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1、 北京居然之家投资控股集团有限公司 2019 年度第三期中期票据信用评级报告 3 声明 一、本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托 关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联 关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本 次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实 性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评 级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准
2、确性不作任 何保证。 三、本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按 照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本 次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部 评级程序做出的独立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用， 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能 作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、中诚信国际不对任
3、何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的 中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给 第三方所产生的任何后果承担责任。 七、本次评级结果中的信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存 续期。债券存续期内，中诚信国际将按照跟踪评级安排 ，定期或不定期对评级对象进行跟 踪评级，根据跟踪评级情况决定维持、变更、暂停或中止评级对象信用等级，并及时对外公 布。 北京居然之家投资控股集团有限公司 2019 年度第三期中期票据信用评级报告 4 发行主体发行主体概况概况 北京居然之家投资控股集团有限公司成立于 1999年2月， 成立时注册资本
4、为8,100万元人民币， 主要投资者为张燕平、 高京、 孙维华等自然人股东。 经过数次股权变更，截至 2019 年 3 月末，公司总 股本达 8,639.38 万股，第一大股东为北京中天基业 投资管理有限公司 （以下简称“中天基业”） ， 股权比 例达 72.98%。公司实际控制人为自然人汪林朋。 公司的主要经营范围是投资开办以“居然之家” 为统一字号，以中高端为经营定位，为顾客提供设 计、 材料、 家具、 家居用品、 进口食品及饰品等 “一 站式”服务，融家具建材品牌专卖店、家装设计中 心（乐屋） 、五金建材超市（丽屋） 、家居饰品（靓 屋） 、商务写字楼租赁（居然大厦） 、电子商务（居 然
5、在线） 、进口食品超市（安康）等多种业态为一 体的大型家居建材主题购物中心。通过多年发展， 公司已成为家居建材流通行业的领先企业。截至 2019 年 3 月末，公司在全国 29 个省及直辖市开设 并经营“居然之家”购物商场 290 家，总经营面积 达 1,046.33 万平方米。 截至 2018 年末，公司总资产为 472.73 亿元， 净资产为 202.53 亿元， 资产负债率为 57.16%。 2018 年公司实现营业总收入 101.19 亿元，净利润 18.67 亿元，经营活动净现金流 26.34 亿元。 截至 2019 年 3 月末，公司总资产为 483.40 亿 元， 净资产为 20
6、1.43 亿元， 资产负债率为 58.33%。 2019 年 13 月公司实现营业总收入 22.21 亿元，净 利润 3.63 亿元，经营活动净现金流 13.75 亿元。 本期本期中期票据中期票据概况概况 北京居然之家投资控股集团有限公司 2019 年 度第三期中期票据基础发行规模 2 亿元，发行金额 上限 3.5 亿元。期限为 4 年期，附第 2 年末公司调 整票面利率选择权和投资者回售权。偿还方式每年 付息，到期还本。 募集资金用途募集资金用途 本期中期票据募集资金用途为偿还公司债务 及补充流动资金。 宏观经济和政策环境宏观经济和政策环境 2019 年一季度，在“稳增长”政策发力和一系 列
7、改革措施的提振下，中国经济成功抵御了多重下 行风险的冲击，经济呈现缓中回稳的特征，GDP 同 比增长 6.4%，与上年四季度持平，超出市场预期。 综合来看，由于宏观调控的调整和改革力度的加大， 2019 年经济形势有可能会好于预期， 呈现底部企稳 运行态势。 图图 1：中国：中国 GDP 增速增速 资料来源：国家统计局 从一季度经济运行数据来看， 多数宏观指标较 去年四季度企稳或改善，经济运行中积极因素增多。 从需求角度来看，建安投资支撑房地产投资保持高 速增长，基建投资持续回暖，二者共同支撑投资企 稳回升；消费季度增速虽然显著弱于上年同期，但 在个税改革等因素的带动下当月同比增速逐月回 升；
8、进出口同比回落，但 3 月份出口回暖幅度超预 期，出口短期或仍有望保持较为温和地增长。从供 给角度来看，虽然受 1-2 月份表现疲弱拖累，一季 度工业增加值增长继续趋缓，但 3 月大幅反弹或说 明生产回暖势头已现，同时服务业生产指数表明服 务业出现企稳回升迹象。从金融数据来看，随着宽 信用效果的显现，社融较上年同期明显回暖，利率 水平维持较低位运行，企业融资成本回落。 虽然经济短期企稳，但经济运行中结构性下行 因素仍存。一方面，当前投资反弹主要依靠房地产 和基建投资拉动，制造业投资和民间投资依然疲弱， 二者的提振仍需寄希望于减税降费效应的带动；另 一方面，居民部门高杠杆的背景下，消费能否持续
