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1、- 1 - 1 -某市房地产市场调研报告 一、调研前言 长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有 荆豫唇齿，黔粤咽喉 之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1.18 万平方公里，人口 613 万，其中城区面积 556 平方公里，人口 199 万。 本次调研主要是为了了解长沙地区的人均住房面积情况，针对 2017 年长沙地区的 400 户住民进行的调查，通过了解这400 户住民的现收入层次以及是否租房情况，以及不同收入层
2、次的住房面积情况。用随机抽样调查法，抽取几个单元式配套住宅，进行上门访问调查。通过此次调研，我们了解了长沙地区的居民人均住房情况，不同层次收入的人群所住房的面积也不同：10%的最低收入住房面积 1 9.88 平米，10%的低收入住房面积 21.72 平米， 60%的中等收入住房面积 2 8.50 平米，10% 的高收入住房面积 35.93 平米， 10%的最高收入的住房面积 43.60 平米，总平均 2 9.31 平米。本次调查得出这 400 户不同收入层次的人群显示：有 80%的户主住房情况低于总平均值，所以希望可以把住房情况变得合理化，更平均化。 调研时间及地点 - 2 - 2 -2017
3、 年初至 2017 年末 长沙市区 调研对象及范围 长沙市区随机抽取的 400 户住民 调研目的 了解了长沙地区的居民人均住房情况，和不同层次收入的人群所住房的面积也有很大不同，以及当前长沙的住房形式以及人均住房面积。 调研方法 随机抽样调查法和上门访问调查法 调研结论 通过调查了解长沙的人均住房面积有了很大的增长，从 1980 的7.67 平米到本次调研得出的 2 9.21 平米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也非常严重，从本次调研显示有 80%的住房都低于调查的总平均数，这说明收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时我们的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积
4、等等，都在增长，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。二、情况介绍 通过本次调查我们了解到了：10% 的最低收入住房面积 1 9.88 平米， 10%的低收入住房面积 21.72 平米，60%的中等收入住房面积 2 8.50 平米，10% 的高收入住房面积 35.93 平米，10%的最高收入的住房面积 43.60 平米，总平均 2 9.31 平米。其中：租公房 23 户占5.75%，租私房 14 户，占3.50%，自由私房 360 户，占 90.0%，其他 3 户，占 0.75%。其中一居室 19 户，二居室 173 户，三居室 147 户，四居室以上 18 户。拥有二居室以上的家庭占 9
5、- 3 - 3 -4.68%。拥有三居室以上的家庭占 46.21%.除现住房之外还有一套住房占 1 9.84%，有两套占1.38%还有 3 套占 0.82%，拥有两套以上占 22.04%。 现在长沙的人均住房面积有了很大的增长，从 1980 的7.67 平米到本次调研得出的 2 9.21 平米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也非常严重，从本次调研显示有 80%的住房都低于调查的总平均数，这说明收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时我们的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积等等，都在增长，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。 三、分析预测 长沙市人均住房和
6、市区人口分析 从 1980 年开始到 2017 年，长沙市的人均住房使用面积随着市区人口数的增加而增加，市区人口数由 1980 年的 101.94 万人增加到 2017 年的 21 8.75 万人，人均住房使用面积由 1980 年的7.67 增长到 2017 年的 21.64，登记结婚的数据则有起伏变化，时高时低，无法预测。 收入层次与住房建筑面积情况分析 10%的最低收入户住房建筑面积1 9.88 平米，10%的低收入户住房建筑面积 21.72 平米，60%的中等收入户住房建筑面积 2 8.50 平米，10%的高收入户住房建筑面积 35.93 平米，10%的高收入户住房建筑面积 4- 4 -
7、 4 -3.60 平米，总平均 2 9.21 平米。 从而可以看出收入高的住房建筑面积越大，但 60%处于中等收入水平层次，所以大部分的住房建筑面积市 2 8.50 平米。 住房类型和现有住房数分析 5.75%是租赁公房，3.50%租赁私房，90.0%自有私房，0.75%市其他类型。其中，2.0%是单栋配套楼房，8 9.25%是单元式配套住宅，5.5%是普通楼房，3.25%是普通平房。而居室类型分析 94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。1 9.84%有两套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。 由此可以看出有 90.0%住的是私房，8 9.25%是单元式配套住宅，而
8、却有 94.68%的家庭居室类型是二居室的，46.21%的家庭居住类型是三居室，拥有两套以上住房的家庭占 22.04%。 长沙市房地产开发情况分析1、长沙市施工和竣工房屋面积 从 1998 年到 2017 年施工房屋面积从 33 9.01 平方米增长到 3270.34 平方米，竣工房屋面积从 9 8.38 平方米增长到 69 9.90 平方米，房屋售出面积，从 3 9.97 平方米增长到 985.09 平方米。 由此可以看出施工房屋面积增长了将近 10 倍，而竣工房屋面积增长了 7 倍，房屋售出面积增长了 30 倍。2、房地产品房空置面积 2017 年长沙市房地产商品房空置面- 5 - 5 -
9、积 65.63 万平米，其中空置 1 3 年面积 4 9.42 万平米，空置 3 年和3 年以上面积5.70 万平方米。 从而可以看出长沙市现在的房屋居住情况基本饱和，居民几乎不用再购买房屋。四、结论及建议 通过此次调研，可以看出长沙市从 1980 年到 2017 年，人均住房面积随着市区人口数的增加而增加，收入高的住房建筑面积越大，但 60%处于中等收入水平层次，所以大部分的住房建筑面积市 2 8.50 平米。有 90.0%住的是私房，8 9.25%是单元式配套住宅，而却有 94.68%的家庭居室类型是二居室的，46.21%的家庭居住类型是三居室，拥有两套以上住房的家庭占 22.04%。施工房屋面积增长了将近 10 倍，而竣工房屋面积增长了 7 倍，房屋售出面积增长了 30 倍。长沙市现在的房屋居住情况基本饱和，居民几乎不用再购买房屋。 长沙市可以减少房屋的施工建筑，将现有的商品房屋出售出去，适当的降低房价。
