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1、合同签订篇福州爱楼网 http:/ 【便捷】 http:/ 林盛购买了一套二手房银华花园，在中介方签订合同时，中介方没有确认过评估价就告诉林先生可以贷到45 万，林先生算算自有资金，借的钱刚好够支付首付款，再加喜欢这套房子，于是就爽快地签定了合同。到了去银行办贷款时，却被告知该房只能贷到 40 万。这样无形中多了 5 万的首付，银行贷款自然是没办成，专程请假办事却没办成，浪费时间不说，还得到处去借钱。中介公司业务员说的不一定都正确，评估价一定要经过有权威的评估公司人员评估后得出，可以亲自确认，也可以请中介方代为确认评估价，总之一定要算好应付款，完全有把握了再签订合同。 潘振标出售鳌峰苑某单元，
2、原贷款未结清且还款尚未满 1 年。致电原贷款银行被告知需还款 1 年后才能提前结清贷款。潘有钱却还不了款。这种情况属潘先生发生了违约行为（潘与原贷款银行签订了借款合同）。尽量等还月供超出 12 个月后再出售。尤其在签定合同时，中介业务员不得乱承诺，保证房东能在多长时间内收到房款，因为银行能否让你还款，还款手续时间都是不确定的。 陈先生出售三木家天下的房产给林先生。双方在签订合同时，谈得很愉快，陈承诺家里的家具家电全部赠送。林先生因为面子问题，接受了陈的口头承诺，没让中介把赠送的家具家电写进合同里。后来办手续时，双方有了点小矛盾，陈先生变卦在交房时把家里所有能搬动的带走了。口说无凭，林先生也只好
3、认亏。【安全】 【周到】 http:/ 力某出售湖头小区给周某，在签订合同时力某的房子处于出租状态，租期 1 年，还有 5 个月到期。待该房过户给周某，周某收房的时候，租客不肯搬出。周某无法提高租金，只得低价继续租给原租客。签订合同时一定要落实房子是否出租给他人使用。若买家自己要住，则一定要让卖家提前终止与原租客的租赁关系。否则买家要续出租直至原租赁合同到期。同时，卖方在签订合同之前，应提前告知租客该房要出售了，否则后期产生的法律责任由卖方承担。 案例 14：刘霞购买东华苑的房产，并与卖方郑某签定了房屋买卖合同，并在签订合同当天一次性支付 50%房款给郑某，且约定在过户当天再支付剩余房款。后来
4、过户收件后若干天，交易所通知该房产权不清晰，不能交易。可此时郑某“人间蒸发” ，再也联系不上，刘霞先前支付给郑某的房款也无处讨回。原来郑某在离婚时虽然法院判决该二手房不为其所有，但由于其仍持有已作废的原房产证，与购房者签订二手房买卖合同。案例 15：庄永琴因欠银行贷款 1 年未还，所抵押的房产被法院查封。她无视法院的举动，把查封的房产挂牌出售。结果在过户收件时被收件窗口拒收。可此时买方的首付款已经冻结在银行多时，想解冻又找不到庄永琴本人了。弄得买家不知所措。签定合同时，应了解卖家的产权是否清晰，最好能去房产所查询。还要看看卖房者是否是真正的产权人。像案例 14 中产权已判给他人，但产权并没有变
5、更给他人时，郑某就有可能钻空子骗钱。案例 15 中，可在该二手房被解封后方与产权人交易。合同签订案例篇福州爱楼网 http:/ 【便捷】 http:/ 案例 16：丁某继承了他父亲的房子，可是尚未办理产权变更手续。丁某以父亲身体不适为由，在没有父亲委托的情况下，私自拿着产权证和王小姐签订了房屋买卖合同，并当即收取定金伍万元。结果第二天开始，丁某就失踪了。王小姐要去法院告，被告知她与丁某签定的房屋买卖合同无效。案例 17：刘先生出售龙城广场的房子，产权证是他和妻子林丽 2 个人的名字。在签订合同时，刘先生单独一人带着产权证和共有权证前来签字。买家要求见他妻子，刘却说妻子在国外，等产权过户时会回来
6、签字。买家看刘先生说得诚恳，勉强签了合同并支付定金。到了过户当天，林丽拒绝卖房。买家要求刘先生赔偿，刘先生却说自己不曾违约，合同本身就是无效的。买家就这样，失去了购买另一套好房子的机会，后悔不已。以上两个案例都是合同主体无交易资格导致房产买卖合同无效。案例 16 中，丁某无权代理售房。切记：出售方一定要产权本人签署的房屋买卖合同才有效，否则代理人要出具合法的公证书。案例 17 中，依照我国法律的规定，共有财产的出售必须得到其他共有人的同意，尤其是在共同共有的情形下。当有共有人不同意出售时，则该交易无效。应当在签定合同时，让所有的产权人都到场签字。 小周看中了亚峰新村的一套二手房（拆迁房），因为
7、是新建成的，楼龄新，户型采光也都不错，于是决定购买。在签合同时，小周只看了产权证，没看到土地证。房东告诉他，土地证还没有去办，可以办理。于是小周没有落实就听信房东，签了合同。结果等产权证拿到，小周去办土地证时才知道，土地证不能办理。签定合同之前，要落实完自己关心的问题，最好是能到相关部门咨询，得到确切答案再决定要不要签约。不可轻信个人。也可以让房东把承诺的东西写进合同里，约定如果房东说谎应当如何赔偿。【安全】 【周到】 http:/ 外地人小张想要购房落户。当他看中屏西小区时，中介和房东都告诉他，这房子没落过户口，可以落户。房东甚至把户口本拿下出来给他看，房东的户口不在该单元内。于是小张和房东
8、签了购房合同。可当小张拿到产权证去迁户口时，却不能迁。原来，房东也是从张三手上买来的，张三已经落过外地户口了。小张花钱买了个不符合自己需求的房子，自认倒霉。迁户口要等产权过户到小张名下才能办。为了以防万一，应在签定合同前就到户政中心或便民中心落实清楚能否落户，再签约。 黄姐购买鸿业公寓的二手房，在签约时看到了产权证和土地证。土地证上的使用权类型没有体现，这就有可能相差 1 万块钱的土地证费。房东和中介方都不知道，只说小区里其他幢楼是出让地，然后又是下班时间无处落实，黄姐经不住价格便宜的诱惑就签约了。最后交土地证费用时才知道，是划拨地，要多交 1 万块。想停止交易又要赔付违约金 5 万。出让地和
9、划拨地费用不同。签约时一定要理智，不要在没把握时赌一把。黄姐完全可以等第二天落实后再买，或者在合同上加上免责条款，否则很容易就让自己处于被动，被人牵着走。 王先生经中介公司介绍，决定购买杨女士所有的一套商品房，于是王先生已向中介公司支付意向金人民币 2 万元整，当日他授权中介将该笔款项以定金方式支付给杨女士，双方适用定金罚则。三方签订了意向书并约定一周后签订正式的买卖合同，一周后，杨女士改变主意将房屋卖与他人，并要求中介公司解除与王先生的意向书，王先生认为杨女士违反约定在先，应当双倍返还，即返还 4 万元。杨女士不肯，双方进入诉讼。 案例结果：双方签署的意向书中虽有相关定金罚则的约定，但由于杨
10、女士没有实际收到定金，且其也没有授权中介公司代为收取定金，王先生支付的是意向金，而不是定金，不能适用定金罚则。杨女士只需如数返还 2 万元，无需双倍返还。合同签订案例篇福州爱楼网 http:/ 【便捷】 http:/ 20%；（3）定金自一方向另一方实际交付时生效；（4）定金罚则的适用：给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；（5）债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。其中，第（4）项是定金制度最重要的特点，也是该制度发挥担保作用的基础，因此定金具有制裁违约行为的性质。关于意向金，虽然我国现行法律没有明确规定其含义，但在实践中
11、却广泛适用。一般认为，其属于预先支付的款项，合同成立后充抵价款，合同不成立时则应当返还，因而不存在制裁违约行为的问题，对合同没有担保作用，不能适用“定金罚则”。根据我国现行法律的有关规定，交付意向金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。我国法律规定，定金合同自定金交付之日起生效。即在签订定金合同的情况下，只有定金已交付给了房东，且房东已提供书面收据，并明确收取金额为定金的情况下，该定金合同方为有效。如定金没有交付给房东，买家无法提供由房东亲笔签署的定金收据，则定金没有交付，即使定金合同签署的再漂亮，仍然是无效，买家也就无法希望通过定金合同来保护自己的利益，享受双倍返还定金的权利。本案就是因为
12、没有房东的定金收条，也没有房东授权中介收取定金的授权，虽然相关定金罚则在居间合同中有约定且房东有签字确认，却因为定金生效要件不足，被法院确认定金无效，王先生无法获得相应的赔偿。因此，在一般条件下，意向金是不等同于定金的。在签订房地产买卖意向书时，应当加强法律知识的学习，在合同的用语上尽量用法律词语规范表述，做到用词严谨，不产生歧义，从而避免引起不必要的纠纷。 陈小姐购买某二手房，成交价为 80 万。为了保障自己的利益，害怕房东反悔不卖，就抬高自己支付的定金数额，一口气付了 30 万定金。后来房东因种种原因违约了，陈小姐根据定金罚则，要求房东双倍返还定金，法院不予支持。【安全】 【周到】 htt
13、p:/ 20%，即签订房屋买卖交易的定金合同，定金数额不得超过总房价的 20%。定金数额超过总房价 20%部分无效，定金数额少于总房价 20%的，定金合同有效，也就是说，即便约定的定金数额超过总房价，则其中的部分有效，超过的部分无效，适用定金罚则时只能就部分适用，超过部分不适用定金罚则。 买家是台湾同胞，在签署了二手房买卖合同后支付给卖家 60 万首付款，同时，该买卖合同中附件三付款协议里明确约定上家在收到首付款 3 个工作日后，在贷款银行允许的最短时间内还贷，在中介陪同下前往房地产交易中心办理注销抵押登记。买家在签署该买卖合同后七个工作日内向银行申请贷款，合同约定的过户期限距离签约日相差 6 个多月。合同签约两周后，卖家表示首付其中 30 万用于他处购房，现要求中介担保垫资 30 万后，再继续履行该买卖合同。之后，律师开展了卖家资信及房屋权利状况的调查工作，在房地产交易中心查询到该房屋曾有被司法查封的记录，而且了解到卖家履约能力存有疑问，其本人宣扬
