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1、莒南县经济开发区淮海西路社区安置楼建设项目可行性研究报告（JJZ2009125）莒南县金丰投资咨询有限公司二九年九月- 1 -目 录第一章 总论41.1 项目概要.41.2 可行性研究的依据 51.3 可行性研究的范围 51.4 可行性研究结论 5第二章 项目背景及建设的必要性72.1 项目区的自然、经济和社会发展概况 72.2 承办单位概况142.3 项目提出的必要性15第三章 市场分析及预测.163.1 市场供求情况分析 163.2 发展趋势分析.183.3 竞争分析.20第四章 项目选址与建设条件214.1 项目选址.214.2 主要建设条件.21第五章 工程设计方案.235.1 设计依
2、据和技术标准245.2 规划方案245.3 总体布局25- 2 -5.4 建筑设计方案265.5 给排水方案305.6 供电及电气设计方案315.7 通讯系统325.8 供热325.9 管线综合布置方案32第六章 环境保护与节能.336.1 环境保护336.2 节 能34第七章 物业管理.36第八章 投资估算与资金筹措.378.1 投资估算.378.2 资金来源及筹措.37第九章 财务分析.389.1 成本构成.389.2 费 用.399.3 销售收入及利润估算.40第十章 经济与社会效益分析评价.4210.1 经济效益分析4210.2 社会效益评价42第十一章 项目实施进度计划及建议.42-
3、 3 -附件:1、委托书2、企业法人营业执照3、税务登记证4、建设用地规划许可证5、项目平面布置图6、房地产开发企业资质证书7. 建设项目环境影响登记表8、莒南县国土资源局土地使用证明9、企业法人组织机构代码证10、安全生产许可证11、临沂市建设（施工）企业进临备案证- 4 -第一章 总 论1.1 项目概要1.1.1 项目名称: 莒南县经济开发区淮海西路社区安置楼1.1.2 项目承办单位、法定代表人 项目承办单位：莒南县经济开发区淮海西路社区居民委员会法定代表人：聂昌庭1.1.3 项目主管部门：莒南县建设局1.1.4 项目拟建地点:莒南县城淮海路中段北侧1.1.5 可行性研究报告编制单位:莒南
4、县金丰投资咨询有限公司1.1.6 主要经济技术指标:1、总用地面积：4600 平方米2、建筑面积：10000 平方米其中：住宅面积 7400 平方米社区办公服务区面积 2600 平方米3、居住户数：68 户4、建筑密度：52%5、容积率：2.3%6、绿化率：30%7、日照间距系数：1.38、总投资：1200 万元- 5 -1.2 可行性研究的依据1、项目承办单位关于编制可行性研究报告的委托书2、中华人民共和国城市规划法3、国家城市居住区规划设计规范4、山东省城市房地产开发经营管理条例5、莒南县城市总体规划6、莒南县国民经济和社会发展“十一五” 规划纲要7、国家、省、市有关法规8、现行的有关技术
5、规范和规定9、莒南县经济开发区淮海西路社区安置楼规划设计方案10、建设单位提供的有关资料1.3 可行性研究的范围1、项目建设的必要性和市场需求分析2、项目建设地点及配套条件3、主要建设规模及内容4、工程设计方案5、环境保护及节能6、投资估算及资金筹措7、财务分析及经济评价8、项目实施进度安排1.4 可行性研究结论住宅是人们生活的必需品，消费市场具有巨大的潜力，受- 6 -国家宏观调控和住房制度改革的影响，近几年房地产业一直保持持续稳定的增长。随着县城人口的高速增长、县域经济的快速发展和新一轮城市总体规划的实施，建设大规模高质量的住宅小区已成为加快城市化进程，改善投资环境的重要举措。莒南县经济开
6、发区淮海西路社区居民委员会根据县经济开发区新一轮总体规划，按照县府出台的关于加快旧城改造步伐的布署，在充分论证莒南县经济发展现状和房地产业发展趋势的基础上，结合本单位实际，委托山东正直建筑安装工程有限公司，在莒南县经济开发区淮海路中段北侧淮海西路社区前建设一处高品质、充分展示人性化的新型安置楼，莒南县经济开发区淮海西路社区安置楼项目建设，是莒南县经济开发区实施新社区建设的启动工程之一，新社区的建设将成为在莒南倡导城市新居理念，完善房地产市场，提升城市品位的示范工程。本项目建设符合国家推动经济社会和谐和加快城市化进程的方针政策，项目建设是促进经济和社会全面和谐发展，解决县城品味低，提高城市档次的
7、重大举措。莒南县经济开发区淮海西路社区安置楼建设是整个城区开发加快旧城改实施新一轮城市总体规划的重要组成部分。项目建成后将成为又一个经济发展的纽带和载体，达到改善投资环境，提高经济效益的功效。莒南县经济开发区淮海西路社区安置楼的建设不仅为城市发展提供了巨大商机，还为居民提供购物、工作、居住、游憩的- 7 -场所，给居住这里的人们带来和谐社会的丰富感和舒适感。通过整体分析论证，该项目属新型中档安置房项目建设，社区选址符合莒南县城市规划的总体布局， 项目开发建设符合全县农村住房建设与危房改造政策，符合国家推动经济社会和谐和加快城市化进程的方针政策，具有良好的经济效益与社会效益，经市场调查分析和财务
