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1、开发商在商品房道路交通噪声污染中的民事责任探析 作者： 蒋文军 发布时间： 2005-01-04 09:40:07 摘要：在本文所举的三个商品房道路交通噪声污染的司法判例中，不同的原告选择了不同的诉由，法院的判决也大相径庭乃至截然相反。在房地产开发商是否应当承担民事责任、承担何种民事责任等问题上，审判机关之间明显存在见仁见智的情形。本文拟通过对上述司法判例的梳理和评析，根据我国现行相关法律、法规的规定及民法的相关原理，对房地产开发商在此类案件中是否应当承担民事责任及承担何种民事责任的问题进行探讨，并提出自己的结论性意见和建议。 关键词：交通噪声污染 房地产开发 民事责任 一、问题的提出 自二十
2、世纪八十年代以来，我国社会经济获得了巨大的发展。随着城市化进程的日益加快，城市交通设施迅猛发展，机动车数量与日俱增，城市交通噪声污染也日益加剧。在影响城市环境的各种噪声源中，交通噪声约占30，是仅次于社会生活噪声的第二大噪声源。目前，我国大部分城市，均不同程度地为交通噪声污染所困扰，交通噪声污染已成为严重而普遍的城市公害。由于我国人口众多，城市土地资源紧张，在城市交通干道两侧布置住宅十分普遍。而三分之二的交通干线噪声超过国家规定的城市区域环境噪声标准。 据报道，北京约有 100 万人（约占该市人口总数的 15）因居住在交通干线两侧而受到交通噪声污染的影响。 因社会生活噪声、建筑施工噪声或工业噪
3、声导致的污染，由于污染源一般较为特定、明确，对相关责任人的法律责任进行认定和追究并不困难，故受害者较为容易寻求及获得法律救济。而对于交通噪声污染，由于污染源的不确定性和流动性，对起诉对象的确定及其责任的认定均存在较大的困难。因此，过去很长一段时间以来，几乎没有看到媒体关于受污染的住户提起道路交通噪声污染诉讼的报道。 2000 年 8 月，北京市民王某等 52 名住户因道路交通噪声污染，向北京市综合投资公司（房地产开发商）、北京市公路局和北京市首都公路发展有限公司提起诉讼（该案以下简称“北京王某等人诉投资公司案” ）。据报道，该案系我国首例道路交通噪声污染诉讼案。 如果报道属实，该案也应当是首例
4、商品房道路交通噪声污染的受害者对房地产开发商（以下简称开发商）提起的诉讼案。该案中，开发商败诉，被法院判令采取措施减轻污染，同时赔偿原告因噪声污染受到的损失。此案开创了司法机关在商品房道路交通噪声污染案中判令开发商承担民事责任的先河。2003 年底，昆明的苏某以其所购商品房道路交通噪声超标为由，对开发商云南官房土地房屋开发经营有限公司提起诉讼，要求法院判令解除其与开发商签订的商品房购销合同，并由开发商退还全部购房款及因购房发生的相关税费（该案以下简称“昆明苏某诉官房案” ）。 几乎与此同时，上海的余某也以其所购商品房道路交通噪声污染为由，对开发商提起诉讼，要求判令开发商停止侵害、排除妨碍，赔偿
5、经济损失(该案以下简称“上海余某诉开发商案” )。 2004 年 6 月，北京市通惠家园的 16 名业主因不堪忍受京通快速路和八通线城铁的噪音，将开发商、路政部门、地铁运营公司告上了法庭，要求判令被告消除噪音，赔偿损失（该案以下简称“通惠家园案” ）。该案目前尚在审理中。 从笔者目前了解的情况来看，以上四个案件具有以下共同点：1）案件均系道路交通噪声超标所引发；2）案件的被告均包括了受到道路交通噪声污染的商品房的开发商； 3）案件所涉及的道路均在商品房建设之前就已通车；4）原告未对其与开发商订立的商品房购销合同的效力提出任何异议；5）原告未对商品房的主体结构质量提出质疑；6）原告与开发商未就商
