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1、 居然之家西南分公司二郎店物业安全、后勤管理手册空调设备设施的管理物业设备设施主要包括空调设备设施、消防设备设施、消防中控室、配电室及电梯设备设施的日常运行管理及维护物业检修。一、中央空调系统总体管理要求（一）概述中央空调系统是指为经营场馆、办公区域的室内提供冷热空气调节的设备及相关辅助运行的设施，从而达到为经营者和消费者创造一个良好、舒适的工作和购物环境。（二）总体管理标准1、为经营场馆的经营活动创造清洁、舒适的环境。具体工作标准：夏季制冷期室内温度低于 28O ，冬季供暖时不低于 1 6O。2、保障各终端设备的正常运行。具体工作标准：营业活动场所的风机盘管无噪音，夏季制冷时无冷凝水滴漏，如
2、出现以上情况要及时维修。3、节能降耗，在保障经营场所的温度要求下，减少能源的消耗。具体工作标准：对各经营场馆的温度每天巡视不少于二次，并做好记录，在不同的气象条件下随时调整中央空调机组的运行状态及各终端设备的运行状态，对冷却水的进口温度随时观察和调整，使其温度控制在 30 左右，保持最佳工况。4、使中央空调机组运行在最佳状态，延长机组工作寿命。具体工作标准：做好机组的运行记录和操作员交接记录，每二小时记录一次。对照不同时期澳化锉机组的浓溶液温度、稀溶液温度、真空度、冷却水的出口温差、冷冻水的进出口温度及机组的异常噪音，要能及时的发现问题，将设备的故障解决在初始阶段。（三）分项管理标准1、气密性
3、：澳化锉制冷机制冷量的大小，制冷机使用寿命的长短，澳化锉溶液质量的变化，主机内部金属材料的腐蚀快慢等，无不与制冷机的真空度有密切关系。因此，保持制冷机的真空度非常重要。（1）应强化抽真空制度。根据实际情况，适时抽取真空（从真空泵保养出发，每天运行一下也是必要的） 。（2）防止制冷机泄露。可用两种方法确定机组气密度好坏：一是每天由操作 居然之家西南分公司二郎店物业安全、后勤管理手册人员记录抽真空前、抽真空后的真空度，把相隔一天的两组数据进行对比，如果第二天抽真空前的真空度与前一天抽真空后的真空度相差很明显，则可以初步确定机组气密性差（注意：抽真空前应记录好当天的大气压，再计算出真空度，做比较时也
4、应考虑当天的大气压）：二是由机械真空泵抽气对制冷量的影响来判定，若抽气后机组制冷量升高，停止后降低，反复数次后可定性确认机组气密性差，须进行检漏。还有的机组装有自动抽气装置，对这类机组可检查自动抽气装置每周投入运行的次数，如超过一般范围，则应对机组进行检漏。采用这种方式判断机组气密性好坏，关键在于加强运行管理，记录每次抽气开始和结束时间，以及总的抽气次数以利于分析。2、溶液：溶液管理的主要内容有碱度、缓蚀剂和表面活性剂的管理。澳化锉溶液出厂前PH 值一般调整在 g 一 10 . 5 的范围内，机组运行后，溶液的碱度会随运行时间的增长而增大，机组的气密性越差，碱度的增大越快，碱度增大大高就会引起
5、碱性腐蚀。机组每年开始投入运行前，应用万能阳试纸测试其碱度，如碱度过高，可用氢澳酸（日 BR ）调整，过低则可用氢氧化锉（LIOH ）调整。一直调到与试样记录的阳值相同为止（注意：应请专业维修保养技术人员配合完成） 。3、空调水泵：保障空调水系统的各种水泵运行在正常状态。具体工作标准：在水泵运行期间，每四小时对水泵的运行情况做一次记录，主要内容有：水泵电机的电流是否在额定电流以内，三相电流是否平衡，水泵的出口压力应保持固定值，水泵无噪音和水封处无漏水等。对不正常的情况应能及时发现，尽快解决。在正常情况下，每年在机组转换工作状态时至少对水泵进行一次检修和维护。4、机组清洗：加强了溶液的管理及机组