8、测算，本项目各项指标设计规范、效益良好，具有一定的抗风险能力，是安全可行的。第二章 项目背景及建设的必要性2.1 项目区的自然、经济和社会发展概况莒南县地处鲁东南苏鲁交界处，总面积 1752 平方公里，辖18 个乡镇和 1 个省级经济开发区，723 个行政村（社区、居），99万人口。莒南县先后成为全国科普示范县、全国经济林建设先进县、全国农田水利建设先进县、全国农村社区建设实验县、全国计划生育优质服务先进县、全国食品工业强县及全省农业产业化先进县、全省精神文明先进县、全省村镇建设先进县、全省社会文化先进县、全省新型农村合作医疗先进县、全省县域旅游品牌十强县、全省绿色小康示范县和平安山东建设先进
9、县。齐鲁红都，人文莒南。莒南西周时属向国，东周时属莒国，秦、隋时随莒国划入琅琊郡莒县。莒文化传承于龙山文化，与齐文化、鲁文化并称为山东三大文化。在漫长的历史长河中，涌现- 8 -出了杨妙真、王璟、孙镗、庄瑶、庄陔兰等一大批历史名人，境内至今仍留有王璟石刻造像群、孙镗纪念馆、孙膑著书修身处孙膑洞等历史人文遗存。莒南是一方孕育辉煌的热土，抗战时期，曾是全省政治、军事指挥中心和文化中心，被誉为山东的“ 小延安” 。1941 年 3 月，八路军三大主力之一的 115 师进驻莒南，时间长达 4 年之久。1945 年 8 月，山东省政府在莒南大店镇宣告成立。山东省新华书店、山东省第一个团支部先后在这里成立
10、， 山东画报、中共滨海区委机关报滨海农村先后在这里创刊， 大众日报、山东文协、抗大一分校、省实验剧团、山东大药房等新闻、文化、卫生机构曾长期驻扎在莒南。刘少奇、罗荣桓、陈毅、徐向前、谷牧、朱瑞、黎玉、肖华、陈光等共和国的领导人、元帅及两百多位将军都在莒南工作过、战斗过。50 年代涌现出了高家柳沟、王家坊前、厉家寨三个受到毛泽东主席亲笔批示的全国先进典型，特别是“愚公移山，改造中国，厉家寨是一个好例”的光 辉批示，曾经作为全国农业战线上战天斗地、改造山河的口号响彻全国。临港腹地，活力莒南。莒南地处青岛港、岚山港、日照港、连云港四大港口腹地，距岚山港仅 10 公里，距日照港、连云港50 公里。穿越
11、县境的兖石铁路、岚济公路、日东高速、同三高速、日枣高速、长深高速把莒南与长三角、珠三角和山东半岛等经济发达地区连为一体。依托近海临港优势，抢抓省委省政府鲁南经济带规划建设和市委、市政府发展临港经济的战略部署，- 9 -实施县经济开发区、临港产业区“双区联动” ，强力打造临港经济主体功能区。规划 27 平方公里的莒南经济开发区，以高新技术产业主导，以劳动密集型产业为辅，组团推进，联动开发，形成了“ 一核 ”、“一脉”、 “三心 ”、“四线” 、“六区”的发展格局。截止目前，共有 79 个投资过千万元的项目开工建设，总投资 62.1 亿元，其中，57 个项目已建成投产，完成投资 51.85 亿元。
12、总规划面积328 平方公里的临港产业区，规划通过铁路支线、疏港大道、物流货运中心、产业配套中心等基础设施建设，培育现代物流、钢铁、石油化工、机械制造四大产业，打造临港物流、半岛制造业转移、重化工业加工配套重要基地。围绕临港抓招商，大力开展“招商引资 年” 活动， 实施“过江入浙下广东”和“ 对接半岛”战略，新引进开工项目 70 个，其中过亿元项目 5 个、过 5000 万元项目 16 个，项目投入总量、单体规模和质量明显提高。大力发展外向型经济，形成了花生、板栗、肉类、磨料磨具、草柳编、石雕石刻六大出口产业。其中，磨料磨具年产 15 万吨，占全国市场份额的 72%，出口量占全国的 43%，大店
13、镇成为全国磨料磨具第一镇。花生出口分别占全国、全省的 33%和 41%，实现了花生总产量全省第一，单产、加工能力、出口创汇三个全国第一， “中国花生年会暨 2007 中国花生博览会”在莒南召开。 产业名县，特色莒南。莒南是特色农业之乡。莒南县属暖温带季风区半湿润大陆性气候，适宜农作物生长，以全国“花生之乡” 、“柳编 之乡”、 “板栗之 乡” 、“茶叶之乡” 、“石雕艺术之乡”享誉海- 10 -内外。发展“基地型 ”农业。重点建设花生、茶叶、黄烟、柳条、桑蚕、板栗、瓜菜、草莓、果品、畜禽十大优质农产品基地，花生播种面积突破 50 万亩，我县被列入全国“花生高产创建示范县” 。发展“加工型 ”农
14、业。全 县农业产业化龙头 企业国家级 1 家、省级达到 2 家、市级达到 36 家。发展“出口型” 农业。绿色食品生产基地总面积达到 23 万余亩，标准化生产基地达 32 万余亩，20万亩花生标准化生产基地被评为“全国绿色食品原料标准化生产基地”， 45 处标准化 规模养殖场被命名为“ 全市标准化畜禽养殖示范小区（场）”。 发展“ 品牌型”农业。继续推进“一乡一业，一村一品”，以特色 创 品牌，我县绿茶先后 26 次获国家和省农业博览会金银奖。发展“生态型” 农业。实施了国家 级基本农田保护示范区、国家绿色农业示范区、国家沿海防护林重点生态工程、沼气国债项目、沭河培堤、陡山灌区东干渠项目和中小型水库除险加固工程，累计完成水利工程 7000 多处，开发整理土地面积28 万亩，
