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1、房地产评估技术报告样例 作者： 日期：2 XXX住宅房地产抵押价值评估技 术 报 告一、个别因素分析（一）土地状况估价对象产权人为XXX，其土地所有权为国有，土地使用权类型为出让，土地批准使用年限为70年，即自2003年05月31日至2073年05月30日止，至估价时点，已使用7年（取整），剩余土地使用年限63年。（二）房屋状况估价对象建成于2008年，钢混结构，房屋用途为住宅，根据房地产估价规范的规定，钢混结构非生产用房的经济耐用年限为60年，至估价时点，已使用2年(取整)，尚剩余有效经济耐用年限58年。（三）小区状况估价对象位于XXX住宅小区内，小区实行封闭式物业管理，管理状况较好；小区内
2、部绿化较好，景致比较优美，附近有XXX等房地产项目，居住环境比较理想。（四）小区配套设施估价对象所在小区周边配套设施比较齐全，有XXXX等，生活便利度较高。（五）交通便捷度估价对象南临XXX，沿XXX路有XXX等多路公交车及小巴经过，公共交通便捷度较高。（六）估价对象具体状况估价对象为XXX室住宅，所在建筑物为X层（含地下1层）钢混结构住宅楼，所在单元带有电梯及疏散楼梯，外墙为涂料粉刷。估价对象位于该建筑物的第十七层及夹层，朝东向，建筑面积为36.16平方米，户型为楼中楼，户型平面布局合理，通风采光效果较好，整体使用功能较好。至估价时点，估价对象为复式住宅（层高4.8米），室内为普通装修，具体
3、装修情况如下：第十七层：户型为一厅一厨一卫一阳台，入户门为普通防盗门，户内门为木门，客厅地面铺缸砖、砖踢脚线，内墙及天棚为涂料粉刷；厨房、卫生间地面铺缸砖，墙面为瓷砖贴面，天棚为塑料扣板吊顶；厨房配备普通灶台面，卫生间配备普通卫生洁具。夹层：二房，分户门为木门，室内地面铺木板、木踢脚线，内墙及天棚为涂料粉刷。至估价时点，估价对象内部水、电、管道煤气、卫生等设施齐全，经估价人员现场勘察并结合估价对象实际状况，确定其综合成新率为98%。二、区域因素分析（一）行政区域及聚集程度区域地处XX市XX区，所在区域土地级别为D-D3区。区域内基础及公共配套设施尚待完善，繁华度一般，聚集程度一般。（二）交通条
4、件区域内有XX路等，过往车辆较多，且有立交桥，交通通达度较高。（三）基础设施条件及公共配套设施作为城市建成区内的一部分，这一区域内城市基础设施建设基本完善，已达“六通一平”（通上水、通下水、通路、通电、通讯、通管道煤气及场地平整），公共配套设施亦较为齐全，基本能够满足人们正常的生产和生活需要。（四）环境质量区域内道路等级较高，有一定的噪音及空气污染，整体环境质量一般。三、市场背景分析根据XX市房地产信息（2010.01），2010年1月XX市住宅房地产市场状况如下：1、2010年1月XX全市商品房预售批准量为24.47万平方米，商品房销售平均价格为8010元/平方米，较去年底下降6.84%，主
5、要原因是本月住宅所占的比例下降，而均价较低的厂房等其它用房所占的比例较去年底上升9个百分点；1月均价较去年同比则上升17.41%。2、2010年1月份商品住宅全市均价为11934元/平方米,较上月上升12.03%,主要原因,本月住宅销量所占比例较上月上升25个百分点。3、2010年1月XX市分区商品住宅均价，XX区17487元/平方米，环比上升7.06%；XX区14518元/平方米,环比略有下降；XX区9422元/平方米，环比上升7.27%；XX区9422元/平方米，与上月相当；XX区均价5695元/平方米，XX区6286元/平方米。4、XX市2010年1月房地产抵押（按揭）贷款累计金额为19
6、.72亿元，其中商品房贷款16.99亿元，占总贷款金额的86.17%；用土地使用权和在建工程进行抵押的开发贷款累计值为4.33亿元。总体看来，2010年1月XX市面上房地产二、三级市场主要特点表现在：（一）2010年1月全市商品房及住宅供应总量较去年同期降幅较大。全市商品房供应量仅24.47万平方米，较去年同比下降46.65%。其中，商品住宅全市供应量是13.95万平方米，较去年同期下降19.40%，2010年1月全市商品住宅年累计供销比仅为0.49，再一次创下历史新低，年累计供应量小于年累计销售量197.82万平方米。（二）2010年1月XX全市商品房销量较去年同期有所上升，而住宅销量则下降
7、。全市商品房销售量为34.22万平方米，同比上升23.26%；商品住宅销售量为17.81万平方米，同比下降13.75%，年占比例较去年同期下降较大。（三）从商品房销售价格上看，2010年1月XX市商品房总平均价格为8010元/平方米，与去年 同比上升17.41%。商品居住用房（包括住宅和别墅）平均价格为12221元/平方米，同比上升64.90%。另外，在今年1月13日国新办召开的“促进房地产市场平衡健康发展”发布会上，住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、国土部、人民银行和银监会六部门负责人分别就保障房建设、土地供应、房贷政策等问题提出具体措施，以更好地落实关于促进房地产市场平稳健康发展的通知
8、，遏制部分城市房价过快上涨、维护房地产市场平稳健康发展。再加上近期中国人民银行再次上调金融机构存款准备金率，金融机构信贷压力增加，信贷政策也会有进一步的调整。综合以上分析，XX市2010年的房地产市场目前尚处于一个相对平衡的状况，2010年XX市房地产市场的稳定与否，有一重要的影响因素在于银行的贷款政策以及国家的宏观调控，这些不确定因素将直接影响XX市房地产市场的走向。预计到2010年中期，随着新增供应的逐渐加大，供需格局变得更为均衡，XX房地产市场重新进入健康良性的发展轨道。四、最高最佳使用分析所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是指法律上允许，技术上可能，经济
9、上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。估价对象批准用途为住宅用途，与其所处区域及配套设施完善功能齐全的环境相符，因此本估价报告中房地产实现最高最佳使用的方式是保持现状继续使用最为有利。五、估价方法选用本次估价对象为住宅类型房地产，由于XX市该区域内有大量的类似房地产交易、租赁案例，因此本次估价分别选择了市场法及收益法来进行估算，最后综合以上两种方法，得到估价对象的房地产价值。六、估价测算过程（一）市场法1、市场法基本步骤及计算公式市场法的基本步骤：搜集交易案例选取可比实例建立比较基准交易情况修正市场状况（交易期
10、日）调整房地产状况（区域因素、个别因素）调整求取比准价格，其基本计算公式如下：市场法的计算公式：比准价格=可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况（交易期日）调整系数房地产状况（区域因素、个别因素）调整系数2、可比实例选择根据替代原则，选取近期交易的三个项目为可比实例：可比实例可比实例A可比实例B可比实例CXX号XX室XX路XX号X室XX路XX号XX室座 落XX路XX路XX路交易期日2009.32009.42009.3所处区域等级D-D2D-D1D-D1土地使用权类型出让出让出让房屋类型及状况商品房、现房商品房、现房商品房、现房装修情况普通装修普通装修普通装修建筑结构钢混钢混钢混户 型楼中楼（
11、挑高户型）楼中楼（挑高户型）楼中楼（挑高户型）建筑面积（m2）47.9656.7544.38房屋用途住宅住宅住宅建成年份2007年2005年2005年交易单价（元/m2）1397010978116043、建立比较基准可比实例可比实例A可比实例B可比实例C实际成交价格（元/平方米）139701097811604土地使用权类型出让出让出让0%0%0%房屋类型及状况商品房、现房商品房、现房商品房、现房0%0%0%装修情况普通装修普通装修普通装修-5%-5%-5%注：除以上因素外，其他方面均已统一，故不作换算。合 计-5%-5%-5%建立比较基准后的成交价格（元/平方米）132721042911024
12、4、房地产价格影响因素比较表估价对象为单元住宅类型房地产，通过对相同类型房地产市场的分析，其价格影响因素主要包括：聚集程度、交通条件、环境质量、配套设施状况、建筑结构、户型、层次、朝向、小区环境、物业管理、建筑物建成年代及使用功能等。项 目估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易期日估价时点2009.032009.042009.03交易情况正常正常正常正常区 域 因 素聚集程度区域内商住聚集已具一定规模，聚集程度一般区域内商住聚集已具一定规模，与估价对象相似区域内商住聚集已具一定规模，与估价对象相似区域内商住聚集已具一定规模，与估价对象相似交通条件区域内有仙岳路、金尚路等，交通条件较好区域内
13、有江头北路路、台湾街等.交通条件与估价对象相似区域内有嘉禾路等，交通条件与估价对象相似区域内有嘉禾路等，交通条件与估价对象相似环境质量区域内道路等级较高，有一定的噪音及空气污染，整体环境质量一般区域内绿化件较好，但有一定噪音污染，整体环境质量与估价对象相似区域内绿化件较好，但有一定噪音污染，整体环境质量与估价对象相似区域内绿化件较好，但有一定噪音污染，整体环境质量与估价对象相似配套设施完备程度“六通一平”，学校、市场、银行等公共设施配套完备“六通一平”，学校、市场、银行等公共配套设施的完备程度与估价对象相似“六通一平”，学校、市场、银行等公共配套设施的完备程度与估价对象相似“六通一平”，学校、市场、银行等公共配套设施的完备程度与估价对象相似个别因素建筑结构钢混钢混钢混钢混户 型楼中楼（挑高4.8米）楼中楼（挑高4.8米）楼中楼（挑高4.8米）楼中楼（挑高4.8米）使用功能户型平面布局比较合理，整体使用功能较好户型平面布局比较合理，整体使用功能与估价对象相似户型平面布局比较合理，整体使用功能比估价对象略好户型平面布局比较合理，整体使用功能比估价对象略好小区环境小区内绿化好，小区环境好小区内绿化较好，小区环境与估价对象略好小区内绿化好，小区环境与估价对象相似小区内绿化好，小区环境与估价对象相似物业管理封闭式封闭式封闭式封闭式朝 向东东西东南南北层 次1
