开封房地产市场分析报告.doc

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1、开封房地产市场分析报告开封古称汴梁,位于河南省东部,在中国版图上处于豫东大平原的中心位置。开封是国务院首批公布的24座历史文化名城和我国七大古都之一,是中国优秀旅游城市、全国双拥模范城、全国创建文明城市工作先进城市,也是河南省中原城市群和沿黄“三点一线”黄金旅游线路三大中心城市之一。国务院批准的开封市城市总体规划(19952010)确定开封的城市定位是:“河南省东部地区重要的中心城市,国家历史文化名城、旅游胜地”。全市总面积6444平方公里,人口480万,其中耕地面积363.4千公顷,市区面积359平方公里,市区人口80万,辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、开封县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、

2、顺河回族区、金明区五区。开封是一座具有悠久历史的文化名城。地处中原腹地、黄河之滨的开封,是中华民族的主要发祥地之一,迄今已有2700多年的历史。春秋时期,郑庄公在此修筑储粮仓城,定名为“启封”,取“启拓封疆”之义,后避汉景帝刘启之讳改名为开封。战国时期的魏,五代时期的后梁、后晋、后汉、后周,北宋和金均定都于此,素有“七朝都会”之称。尤其是北宋时期,从陈桥兵变到南宋偏安,历经九帝168年,“人口逾百万,货物集南北”,是当时全国的政治、经济、文化中心,也是国际性的大都会,有着“琪树明霞五凤楼,夷门自古帝王州”、“汴京富丽天下无”的美誉。北宋画家张择端的清明上河图和孟元老的东京梦华录,生动地描绘了古

3、都开封当时的繁华景象。这一时期的开封,涌现出了清正廉明的包公、满门忠烈的杨家将、民族英雄岳飞、图强变法的王安石等一大批具有重要影响的历史人物,对中国历史的发展产生了重大影响。一、开封经济总体运行情况核心提示:城镇以上固定资产投资增势仍较快。1-8月份,全市城镇以上固定资产投资完成126.53亿元,比上年同期增长48.4%。其中工业投资89.9亿元,比上年同期增长70.9%,占城镇以上固定资产投资的71.05%,工业投资仍是拉动城镇以上固定资产投资增长的主要因素。2008年1-8月份,河南省开封市全市国民经济运行态势良好,工业生产稳步增长,单位工业增加值能耗降低明显,城镇以上固定资产投资继续高位

4、增长,消费品市场持续增长,物价涨势回落,财政金融形势稳定。规模以上工业稳步增长。1-8月份,全市规模以上工业实现工业增加值116。97亿元,比上年同期增长22.9%,高于全省平均增幅0.3个百分点。从整体来看,全市规模以上工业呈现以下三个特点:重工业比重和增速均高于轻工业。全市重工业企业完成工业增加值64.9亿元,占规模以上工业增加值的55.5%,比上年同期增长24.8%;轻工业企业完成工业增加值52.07亿元,占规模以上工业增加值的44.5%,比上年同期增长20.6%。非公有制工业主导全市工业增长。全市非公有制工业企业完成增加值93.45亿元,占规模以上工业增加值的79.9%,比上年同期增长

5、26%,高于全市平均增幅3.1个百分点,高于公有制工业增幅14个百分点。农副食品加工等五大行业完成增加值居前。在31个工业行业大类中,农副食品加工业、化学原料及化学制品制造业、纺织业、通用设备制造业、木材加工及木、竹、藤、棕、草制品业五个行业分别完成工业增加值15.94亿元、11.18亿元、10.89亿元、10.45亿元、9.37亿元,合计完成增加值57.83亿元,占规模以上工业增加值的49.4%。单位工业增加值能耗降低明显。1-7月份全市规模以上工业能源消费量为144.89万吨标准煤,比上年同期增长13.3%,单位工业增加值能耗降低率为7.8%。其中市直规模以上工业能源消费量为48.96万吨

6、标准煤,比上年同期减少7.21%,单位工业增加值能耗降低率为21.56%。城镇以上固定资产投资增势仍较快。1-8月份,全市城镇以上固定资产投资完成126.53亿元,比上年同期增长48.4%。其中工业投资89.9亿元,比上年同期增长70.9%,占城镇以上固定资产投资的71.05%,工业投资仍是拉动城镇以上固定资产投资增长的主要因素。其中,完成投资额较多的工业项目有:开封京源发电有限公司的2600MW工程、杞县永煤集团有限公司的4万吨聚甲醛工程、开封晋开化工有限公司1830工程分别完成投资万元、52100万元、13800万元。消费品市场持续增长。1-8月份,开封市消费品市场继续保持快速发展态势,全