6、气密性的保持，并不能保证机组不受腐蚀，而只是减缓机组腐蚀的程度，腐蚀仍在发生，铁锈等沉淀物还在生成，由于沉淀物的粘着使溶液交换器的性能下降，在机组工作时易引起喷淋系统的喷嘴堵塞，并且由于沉淀物的影响，溶液泵的轴承容易磨损，随着磨损的增大，电机将无法运转。因此，应采取的措施是 2 一 3 年在机组停机保养时，把溶液抽到储液罐中，对整个机组内部进行清洗，以去除沉淀物，机组清洗最好使用蒸馏水，若没有蒸馏水，也可用软化水代替。每年机组运行后停机进行维修保养，可用工具清洗法，用水 居然之家西南分公司二郎店物业安全、后勤管理手册枪或气枪和尼龙刷对传热管的表壁进行冲刷，同时，清除管壁的铁锈。5、冷却塔：为使
7、制冷机组工作在最佳工况状态，降低能耗，必须保证冷却塔的正常运行。具体工作标准：冷却塔电机、各传动部件、布水器的转动无噪音，转动灵活，布水器布水均匀，填料无明显结垢和绿藻，冷却水供、回水平衡，无明显的飘水情况。夏季制冷时，每天启动冷却泵后，应对冷却塔进行一次外观检查。每年开机前，对冷却塔进行认真的清洗，清洗塔内的污垢及滋生的青苔。对于冷却塔的填料，在不同的使用环境下，随着使用时间的增加，会出现不同程度的老化、脆裂，可视实际情况，4 一 6 年更换一次。6、运行记录：各种工作记录表填写认真，数据准确可靠。具体工作标准：燃料消耗记录准确，每班分开记录，以便对比找到最佳运行状态，达到节能减耗。各种运行
8、记录准确无误，整洁，字迹清晰，以便比对分析机组的运行状态，保证设备的正常运行。在运行记录表中，运行日记是最为重要的部分。操作人员应每隔 Zjl 、时记录检查结果，并与规定的极限值加以比较，使之不超过极限值（如有可能，应把极限值打印在运行日记上，以便比较） 。运行日记就是机组运行的工作卡片，一旦发生事故，运行日记便是查明事故原因的有力依据。运行日记的具体制定，应参照制造厂家的使用说明书。7、水系统的内部清洗：水系统每 2 一 3 年进行一次化学清洗，进一步清除系统内的锈蚀及粘附在表壁上的污垢。同时使表面金属处于活化状态。随后，在水中投加高浓度的缓蚀阻垢剂，使金属表面迅速生成一种化学保护膜，以阻止
9、介质对设备的侵蚀，从而起到缓蚀阻垢的作用，并且使清洗的活化金属表面钝化，为日常处理打下良好的基础。日常处理的工作，应当培训操作人员进行包括定期加药和简单的分析监测，以维持水中药剂的浓度，保持保护膜的完整性，并起到稳定的缓蚀阻垢的作用。8、机房卫生：机房内干净整洁，消防物品摆放整齐：机房内照明良好，门窗干净透明：与机组运行无关的任何物品、工具不得随意放置，各种机器设备无尘土。二、冷却塔的运行及维护管理制度冷却系统是澳化锉直燃机组在制冷期内的重要设备，它不仅直接关系到制冷效 居然之家西南分公司二郎店物业安全、后勤管理手册果的好坏，对保证机组能否正常运行起到至关重要的作用，而且对公共环境卫生也会产生
10、重大影响。（一）每三个月对冷却水水质进行一次嗜肺军团菌检测，发现问题除应立即消毒外，还应按 空调系统突发事件应急预案处理。（二）夏季制冷前对冷却塔及冷却水系统进行彻底的清洗（不少于两次） ，并进行消毒处理。（三）对直燃机组的吸收器、冷凝器的管线进行高压水冲洗。（四）夏季制冷期间每月不少于两次对冷却水水质进行一般项目的检测，包括：1 、水质的电导率、酸碱性指标及钙、镁离子含量，并根据结果调整阻垢剂。2、检查是否有菌藻产生，并根据情况调整杀菌灭藻剂。3、水质是否有可见杂质生成，根据情况进行排污冲洗。（五）夏季制冷期间根据天气的变化及蒸发量的变化随时调整杀菌灭藻剂的注入量。（六）冬季供暖前对冷却塔及