6、品房交通噪声污染的问题作出过任何约定。11 然而，值得注意的是，上述三个案件12在案情基本相同的情况下，不同的原告选择了不同的诉由，法院的判决也大相径庭乃至截然相反。耐人寻味的是，在其中的“昆明苏某诉官房案”中，一审法院判令开发商败诉，并几乎支持了原告的全部诉讼请求，而二审法院则撤销了一审判决，驳回了原告的全部诉讼请求13。从上述案件的判决结果和理由来看，在开发商是否应当承担民事责任、承担何种民事责任的问题上，审判机关之间明显存在见仁见智的情形。由于商品房道路交通噪声污染问题具有很大的普遍性，同时，随着机动车辆的不断增加，城市交通噪声污染有可能进一步恶化，在今后很长的一段时期内，此类案件的数量
7、很可能将有增无减。因此，对此类案件进行探讨具有很大的必要性和现实意义。本文拟根据我国现行相关法律、法规的规定，运用民法的基本原理，对目前司法实践中存在的问题进行评析，并在此基础上对开发商在商品房道路交通噪声污染案件中是否应当承担民事责任、承担何种民事责任的问题提出自己的看法和建议。为了研究的方便，同时也为了尽量避免歧义，本文对开发商在商品房道路交通噪声污染案件中的民事责任的研究，系基于以下前提： （1）本文探讨的对象仅限于开发商在商品房道路交通噪声污染中的民事责任；因其它噪声源引发的、对商品房造成的污染，或者其他民事主体在商品房道路交通噪声污染中可能承担的民事责任，均不在本文讨论的范围。 （2
8、）本文所称商品房，系指由依法注册成立的、具有房地产开发经营资格和相应开发资质的企业法人，依照我国法律规定的程序和要求，所开发的用于向社会公众销售的房屋。 （3）开发商与购房者签订的商品房购销合同不存在任何违法无效或可撤销、可变更的情形。14 （4）开发商和购房者在商品房购销合同中未对道路交通噪声污染的相关事宜作出任何约定。15 （5）商品房的主体结构不存在质量瑕疵。16 （6）商品房在开发建设过程中，或购房者与开发商签订商品房购销合同时，或开发商将商品房交付给购房者时，对商品房可能造成或已经造成交通噪声污染的道路已客观存在。17 二、目前司法实践中对商品房道路交通噪声污染案的几种处理方式 本文
9、前面提及的三个司法判例在司法实践中具有典型的意义，它们分别代表了人民法院对商品房道路交通噪声污染案件采取的四种不同的处理方式18。现将这三个判例的有关情况介绍如下： （一）法院对“北京王某等人诉投资公司案”的处理情况 1、案情简介 1992 年 11 月，王某等人与拆迁人北京市综合投资公司签订拆迁安置协议，约定安置其到丰台区六里桥 10 号院 7 号楼居住。1994 年 5 月，王某入住后发现该楼邻近京石高速公路，噪声污染十分严重，日常生活和学习受到严重干扰。王某多次要求解决噪声污染问题，均没有结果。1997 年 11 月 3 日晚 22 时，北京市丰台区环境保护监测站对六里桥 10 号院 7
10、 号楼进行噪声监测，噪声值分别为 78.4 分贝、77.3 分贝、69.2 分贝。该区域适用国家城市区域环境噪声标准的 4 类标准，环境噪声最高限值昼间为 70 分贝、夜间为 55 分贝。为此，王某等 52 名住户于 2000 年 8 月向法院提起诉讼，请求判令投资公司、北京市公路局、北京市首都公路发展有限公司限期采取减轻噪声污染的措施，将住房内噪声值降低到标准值以下，赔偿从入住以来的噪声扰民补偿费每月 60 元，总计 4500 元。19 2、判决结果和要旨 法院在审理后作出如下判决：1）投资公司在 2 个月内为原告居住的住房南侧大间、门厅及阳台安装隔声窗（双层），将住房的室内噪声降到昼间 6
11、0 分贝以下，夜间 45 分贝以下；2）投资公司、发展公司赔偿王某所受噪声污染损失每月 60 元，其中，投资公司负担 50 元，发展公司负担 10 元，自 1994 年 5 月起到住房安装隔声窗之月止。 判决理由为：投资公司在开发建设号楼时，京石高速公路已通车数年，在已有的城市道路两侧建设噪音敏感建筑物，该公司有义务采取减轻交通噪声影响的措施；因此，该公司有关建楼规划手续虽符合当时规定，但并不能免除该公司对噪声污染进行治理的责任，故投资公司在治理和改善住户居住条件的问题上应承担主要责任。发展公司是目前京石高速公路的经营管理人和受益人，且此次纠纷所争议的噪声污染源主要来自于京石高速公路，故发展公