7、市社会消费品零售总额完成170.17亿元,比上年同期增长23.7%,其中批发业、零售业、住宿和餐饮业分别实现零售额21.24亿元、116.29亿元、29.76亿元,较上年同期分别增长43.7%、19.3%和30.9%。分销售地区看,市、县、县以下分别完成零售额93.02亿元、47.38亿元、29.77亿元,比上年同期分别增长20.6%、31.1%、22.6%。居民消费价格涨势回落。8月份,全市居民消费价格总指数(CPI)与上年同月相比上涨6.3%,是今年前八个月以来月度最低涨幅;1-8月CPI比上年同期上涨9.5%,其中食品类价格大幅上涨仍是拉动CPI上涨的主要因素。八大类价格指数中,食品类、

8、居住类、烟酒及用品类、医疗保健和个人用品类、家庭设备用品及维修服务类、娱乐教育文化用品及服务类分别上涨24.9%、5.3%、5.5%、4.5%、2.7%、1.5%;衣着类、交通和通讯类分别下降0.1%和5.9%。财政收入快速增长。1-8月份,全市一般预算收入完成18.03亿元,比上年同期增长36.3%,其中市本级完成7.79亿元,增长43.5%。全市一般预算支出为40.26亿元,比上年同期增长33%,其中市本级完成11.58亿元,增长48.5%。金融形势稳定。8月末,全市金融机构存款余额为442.11亿元,比年初增加57.68亿元,比年初增长15%,其中城镇居民储蓄余额337.1亿元,比年初增

9、加44.21亿元,比年初增长15.09%;金融机构贷款余额为268.55亿元,比年初增加19.44亿元,比年初增长7.8%。二、开封各区域分析开封市分为5个区为:鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。(1) 开封是七朝古都,中国优秀旅游城市,鼓楼区便是这座城市的“窗口”。她因明清“钟鼓楼”而得名,她以经济崛起而生辉。鼓楼区位于开封市中心,交通便利,商贸繁华,辖卧龙、新华、相国寺、州桥、西司门、五一、南苑、仙人庄8个街道办事处,其中2个涉农办事处、下设24个社区居民委员会,101条街巷,18个村委会。总面积58.68平方公里,总人口16.3万人。繁华的马道街、鼓楼街、中山路、自由路均

10、在本辖区。千年古刹大相国寺、“中国第一道观”延庆观、气势恢宏的天下第一首府开封府、威严耸立的包公祠、风景秀丽的包公湖、渊于北宋“万姓交易”的大相国寺市场,冯玉祥创办的模范商场,明清风格的书店街以及宋代州桥、郑门、朱雀门、琼林门、汴河、蔡河、明代三亭清真寺和清代善义堂清真寺等文化古迹和遗址,均是我区丰富的旅游资源;“第一楼”的小笼包子、“又一新”的切焰烧麦被认定为“中华名小吃”,“马豫兴”的桶子鸡多次在全国比赛中名列前茅,深得中外宾朋青睐。外商投建的振河商业城,与店铺林立,霓虹闪烁的马道街、鼓楼街、中山路、自由路等形成辐射中原的商贸中心区。汇集北宋美食文化的风味小吃,把鼓楼夜市装扮得中外驰名优越

11、的地理环境,丰富的旅游资源,独有的文化优势,使鼓楼区对外经济技术合作与投资开发的前景愈加广阔。 多年来,鼓楼区综合经济实力位居城区之首,连续两年被河南省政府命名为“民营经济发展50优”、“优化经济发展环境先进单位”和“社会治安综合治理模范区”。 鼓楼区紧紧抓住改革开放这个千载难逢的机遇,以大力发展民营经济与加快城市基本建设为经济腾飞支柱,凭借雄踞市区中心,西接“开封市经济技术开发区”之优势,依托城市危旧房改造、经济迅猛发展之良机,制定了一系列优惠政策,全方位、多元化、多层次、宽领域地吸引国内外资金、技术、人才、项目,努力创办“三资”企业,不断提高利用外资的质量和水平,千方百计扩大出口创汇,大力

