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1、1前言：商品房从其本质来说也只是普通的商品，商品房的交易应当遵循法律规定和市场规律，但是由于目前国内房地产市场的迅猛发展，政府在某种程度上的 产业政策导向的偏好下，商品房交易市 场存在交易双方地位、资源等不平等的情形，本贴将结合个人从 业经验，对常州市商品房买卖合同示范文本进行逐条的解读。需要提醒的是，目前房地产行业 的营销和销售手法令人眼花缭乱，各种花 样层出不穷，但是其本质上也只是普通的交易关系，必 须遵循自愿、 诚信的基本原则 。编号：合同备案号：商 品 房 买 卖 合 同商品房买卖合同说明1、 商品房买卖涉及的标的额较大、专业性较强、法律 规范较多，为更好地维护当事人的权益，根据中华人
2、民共和国合同法、中华 人民共和国城市房地产管理法、 城市房地产开发经营管理条例、江苏省城市房地产交易管理条例 等法律法规制定本合同文本。本合同文本为示范文本，也可作 为签约使用文本。本合同文本由合同正文条款、附件等部分构成，供本市商品房买卖双方当事人参照使用。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词不理解的，可向行政主管部 门或法律人士咨询。2、 本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 3、 本合同文本内容分为固定内容和可 选择、可填写内容；固定内容为本文本已明确载明、无需双方 选择填写的内容； 对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加
3、的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划方式选定； 对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时， 应在空格部位打，以示删除。 4、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关 证书、证明文件。 商品房买卖合同（合同编号： ）合同双方当事人： 出卖人： 注册地址： 营业执照注册号： 企业资质证书号： 法定代表人： 联系电话： 邮政编码： 委托代理人： 地址： 邮政编码： 联系电话： 委托代理机构： 注册地址： 营业执照注册号： 法定代表人： 联系电话： 邮政编码： 买受人： 【本人】【法定代表人】姓名：国籍 2【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】 地址： 邮政编码：联系电话
4、：委托代理人【】姓名：国籍： 地址： 邮政编码：电话： 出卖人及其委托代理人不得擅自披露因本合同而知悉的买受人的信息。根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法 规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 第一条 项目建设依据 出卖人以 方式取得位于 、编号为 的地块的土地使用权。【土地使用 权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为 。 该地块土地面积为，规划用途 为 ，土地使用年限自 年月日至 年 月 日。 出卖人经批准，在上述地块上建 设商品房， 【现定名】【暂定名 】 。建设工程规划
5、许可证号为，施工许可证号为 。 解读：由于国家对房地产行业采用准入制度和特别的预售监管方式，因此在房地产公司开始销售前，需要办理本条提到的土地使用权证（土地出让合同）、建 设工程规划许可证、建 设施工许可证，另外还有建设用地规划许可证、销售 许可证，本条提到的 这些证件，开发商的销售现场应该进行公示，购 房者在了解房地产开发项目信息的 时候，要注意 对照这些 证件的内容相互之间以及和开发公司的宣传广告、销售人员的说辞及商品房 买卖合同进行对照，注意在例如土地性质，容积率等的描述上必须保持一致。第二条 商品房销售依据买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为 ，商品房预售许
6、可证号为 。 解读：这里的销售依据主要是指开发商取得房管部门颁发的预售证，购房者在查看该证的时候应对照开发商公示的其他证件例如土地使用权证、建设工程规划许可证等， 对于各个证件涉及到的相同项目，应注意是否是统一的。第三条 买受人所购商品房的基本情况 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面 图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的： 施工编号【幢】【座】【单元】【层】号房。 公安编号【幢】【座】【单元】【层】号房。 该商品房的用途为 ，属结构，该商品房所在建筑层数地上层，地下层。 该商品房阳台是 3该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共平方米，其中，套
