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1、基层反馈：当前城市住宅电梯安全隐患亟待重视伴随着城市建设的发展，以及人们生活质量的提高，居民出行能享受良好的陆地公共交通服务时，也渴望在住宅里得到便捷的垂直交通。因此，近年来，住宅电梯的数量迅猛增长。住宅电梯作为一种特殊的交通工具是老百姓出行必不可少的代步工具，给人民的生活起居带来了前所未有的方便，其运行的安全性、可靠性是很多人普遍关心的问题，住宅电梯质量好坏，直接影响老百姓生活质量。因此住宅电梯特别受到政府和新闻媒体的密切关注。当前，如何加强住宅电梯的使用监管是摆在我们面前的新课题，本文以沈阳市为例，针对住宅电梯使用中存在的问题，就如何加强城市住宅电梯使用的监管提出针对性和有效性对策。一、存
2、在问题1.举报投诉案件呈逐年上升趋势随着住宅电梯数量剧增，近年来沈阳市质量技术监督局受理特种设备举报投诉案例中，电梯排在首位，而有关电梯的举报投诉案例中，多数涉及住宅电梯，且呈逐年上升趋势。投诉主要问题包括：发生事故、关人故障、运行控制系统不稳定、报警电话无效、未张贴安全检验合格标志等。2.选型不当埋下隐患一些房地产开发商选定电梯时只考虑降低成本，而不遵守相关规范。例如，如国家对电梯的配置中明确规定：“超过六层以上建筑配置的电梯的数量要与住户的数目相匹配，板式或塔式楼每80户要设1部运行速度为1米/秒，载荷量在750公斤以上的电梯，超过80户的，要设2部电梯，120户以上的住宅楼，则要设置3部
3、电梯”。而当前现实情况是，多数开发商为了节约成本，往往少设置电梯，导致电梯运力的不足、频繁使用、维修保养不规范，给广大业主安全出行带来很多安全隐患。再如国家住宅设计防火规范中要求，高度在12层以上的住宅，应配两部电梯，而且其中的一部电梯必须能容纳一台担架。现实情况是：多数小区选用的电梯达不到上述要求，一旦居民遇到重病抢救或其它紧急情况，电梯根本用不上。3. 设备本身存在先天隐患由于住宅电梯制造、安装市场竞争愈演愈烈，有些电梯生产厂为降低成本，生产的住宅电梯在材料上偷工减料，这些电梯的性能质量较差，电梯的故障率较高；个别电梯制造厂为降低成本，竟然将电梯委托给生产条件差或技术能力低的小厂制造，这些
4、小厂为片面追逐利润，生产的电梯往往粗制滥造；更有甚者，非法组装、拼凑电梯。电梯安装可以看成是制造的持续，电梯安装质量同样重要。由于近年来电梯市场需求的膨胀，需要安装电梯数量急剧增加，电梯制造厂自己的安装队伍安装能力不够，于是分包给其他电梯安装队伍，承包的安装队伍常常又将安装工程分包给其它小的安装队伍，甚至分包给没有许可资质的电梯安装队伍或个人，层层分包导致安装利润微薄、安装管理跟不上、安装质量下降。电梯安装质量差的另外一个原因是电梯安装人员的素质不高，因为电梯安装人员短缺，一些安装队伍雇用未经培训考核的农民工进行安装。上述原因导致住宅电梯先天存在隐患，加快了电梯的磨损、缩短了电梯维修周期、降低
5、了住宅电梯使用年限。4. 老旧住宅电梯安全隐患突出据调查统计，故障高发的住宅电梯多集中于使用年限在10年以上的旧电梯及一些因先天遗留问题造成管理混乱的小区。一方面，使用10年以上的老旧住宅电梯均属于早期产品，设备档次低、质量差，且老化严重，已进入故障多发期；另一方面，由于资金不到位，电梯检修维保不正常，甚至被迫带“病”运行，导致老电梯故障频发，电梯安全运行状况差。电梯常带病作业、或安全装置失效、或零部件损坏，经常发生困人、冲顶、蹲底等现象，甚至发生事故。我国目前没有明确的电梯强制报废年限规定，而一些早期投入使用的电梯，经多年使用后，已不能满足现行安全技术规范要求，应进行改造或更新，但往往因资金
6、因素不能及时改造或更新，安全隐患问题相对突出。5. 使用环节的安全责任制度落实仍存在很多问题一是仍有少部份业主或物业管理部门在电梯使用管理中漠视安全，存在着未建立电梯安全管理制度，未按要求建立应急救援预案和紧急救援措施，不按时申报年检，管理人员、操作人员无证上岗；二是一些新交付使用的住宅小区因为维修经费等问题，还存在着开发商与物业、业主三方之间使用管理责任不明确等现象；三是一些住宅由于产权关系较为复杂，住宅电梯责任主体难于落实；四是目前在使用单位和监管部门之间存在信息不对称的问题，不少物业小区只知道电梯需要年检，对国家电梯管理的其它要求知之甚少。6电梯维护保养市场仍需进一步规范。特种设备安全监
7、察条例第三十二条明确规定：“电梯的日常维护保养必须由依照本条例取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。电梯应当至少每15日进行一次清洁、润滑、调整和检查”。通过安全监察与检验情况看，目前大多数在用住宅电梯使用单位基本按条例要求，与专业维护保养单位签订了日常维护保养合同，但也存在着部份电梯维保单位或维保人员与物业串通，签订虚假维保合同，不按安全技术规范和质量保证体系要求进行日常维护保养，搞低价恶意竞争，扰乱维护保养市场，影响电梯维保质量等现象。7.住宅电梯用户的安全使用知识相对缺乏电梯使用者相对缺乏电梯安全使用教育，部份用户不爱惜电梯，房屋装修和搬运家什时，使用不当，人为损伤电梯的现
8、象屡见不鲜，住宅电梯的外召唤装置、轿内操纵装置、厅门、轿门损坏较多。这些行为客观上加快了电梯的磨损，增大了维修资金，也经常造成电梯故障、困人、损坏电梯部件等后果，有的故障经媒体曝光后，给电梯生产单位、检验单位和安全监管工作带来了负面影响。据有关机构统计，管理人员、使用人员的错误操作致使电梯发生的故障占所有电梯故障的30%以上。可见电梯乘用人员的一些错误操作行为也是导致住宅电梯故障的隐患。8.住宅电梯维修改造资金问题成为电梯管理的瓶颈住宅电梯维修改造资金问题是影响使用的一个关键问题。用于住宅电梯的资金有两部份：一是电梯住宅楼寓电梯运行服务费，我市按关于规范房屋入住收费项目及收费标准的通知，对高层
9、住宅楼寓电梯运行服务费：每人每月12元（学龄前儿童免收）。这部分费用主要用于电梯的日常的电梯维护和电梯电费的开支的。二是电梯的更新、改造费用，这部分来源与公共维修基金。随着住房制度的改革，住宅产权进一步多元化。根据普通住宅小区物业收费的规定，电梯费用只向产权人收取。目前物业市场的法律法规也不够完善，物业管委会的运作尚不规范，物业管理企业收费要直接面对众多产权人，因此困难颇多。按照现行状况，物业管理企业只能从别的方面来补偿物业管理资金费用的不足，增加电梯服务的投入。但实际情况是，物业管理费等公共服务费近期进一步下调，插卡式用电、煤气、供暖服务形式的出现，使物业管理企业收取公众代办服务费也面临严重
10、困境，加之普通住宅小区多为老小区，福利型服务和经营型服务方式并存，使收费难问题很难得到根本的解决。但是，电梯又是住户出行之必备工具，须臾不可离开。即使部分产权人不交费，电梯仍无法停运，它毕竟是一种公共服务设备。这样导致运行、维修费用跟不上电梯运行、维护要求，长此以往，电梯安全状况难以保障。电梯的改造、更新，需要动用公共维修基金，但现在公共维修基金的收取、管理和使用有很多不透明的地方。现在法律规定，必须成立业主大会才有可能去动用这笔钱，但实际操作很困难。成立业主委员会就很难，原因有多方面，主要是没有人牵头组织，没有哪个业主会有这份精力和闲心，开发商没有这个义务，楼盘建好销售完它就撤了，业主委员会
11、是否成立它不关心。物业公司关心这笔钱的使用，但它最不希望业主委员会成立起来，业主委员会如果真成立了，有可能就会重新选择物业公司或调整物业收费标准，要物业公司把到嘴的肉吐出来，它不会干这傻事，所以它也不会出面组织。而一些老小区由于产权复杂找不到公共维修基金，电梯改造更新所需资金原则上只能靠房屋产权人来筹集，这更是困难重重，业主对维修保养和更新电梯费用的分摊部分，各执己见，难以统一，住在低层的业主们认为自己根本用不着电梯，拒绝交钱。对于使用年限短的住宅电梯，矛盾尚不突出，但一旦电梯进入到改造更新的时候，矛盾就会突出起来。综上所述，正是由于电梯运行费用难于筹集，公共维修基金的提取难等问题，住宅电梯的
12、维修、改造、更新资金得不到保障，是电梯安全运行管理的一个瓶颈。三、加强住宅电梯安全管理的对策建议(一)全面推行标准化管理，切实落实使用单位的安全主体责任一方面由于我市特种设备数量多、分布广的特点，监管力量相对薄弱，另一方面监管部门固然可以通过专项整治和现场安全监察等手段大量消除安全隐患，但要彻底解决特种设备的安全问题，最重要的还是要从源头抓起，增强企业的安全意识。小区物业管理部门是小区住宅电梯的日常管理单位，对电梯安全负有主要责任。全面推行标准化管理是落实小区物业管理机构的安全主体责任的一种崭新的有效手段。目前物业管理部门对电梯使用环节的管理缺乏统一和可参考的管理标准，小区物业管理部门和监管部
13、门对电梯的管理要求不够协调，直接影响到监管有效性。建立住宅电梯安全使用标准化建设可以帮助和指导小区物业管理机构增强住宅电梯安全管理，改善住宅电梯的管理现状，提高住宅电梯的全管理水平。为此我市电梯监管部门可以考虑创新管理手段，制定我市住宅电梯使用管理要求及评价标准，标准的制定要依据现行电梯相关法规、规章和安全技术规范，并融合现代安全管理理念，对住宅电梯安全使用提出标准化的评价方法。(二)加强对电梯日常维护保养质量的监督检查加强对电梯日常维护保养质量的监督检查。电梯日常维护保养质量是电梯安全使用的重要保障。我们可以从以下几方面来督促有关单位提高电梯日常维护保养工作的质量，一是加强对电梯日常维护保养
14、单位的证后监督检查，督促其按安全技术规范和质量保证体系要求进行维保。二是深入开展隐患排查治理，为做好电梯的隐患排查治理工作，确保电梯安全运行，三是与市建委、房产局、市物业管理协会等部门通力协作，共同加强对物业公司的监督管理，规范物业公司对维护保养单位的招标选择、日常监督等行为(三)加快住宅电梯法制建设，解决管理盲点特种设备安全监察条例等法规对电梯的设计、制造、安装、改造、维修、检验和使用等各个环节做出了相关规定。但这些法规没有考虑住宅电梯的特殊性，甚至没有对住宅电梯进行单独的分类。这给监管工作带来实际困难。监管部门要想提高住宅电梯的管理水平，一方面热切盼望与条例配套的法规能尽快出台。另一方面，
15、结合我市的实际情况，我们应制定相关文件、法规，必要时制定地方法规来解决住宅电梯存在的问题，解决管理盲点。1.制定“沈阳市住宅的电梯管理办法”针对我市电梯存在的隐患，制定“沈阳市住宅的电梯管理办法”，在“办法”中引用JG/T5010住宅电梯的配置和选择规范，保障建设单位在选购电梯时与使用需求相适应；利用“办法”可以约束电梯乘客的不文明行为；利用“办法”规定住宅电梯的使用年限，强制报废超年限带病运行的住宅电梯。2.制定“电梯维修保养内容及要求”和“住宅电梯维修保养定额标准”电梯监管部门制定维修保养内容及要求，来规范维修保养质量，政府相关部门制定电梯定额标准，可以有效解决电梯维修养单位间的不公平竞争
16、。3.制定“住宅电梯改造技术要求”我们可以针对住宅电梯，从技术上规范电梯修理改造行为，提高住宅电梯使用性能。(四)解决住宅电梯维修资金的瓶颈首先谈电梯运行费用。沈阳市电梯运行服务费是按人头收取的，由于文明素质的问题，物业部门在实际操作上收费难度很大，关于一楼用户是否应缴纳费用的争论喋喋不休。另外也很难确定一家几口人乘坐电梯。对此我们可有三种对策。一是改变收费方式。按物权法，电梯产权应为业主共有。理所当然电梯费用的收取应该是电梯的各共有人共同承担。笔者认为按面积收取电梯运行费用比较合理，同时可同物业费用一并收取，利益物业管理部门的操作。二是可在业主公约中明确电梯费的收取方式。建设单位在制定业主临时公约时，可以明确写入电梯费的收取办法，由业主逐个签字确认。另外在制定业主公约时，也应该明确业主如何交纳电梯费，提交业主大会表决后，则对全体业主具有约束力。如果在业主公约中写明，则按照公约的规