9、回暖仍有待观察；此外，全球经济复苏走弱，一季 度贸易顺差显著扩大， “衰退型顺差”特征明显， 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 2012-03 2012-08 2013-01 2013-06 2013-11 2014-04 2014-09 2015-02 2015-07 2015-12 2016-05 2016-10 2017-03 2017-08 2018-01 2018-06 2018-11 % GDP不变价:累计同比 GDP现价:累计同比 北京居然之家投资控股集团有限公司 2019 年度第三期中期票据信用评级报告 5 外部经济疲弱背景下出口回暖可持续性存疑
10、。 在经济缓中回稳、结构分化同时，宏观风险依 然需要高度警惕。首先，一季度政府一般公共财政 支出与政府性基金支出增速 “双升” 、收入增速“双 降” ，地方政府财政平衡压力加大，2019 年地方政 府财政恶化的风险较大；其次，经济底部运行背景 下新增就业降幅较上年同期扩大，就业压力加大和 就业质量恶化的风险依然存在；再次，在信用宽松 的背景下，股市上涨明显，房地产市场出现回暖迹 象，资产价格上扬或将加大对货币政策的制约；此 外，高技术产业增速低于上年同期，新动能相关产 业进入产业调整期可能带来新的风险。 随着经济的企稳，宏观政策相机微调，但基本 延续稳增长、防风险的思路。4 月 17 日政治局
11、会议 认为一季度经济 “总体平稳、 好于预期、 开局良好” ， 重提结构性去杠杆， 4 月 22 日中央财经委员会第四 次会议强调“强化宏观政策逆周期调节” ，政策总 体延续了 2019 年政府工作报告提出的“平衡好稳 增长与防风险的关系”的思路。但是，随着经济下 行压力的缓解，宏观政策或将边际调整，积极的财 政政策继续加力提效，货币政策进一步宽松的可能 性减弱，总体或将从前期的“宽货币、宽财政、宽 信用”转向“结构宽货币、宽财政、稳信用” 。值 得一提的是，中央财经委第四次会议提出货币政策 要“根据经济增长和价格形势变化及时预调微调” ， 后续在猪价上涨等因素推升 CPI 背景下，货币政策
12、取舍上对价格因素关注或将加大。 中诚信国际认为， 中国经济运行中所存在的问 题与风险，是长期因素和短期因素共同作用的结果， 风险的缓释也并非是一朝一夕所能实现的，而是需 要持之以恒的努力。当前中国经济缓中回稳，市场 预期改善，将为深入推进改革开放赢得时间与空间， 而改革效果的持续显现有助于提升中国经济增长 内生动能，从而促进中国经济长远健康发展。 行业及区域经济环境行业及区域经济环境 房地产销售房地产销售 2015 年以来， 随着一系列扶持购房需求政策的 陆续推出以及央行的连续降息，市场需求开始逐步 释放，房地产市场需求转暖，全国商品房销售金额 和销售面积同比增速分别在 2015 年 5 月和
13、 6 月由 负转正。2015 年，全国商品房销售额和销售面积分 别为8.73万亿元和12.85亿平方米， 同比增长14.4% 和 6.5%。2016 年 19 月，在政府“去库存”的大 基调下，整体政策环境保持宽松，房地产市场明显 复苏，销售势头强劲，当期全国商品房销售额和销 售面积同比分别大幅增长 41.3%和 26.9%至 8.02 万 亿元和 10.52 亿平方米，尤其是一线城市、部分热 点二线城市（南京、苏州、杭州、厦门等）以及发 达城市群的卫星城市(惠州、东莞、昆山、廊坊等) 地区市场销售表现尤其突出。但为抑制房价快速上 涨， 9 月底以来， 国内多个城市推出楼市调控政策， 商品房销
14、售增幅有所放缓，全年销售额和销售面积 同比涨幅分别收窄至 34.8%和 22.5%，规模分别达 11.76 万亿元和 15.73 亿平方米。2017 年，受楼市 调控政策的影响，商品房销售增速持续放缓，当期 全国商品房销售金额和销售面积分别为 13.37 万亿 元和 16.94 亿平方米，同比涨幅分别收窄至 13.7% 和 7.7%。2018 年，在三、四线城市价格上升的带 动下，全国商品房销售金额和销售面积仍然保持增 长，同比分别增长 12.2%和 1.3%至 15.00 万亿元和 17.17 亿平方米，虽然当期销售额增速仅同比减少 1.5 个百分点，但面积增速同比减少 6.4 个百分点，
15、为 2015 年以来最慢增速。 图图2：近年来近年来全国商品房销售情况全国商品房销售情况 单位：亿元、单位：亿元、万平万平方方米、米、% 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 商品房销售价格方面，自 2015 年 4 月至 2016 年 9 月，伴随着市场需求的回暖带动房地产销售价 格企稳回升， 70 城市价格指数实现连续的环比增长， 且环比增幅在 2016 年 3 月份以来明显加大，2016 年 39 月价格指数环比涨幅的平均值已达 1.06%， (20) 0 20 40 60 0 50,000 100,000 150,000 200,000 商品房销售额（亿元，左轴） 商品房销售（万平方米
16、，左轴） 商品房销售额增速(%,右轴) 商品房销售面积增速(%，右轴) 北京居然之家投资控股集团有限公司 2019 年度第三期中期票据信用评级报告 6 达到近年来的高点，部分新房库存较少的城市面临 房价上涨过快的压力。但随着 2016 年 9 月底以来 楼市调控政策密集出台，并于 2017 年 3 月起加码 升级，价格指数环比涨幅开始呈现明显缩窄，从 2016年9月份环比涨幅1.80%的高点降至2017年9 月份的 0.2%，2017 年 912 月价格指数环比涨幅有 所回升，但幅度仍然较小。2018 年，在需求端的带 动下， 价格指数环比涨幅较 2017 年整体明显回升， 整体保持在较高水平。 图图3：近年来全国：近年来全国70个大中城市新建商品住宅价格指数环比个大中城市新建商品住宅价格指数环比 单位：单位：% 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 2015 年以来， 虽然全国商品房销售情况持续好 转，但由于新开工和竣工面积依旧维持在较高水平， 因此全国商品房待售面积依旧攀升，2015 年末为 7.19 亿平方米，较 2014 年末继续增加 0.97 亿