7、内建筑面积平方米，共用部位分摊建筑面积平方米（有关共用部位分摊建筑面积构成说明见附件二）。解读：本条主要是描述商品房的基本情况，对于商品房的用途要结合预售证等其他证件进行对比，其他的信息描述例如结构等亦需对照其他证件进行对比。此处的商品房面积绝大多数情形下都是预测面积。第四条 抵押情况与该商品房有关的抵押情况为: 1、该 商品房所分摊的土地使用 权及在建工程均未设定抵押；2、该 商品房所分摊的土地使用 权已经设定抵押，抵押 权人为 ： ，抵押登记部门为： ， 抵押登记日期为： 年 月 日。3、该 商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为： ，抵押登记部门为：， 抵押登记日期为： 。（抵押权人同意
8、该商品房销售的证明见附件五）解读：根据我国法律的规定，土地使用 权的抵押需要登记，合法 设立的抵押 权较普通的债权有优先力。在办理预售证的时候，如果涉及到土地使用 权抵押的，房管部门会要求开发商土地使用权抵押权人出具一个同意销售的证明，这 是因为按照我国法律的规定，对于涉及抵押权的财产，在未经抵押权人同意的下，抵押人不得将抵押物进行销售。但是需要注意的是在商品房买卖合同中，土地 证的办理是需要在房子交付后，如果交房后，该抵押不解除的话购房者将无法正常办理土地证。另外就是要注意开发商在销售过程中对土地进行抵押的，也应当通知在先的购房者。第五条 计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第种方式计算该
9、商品房价款： 1、按建筑面积计算，该商品房单价为（币）每平方米元，总金额（小写元）大写千百拾万千百拾元整。 2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（ 币）每平方米元， 总金额（小写元）大写千百拾万千百拾元整。 3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（币）（小写元）大写千百拾万千百拾元整。4、。解读：本条为商品房的计价方式，因为 目前商铺和住宅的范本合同是统一的，因此在 计算房价的是必须明确。4一般情况下，住宅都是按建筑面积进行计算，需要注意的是在这个合同范本里面的各选项之间是排斥的，一份合同只能选择一种 计价方式。按套计算单价的情形，一般在商 业房产买卖中使用， 这个时候以套 为单位进行总价计
10、算时，要特别注意约定当交付实际面积与合同约定的面积不一致时，怎么处理。第六条 房屋层高误差约定实际层高低于设计层高1.5厘米的，由出 卖人向买受人支付该房屋价款总金额1%的违约金。解读：示范文本里的本条约定不合理。首先本条款对具体商品房的层高不进行说明，购房者要查询设计高度的时候还要另外去查找设计资料；其次江苏省住宅设计标准对于住宅层高的要求是2.8米-3米之间，但是本条却只僵硬的 约定实际层高低于设计层高1.5厘米时（注意这只是确定的一种情况），出卖人才支付违约金，其既不符合标准的规定，也不符合公平合理的基本原则。需要说明的是，这里提到的房屋 层高并不是室内净高，因此 购 房者在测量商品房的
11、高度时不能错误的按照房屋净高测量的数据来比照房屋的设计层高。在商品房买卖过程中购房者可能可能还会碰到房屋内有横梁或者复式结构使得房屋层高不够的情形，对于这点，根据江苏省住宅设计标准规定：1、卧室、起居室套内使用空间的净高不得低于2.4米，局部不得低于2.1米，并且局部较低的面积不得大于室内使用面积的三分之一；2、在复式结构中利用坡屋顶 空间作为卧室和起居室的，其一半以上的面积不的低于2.1米；3、而厨房和卫生间的空间净 高不得低于2.2米。上述设计标准是国家强制要求的，开 发商不按照国家标准交付商品房，违反法定义务，亦构成违反商品房买卖合同。第七条 面积确认及面积差异处理在该房屋交付时，房屋建筑面积 、共用部位分 摊建筑面积、套内建筑面积均以产权登记面积为准。面积误差按下列约定处理：（一）根据当事人选择的计价方式，本条 规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。 当事人选择按套计价的，不适用本 项约定。 合同约定面积与产权登记面积有差异的，以 产权登记面积为准。 商品房交付后，产权登记面积与合同 约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理： 1、双方自行约定：； 2、双方同意按以下原则处理： （1）面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据 实结算房价款； （2）面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖
