房款；结算房价款时，A开发商保证使用面积与建筑面积比率不低于81%，如未达到则按使用面积/81%面积交费，A开发商在出示测绘部门实测面积数据之日起30日内退还袁先生多交的房款；A开发商交房日期为1999年12月31日，交房同时应向袁先生提交建设工程质量监督部门出具的北京市建设工程质量合格证书和测绘部门实测面积数据。协议签订后，袁先生依约支付了定金和首付款。1999年11月12日，当地房屋土地管理局出具了袁先生所购楼的测绘明细表。袁先生的122室建筑面积为86.63平方米，其
5、中套内建面(含阳台)75.55平方米、分摊公用建面11.08平方米、阳台建面8.06平方米。A开发商于同年12月31日发出入住通知书。2000年1月4日，袁先生办理了进住手续，随后付清了剩余房款，知悉了上述实测数据。袁先生认为A开发商交付的房屋不符合“使用面积与建筑面积比率不低于81%”的约定，遂找到A开发商的销售代理公司。该公司工作人员李某承认是自己未表述清楚套内建筑面积与销售建筑面积比率不低于81%的意思致袁先生产生误解。2000年2月9日袁先生收取了李某给付的7000元，并在其书写有“经双方协定进行违约补偿，款额为7000元”的收条上签字。此后，因袁先生没交纳公共设施维修基金而未能取得所
6、购122室的权属证。A开发商亦未给袁先生开具购房正式发票。 2001年10月，袁先生起诉到一审法院，要求房地产开发有限责任公司退还多收取的房款3.2万余元，支付自2000年8月17日起的滞纳金（按日万分之三计算）；A开发商在交房同时没有提交建设工程质量合格证书，已构成违约，应当承担迟延交房的违约责任，即给付2000年1月1日起至同年4月30日止的滞纳金7364元（计算标准同上）；要求A开发商办理产权过户手续、出具正式购房发票。A开发商则认为，袁先生所述房屋不符合约定系其个人对合同条款理解有误，公司的销售代理商已补偿其7000元作为了结，现又主张退还房款，没有道理；因其未交纳公共设施维修基金，拒
7、绝补齐实测面积与暂定面积间的房款差价，故没有也不能给其开具正式发票并办理产权过户手续，因此，不同意袁先生的各项诉讼请求。一审法院经审理于2001年11月判决后，双方均不服，分别上诉到二中院。【问题】1.你认为一审法院的判决合适吗？2.商品房销售中建筑面积应如何规范？案例四：售房广告不实被判降价赔偿【背景】1999年4月15日，济南市民夏先生与山东某地产有限公司签订购房合同。夏先生购买了地产公司开发的的公寓1号楼2单元101室，面积134.4平方米、地下室14.8平方米，住宅价格为1400元平方米，地下室价格为800元平方米，促销折扣1500元，总计价款19.8万元，夏先生按约交齐了房款。同年1
8、0月，夏先生入住。但随后提起诉讼，要求地产公司退房退款并双倍赔偿。2001年4月3日，济南市某区人民法院受理此案。夏先生的诉讼理由是：开发商售楼时的宣传材料与事实不符，使他对环境的期望成为泡影。签订合同时，开发商发给夏先生一份公寓简介规划图和广告宣传材料。宣传材料显示，公寓楼坐北朝南，整个楼区的结构分布为：住宅楼前面只有一栋位于小区西南角的两层小建筑楼(实为锅炉房)，楼前是一空场地，公寓楼东侧是两块面积很大的绿地，绿地分南北两块，其他则没有标识出任何建筑物。而且，广告宣称：“公寓内集中供热，热水直接供应至每一单元。”夏先生说，基于对上述内容的期望，自己才与开发商签订了购房合同，并履行了付款义务
9、。但是，开发商在他及其他业主入住后，却在2000年4月下旬又在1号楼前的停车场建了2号楼对外销售。2001年4月，宣传材料中承诺的绿地处也开始破土动工，兴建3号楼。同时，开发商并没有在公寓内集中供热，热水也没有直接供应到每一个单元。夏先生认为，虽然开发商所建的公寓1号楼、2号楼及即将进行的三期工程的建设，均有济南市高新技术产业开发区管委会规划土地建设管理局的建设工程规划许可证、施工许可证，却与开发商在宣传材料中的表述不一致，对购房者明显实施了欺诈行为。针对这一诉讼地产有限公司承认，他们的宣传材料中确有不实之处，但不构成根本违约。开发商认为，宣传图不构成欺诈，购房合同真实有效，开发商为追求施工方
10、案的尽善尽美，并在不损害原告利益的情况下，对原宣传材料内容略作变动，无可厚非。为维护交易安全，不宜草率认定为欺诈，请求法院驳回原告的诉讼请求。【问题】1.你认为夏先生提出的诉讼请求合理吗？2.商品房销售中广告与承诺应如何规范？案例五：购房订金不等于购房定金，购房者投诉消协退回订金【背景】杨先生最近看中了一套103.8平方米的商品房，房价51.83万元，与房产商签下了认购协议。但杨先生付了1万元订金后，看到主卧室只有12.5平方米，而房型图上写的是13.8平方米，马上决定不买了。可房产商却以签好的认购协议为由拒绝退还订金，于是杨老先生赶到虹口区消协讨说法。接待的陈先生看了认购协议，隐约看出有猫腻
11、。经多次向专家请教，他讨得权威说法：房屋的认购订金不超过房价的千分之五，以51.83万元的房价算，3000元都不到。但房产商不买账，以其它法律规定的认购定金不可超过20为由，拒绝退还杨先生1万元定金。【问题】1.你认为订金与定金有何区别？2.杨先生能从房产商手中拿回了1万元订金吗？案例六：盲目买房草签合同，被人侵占上诉被驳【背景】草率与开发商签订购房合同，支付房款后却发现自己的房屋被他人侵占的陈某，由于未能出示相关购房证件而被法院驳回了上诉。2002年3月，陈某与开发商王某签订商品房购销合同一份，约定陈某向王某购买某地C楼401室住房一套，售价35万元，交付时间是同年4月30日，但王某未出示商
12、品房销售许可证等相关证件。合同签订后，陈某按约给付开发商王某35万元。同年4月30日，开发商王某将房子钥匙交付给了陈某。同年8月，陈某准备开门装潢时，发现该房被林某占有控制，且林某拒不迁出。陈某去找开发商王某时，发现王某早已不知去向，陈某遂以林某非法强占房屋为由，将林某告上法庭。【问题】1.你认为陈某为何会败诉？2.陈某的败诉给我们的警示？案例七：房屋未建先买卖，价格暴涨引纷争【背景】 2002年1月份，河南省新郑市某房产公司对新郑西郊某小区进行旧房改造，王某的独家小院在该公司房屋改造之内，房产公司与王某签订了拆迁改造房产交换协议书，双方在协议书上约定：房产公司交付给王某门面房一间和四楼住房一
13、套（不少于120平方米），王某向房产公司交出空房及土地使用证和房产所有权证。经有关部门作价，王某当时的独家小院为元。双方按照条件对等的原则进行交换。2002年3月，王某的好友高某得知其房屋被房产公司拆迁改造后，就与王某商量，表示愿意以12万元的价格购买她与房产公司置换的门面房和四楼的住房，王某当时也急着买房用钱，就同意以12万元的价格将房产公司未建的房产卖给高某。于是，双方达成了一份房产协议：王某原有的独院与新郑某房产公司置换的一间门面房和四楼住房一套以12万元的价格卖给高某；房屋建成后，王某负责为高某办理房产登记手续。协议上还规定了高某多付3000元的保证金。合同签订的当天，高某就履行了合同
14、，支付给王某房价和保证金12.3万元。4月4日，高某为了让王某更好地履行协议，又支付给王某6000元房款。因当时房产公司没有把房屋建成，高某只好等到房屋建成之后才能拿到王某办理的房屋登记手续。可是，谁也没有想到，在之后不久，市场房价微妙的变化，使协议成了一纸空文。2002年5月，王某怎么也没有想到，她卖给高某的房产价格成倍疯长，按照新郑某房产公司预售该小区的套房和门面房市场价格该房产价值已达38万元。王某越来越觉得自己吃亏了，决定不履行合同。之后不久，新郑某房产公司房屋落成后，高某要求王某办理房产登记手续，可王某表示，现在房屋价格涨到38万元，怀疑其中有欺诈行为，显失不公平。该房产以12万元卖
15、出，是其利用她的无知，她绝不会履行。高某听到王某的这一番话，肺都气炸了。她声称，她当初签订合同，是因为王某急着用钱，双方是在平等自愿的基础上签订合同的，完全是按照当时市场价格购买的，况且，她也没有预见房产会暴涨，根本就不存在合同欺诈行为。但王某就是铁了心不履行合同，双方平等自愿签订的合同怎么能单方毁约呢？2003年5月，高某把王某推上了被告席，请求法院判决王某办理房产登记手续，履行双方所签订的合同。原告高某向法庭提交了如下证据：2003年3月7日高某与王某签订的换房合同协议一份，此协议注明被告已收到元。原告诉称此协议应视为收据，此合同的定性应当是权利转让协议书，该协议的效力应当是有效的，此合同符合合同成立生效的规定，是在双方平等自愿的条件下达成的，原告当即履行了合同规定的义务付了有关款项，说明此合同已履行，只是被告没有按合同的规定交付给原告与房产公司签订的合同原本，合同的内容真实有效，是双方意志的体现以及2002年4月4日，王某收款条一份，金额为6000元；2002年3月6日，被告与新郑某房产公司签订的拆迁改造房产交换协议书。被告辩称，原告称在2002年3月7日与被告签订一份房屋买卖纯属虚构，上述时间被告从未与原告签订过一份房屋买卖协议，而是一份换房合同协议；原告在与被告签订合同协议采