12、司在经营管理过程中有义务承担起治理和改善环境的责任。20 （二）法院对“上海余某诉开发商案”的处理情况 1、案情简介 随着马路的竣工，交通的日趋便利，余某一家选择将新居安置在了马路附近的一个楼盘内。1999 年 9 月 20 日，余某与房产商签下商品房预售合同，以近 40 万元的价格购下了一套 120 多平米的房子，并在 2000 年底入住。入住三年多，余某对这个置身于马路噪声中的新居非常不满。2004 年 1 月，他将房产商告上法庭。其在诉状中称自己受马路噪声干扰相当严重，白天、黑夜均影响正常工作、学习和生活，要求法院判令房产商停止侵害、排除妨碍（噪声污染），赔偿直接经济损失、档案查询费共计
13、 3500 余元，以及入住以来的噪声侵害补偿费 2 万元。房产商经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭。21 2、判决结果和要旨 上海市闵行区人民法院在审理后，驳回了原告余某的诉讼请求。 判决理由为：余某向房产商购买房屋时，马路已客观存在，且已竣工通车。其对购置的房屋所处的环境、与马路间隔及马路交通噪声应是了解的，房产商并没有欺瞒的故意和行为，且购房合同中对马路交通噪声房产商应承担的责任没有约定，故余某要求赔偿损失，缺乏事实依据，与法相悖，法院不予支持。22 （三）法院对“昆明苏某诉官房案”处理情况 1、案情简介 原告苏某诉称，其于 2002 年 10 月与被告官房公司签订了商品房购销合同，购买了
14、被告开发的金康园 10 幢 1 单元 1706 号房屋，但入住后发现来自附近金星立交桥的交通噪声每日不分昼夜，从未间断。原告一家人相继出现了身体不适的症状。2003 年 10 月，原告委托昆明市环境检测中心对该房屋的噪声进行监测，结果发现，该套房屋昼间的噪声达 34 类标准，夜间均超 4 类标准。原告认为，根据城市区域环境噪声标准，适合居住的噪声标准为 02类，因此其购买的商品房完全不适合居住，标的物存在重大质量瑕疵。而且，原告还认为，被告在开发该商品房时，没有按照环境噪声污染防治法的规定，履行在商品房和公路之间留下足够的防噪距离并采取减轻、避免交通噪声影响措施的法定义务。工程完工后未采取有效
15、措施防止噪声对房屋居住产生重大影响，更为严重的是，被告在明知该房存在噪声污染这一重大质量瑕疵的情况下，却未如实告知原告，致使原告在误认为该房不存在任何问题的情形下与被告签订了商品房购销合同。被告违反诚实信用原则、隐瞒出卖标的物的真实情况，标的物存在重大质量瑕疵等行为已构成违约。故请求判令：1）解除原、被告双方于 2002 年 10 月 18 日签订的商品房购销合同；2）被告返还原告购房款、税费、登记费、公证费共计 763897.30 元；3）被告支付原告购房款、税费、登记费、公证费的银行利息；4）被告支付原告噪声检测费 1030 元；5）被告支付原告违约金 3894.87 元；6）本案诉讼费由
16、被告支付。23 2、一审法院判决结果和要旨 昆明市中级人民法院在审理后作出了如下判决：1）解除原、被告之间签订的商品房购销合同；2）判决生效后 10 日内，由被告向原告支付购房款、税费、登记费、公证费共计 763897.30 元；3）判决生效后 10 日内，由被告向原告支付噪声检测费 1030 元；4）驳回原告的其他诉讼请求。24 判决理由为：根据环境噪声污染防治法的规定，建设经过已有的噪声敏感建筑物集中区域的高速公路和城市高架、轻轨道路，有可能造成环境噪声污染的，应当设置声屏障或者采取其他有效的控制环境噪声污染的措施；参照中华人民共和国国家标准民用建筑隔声设计规范的规定：在进行建设设计前，应对环境及建筑物内外的噪声源作详细的调查与测定，并对建筑物的防噪间距、朝向及平面布置等应作综合考虑，在进行上述设计后仍不能达