12、发展商贸、旅游、工业、教育、科技、卫生、城市危旧房改造、房地产开发、基础设施,公用设施及第三产业。力促百业俱兴,使古老的鼓楼区日益焕发出青春活力和勃勃生机。(2)龙亭区位于开封市中北部,1956年建区,2005年进行区划调整,因著名古建筑“龙亭”而得名。现辖2乡(北郊乡、柳园口乡)、4办事处(北书店办事处、午朝门办事处、大兴办事处、北道门办事处),共有44个行政村、13个社区居委会,总面积91.51平方公里,人口16.6万。 龙亭区风光秀丽,文化灿烂,经济繁荣,商业发达,资源丰富,发展潜力巨大。区位优势明显。贯穿全境的连霍高速公路与日南、阿深、京珠高速相连,和新郑国际机场,陇海、京广、京九铁路

13、,106、301国道形成了立体交通网。60分钟可以直达新郑国际机场。随着郑开大道的开通,30分钟可以直达郑州。旅游资源丰富。龙亭区是开封市最重要的风景旅游区,景点总数占全市的60%以上,游客接待量占全市的70%以上。河南省湿地保护区、黄河生态水源保护地柳池,波光粼粼,静谧幽雅。国家首批命名的4A级风景区龙亭湖风景区,湖光山色,引人入胜。仿宋建筑的经典宋都御街,既古香古色,淳朴典雅,又富丽堂皇,气势恢弘。仿张择端名画清明上河图而建造的反映北宋时期汴京商贾云集、百姓交易繁华景象的清明上河园,古风依然,宋韵犹存,金碧辉煌,蔚为壮观。潘家湖、杨家湖、杨家西湖三个自然湖泊,一水相连,与宏伟的龙亭大殿相映

14、成辉。仿明清建筑的北书店街、雕梁画栋的山陕甘会馆、碑刻园林之冠中国翰园碑林、“城摞城”奇景古城墙、一门忠烈天波杨府、乡村风味浓厚的黄河生态游览区等均为开封市标志性景观。农业特色突出。龙亭区紧邻黄河,特色农业发展迅速。农作物以水稻、小麦为主,现有2.5万亩优质小麦生产基地1个、1.6万亩优质大米生产基地1个。畜禽养殖以奶牛、生猪、肉鸡为主,现有亿兴乳业、黄河绿色奶业等5个奶牛养殖小区和张庄肉鸡养殖、刘店生猪养殖等10个养殖专业村。水产养殖以鲤鱼、草鱼、鲢鱼为主,现有以开封市无公害绿色水产品生产基地柳池为主的养殖水面8000亩,其中精养水面2400亩,“名、特、优”水产品10余种。农副产品种植以莲

15、藕、小杂果、食用玫瑰为主,形成了“莲藕”、“温室蔬菜”、“玫瑰生态园”、“小杂果”等种植示范区,全区莲藕种植面积达2500亩,小杂果种植面积达3150亩,孙李堂村花卉种植基地年产菊花200万盆。 工业实力雄厚。龙亭区现有工业企业343家,其中规模以上工业企业17家,形成了专用设备制造、纺织、电子仪表、耐火材料制造、医药化工等支柱产业,拥有东京空分、大禹空分、汴和耐火材料、银光纺织、柳园热能设备、山武仪表、黄河钢结构等一大批重点骨干企业。位于连霍高速和开柳路两侧的龙亭工业聚集区总规划面积4500亩,其中一期规划面积1110亩,南邻复兴大道(规划中),北至护城堤,东邻开柳路,西至东官庄,是开封市未

16、来的黄金地段,有巨大的升值潜力。园区一期用地规划和总长1500米的一期道路建设已于2006年10月完成,水、电、通讯等基础设施建设正在逐步完善,工业聚集区目前已初具规模,企业入驻的基本条件已经具备,汴河耐火等近10家企业已在园区落地开花,芳晶化学试剂等一批项目正在办理入驻手续。 商贸繁荣发达。龙亭区商贸、娱乐、餐饮等产业发展势头迅猛,宋都御街周边地带商业氛围日渐浓厚。全市档次最高的东湖逸园大酒店坐落在龙亭湖畔,风味独特,门庭若市,独领开封市餐饮业风骚。2005年7月,在由龙亭区主办的中国(开封)新商业发展高峰论坛上,宋都御街两侧被确定为开封市未来的新商业中心。位于宋都御街东侧的龙亭新都汇已于2007年2月28日盛装开业,商业巨擎北京华联即将于2007年9月进驻;位于宋都御街西侧的宋都皇城由香港迪臣集团斥资5亿港元,将打造集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型商业区;开封市政府已确定把宋都御街

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