11、管线进行一次冲洗，在确认冲洗干净后对机组的吸收器、冷凝器、机房内的冷却水管路进行湿保处理，并注入缓蚀阻垢剂。（七）冬季供暖前的所有工作完成后，把冷却水补水管中的水排空，以免冬季将管路冻裂。（八）夏季制冷前对冷却水系统的所有水泵及管线设备进行彻底检修。（九）夏季制冷期间每天起动冷却泵后，对冷却塔的运行情况进行一次外观检查，风扇电机及传动系统有无异声，转速是否正常。有布水器的冷却塔要观察其布水是否均匀，回水口是否通畅，齿轮转动的风扇，查看齿轮箱有无漏油。皮带转动的风扇，检查松紧度及有无丢转情况，出现问题应及时解决。十）夏季制冷前对冷却塔的检修、维护1、对冷却塔内的填料进行除垢。2、对有布水器的冷却
12、塔必须对布水器进行清洗。3、对皮带传动的冷却塔必须对皮带进行认真检查：（1）皮带的松紧度是否正常，并进行调整。（2）观察皮带有无断裂情况，如有问题应及时更换。4、对齿轮传动的冷却塔：（1）应察看齿轮油颜色，有无污染。如有问题应查明污染原因，排除后更换 居然之家西南分公司二郎店物业安全、后勤管理手册新油。（2）观察油箱中的油位是否在 2 / 3 处，如不够，应查明是否有漏油，排除原因后补油。5、转动风扇轮和布水器轮，检查转动是否灵活、平稳。6、以上工作完成后对现场进行清理：（1）所有的工具清理。（2）托水盘内的渣土、杂物清理。（3）冷却塔内的油污必须彻底清除。三、直燃机安全操作规程及工作内容直燃
13、机操作人员必须严格按照本规程操作机组，以确保机组的正常运行。（一）开机维护检查（由机组操作员完成）1、开机前先检查供电是否正常，油压、油量（燃油机组） ，天燃气压力（燃气机组）是否正常，各阀门的位置是否正确。2、启动冷温水泵，观察压力和流量是否正常，水泵及电机有无异常声响。电流、电压是否在额定范围内，及冷（温）水进出口温度。3、在确认冷温水泵运行正常的情况下，启动冷却水泵（制冷时）观察压力和流量是否正常，水泵及电机有无异常声响。电流、电压是否在额定范围内及冷却水进出口温度。4 、冷却水温必须控制在 24OC 一 30 之内：如在 30 左右时启动冷却塔风扇。5 、特别提示：制冷开机操作必须先开
14、冷温水泵，后开冷却水泵，一切正常后方可启动机组。6、机组启动后应认真观察制冷剂泵、溶液泵、燃烧器的火焰情况及烟气情况，如有异常应立即停机。7、应将机组启动后的初始情况详细记录在案。8、机组制冷运行时，必须打开温水排水阀，并卸掉手柄，使其保持在常开状况。（二）停机维护检查（由机组操作员完成）1、机组停机按 稀释停机 程序操作。2、机组停机后应观察浓溶液温度。如低于 90 ，可按下一项操作：如高于 居然之家西南分公司二郎店物业安全、后勤管理手册90 继续对机组进行稀释运行操作。3、稀释停机后，观察冷冻水水温，如水温低于 SOC ，不能停冷冻及冷却泵，如水温高于 15Oc 时则可停泵。4、先停冷却塔
15、风扇，后停冷却水泵，再停冷冻水泵，否则会冻管，造成重大机组事故。5 、特别提示：停泵时先停冷却水泵，后停冷温水泵。（三）制冷、采暖切换作业（由维保单位专业技术人员完成）制冷、采暖的切换必须在专业技术人员的指导下进行，任何人禁止随意进行切换做业。（四）抽真空作业（由维护单位专业技术人员完成）1、抽真空作业时必须严格按照此规程操作，否则将造成严重事故或损坏真空泵。2、抽真空作业必须由专职操作员进行。3、抽真空作业前的工作：（1）真空泵电源必须 100 接牢，严禁抽真空作业中真空泵电源断电。（2）真空泵的抽气管必须 100 接牢。（3）先打开真空泵电源，并将镇气阀打开让真空泵预热，冬季真空泵预热不得低于 20 分钟。（4 ）检查真空泵抽气管路的密闭情况，方法如下： 将真空泵的出气口与抽真空泵专用软管可靠的连接后放入有水的容器中。 关闭镇气阀，看软管中有无气泡冒出，如有气泡则说明有漏气，必须检查处理后直至无气泡冒出为止。（5 ）以上操作完成后方可进行抽真空（注意：以上过程中真空泵一直在运行中） 。4、抽真空作业：（1）在开启抽气阀前必须保证真空泵运行正常。（2）在抽真空作业过程中，操作人员
