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1、房地产项目策划论文 作者： 日期：2 大连房地产项目前期策划一、 摘要 自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地使用权套取银行资金用于房地产开发的做法已经难以继续。开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。第一部 项目市场调研1、 国家宏观经济背景1.1 2010年上半年，我国共实现国内生产总值(G D P )172840亿元，按可比价格
2、计算，同比增长11 .1%，增速比上年同期提高3.7个百分点。中国宏观经济总体增长态势未变，增速回落但符合预期；物价水平结构性下降，通货膨胀压力缓解转为温和可控；投资推动经济增长的力度回稳，房地产投资仍保持快速增长；居民收入继续稳步提高，就业形势和消费结构均有进一步改善。（资料来源：经济参考报）1.2 中国2010年一季度各地区产业结构增长情况一季度，从产业结构来看，各地区第二产业增长对GDP的贡献明显高于第三产业；中西部地区第三产业增长的贡献同比有所下降。一季度，东、中、西和东北地区第二产业分别增长18.2%、22.4%、23.2%和20.1%，比去年同期分别加快14.2、16.2、12.0
3、和12.0个百分点；第三产业增长11.9%、9.6%、10.8%和11.6%，东部和东北地区同比分别加快1.0和1.9个百分点，中部和西部地区分别回落0.8和0.3个百分点。（信息来源：中国机经网）1.3 固定资产投资需求增长一直是中国经济快速增长的主要拉动力，近年呈现出固定资产投资增长过快、投资结构不合理等问题。在国家宏观调控下2004年固定资产投资增速有所回落；进入2005年国家在进一步加强和改善宏观调控措施，管好土地和信贷两个“闸门”，防止固定资产投资反弹。2010年，国家依然保持或加大对房地产行业的监管和调控的力度。分析观点：国家经济的快速稳定发展，给房地产业的发展提供了一个稳定的平台
4、，在项目发展运作周期内，国家相关调控政策将引导房地产业到正常发展的轨道上。同时，由于近几年来全社会固定资产投资过快，投资结构不合理的问题，国家正在通过一系列的政策措施对房地产行业进行调控，国家对房地产行业高速发展的支持力度在减弱。2、 宏观产业政策分析金融及财政政策变动2003年以来，中央实施以“看紧信贷”为主的宏观调控措施，对房地产开发建设具有重大影响的因素金融政策成为宏观调控的重点。近期金融政策变动状况时间“银根”紧缩政策2010.01.12上中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办
5、法打击炒房者2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款2010.04.154月15日,国务院出台具体措施, 要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。20100510央行提高存款准备金率0.5个百分点土地政策变动2003年以来，在严控“土地”的呼声中，房地产开发建设的另一关键因素土地也被纳入了宏观调控的范围并实施了一系列缩紧“地根”的政策。近期土地政策变动状况时间“地根”严控政策2009.12.17财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管
6、理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。2010.03.08国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。20100322国土资源部：进一步加强房地产用地供应和监管2010.05.15国务院：关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知分析观点：新政的调控政策主要有以下几个手段：一是加强土地供应管理；二是规划调控，控制城市建设和住房供应结
7、构；三是税收杠杆，加强了住房交易环节的税收管理，对住房投资者和投机者进行抑制；四是银行信贷管理政策，中央银行和银监会加强了银行住房信贷规模和风险管理；五是需求管理，设置交易障碍和增加各种税率等稳定房价，抑制购房者的非理性预期，打击住房投资和投机；六是供应管理政策。现有市场供应结构以中高档商品房为主，中央政府要求地方政府加强经济适用房、廉租房建设，改善供房结构；七是市场秩序管理。 新政出台以后，房地产行业投资整体增幅回落，房地产价格涨幅趋缓，供求关系有所改变，商品住房交易结构有所调整，投机性购房得到初步遏制，商品住房平均价格涨幅趋稳，房地产信贷增速放缓。3、 城市地产行业分析3.1、大连市房地产
8、整体市场趋势2008年低迷与观望，2009年持续火爆，房地产市场在2010年或将面临政策调整的转折点，如果无法从制度上进行根本性的变革，中国房地产市场恐怕很难摆脱“一调就死，一放就疯”的怪圈。尽管南宁市场发展势头迅猛，但无法摆脱政策市的先天不足，因此2010年南宁房地产市场将面临国家宏观调控的波动。 这种市场波动将由量及价，并最终影响供应走势。政策转向将会使得观望情绪再次抬头，加上2009年在一定的程度上透支了未来消费潜力，以及房价企高对刚性需求的抑制，因此2010年大连商品房成交将难以超越2009年的交易量。2010年房价上涨将会维持1-2季度，但上涨幅度会随着成交量的下降而下降，一旦房价在
9、三季度出现明显波动，将会直接影响下半年整体市场供应。因此对大连开发项目的地产企业来讲，应理性看待2009年底市场的火爆并慎重应对政策转向带来的影响，在价格策略方面进行适时调整，放缓上涨速度和幅度，对未来市场可能出现的波动提前做出应对性调整。3.2、大连土地市场土地市场无疑将成为房地产行业政策调整的重点之一，无论是限制土地出让面积还是打击囤地政策的严格执行，都将对地产企业产生重大影响，以确保达到大幅增加市场开发与供应量的调控目的。2010年大连土地市场供应将持续加大，尤其是“2010年1月五象新区将推出首宗拍卖地块”释放了大连未来土地供给的新区域五象新区，而之前的青秀区凤岭北区域、西乡塘区相思湖
10、片区、兴宁区东沟岭旧城改造，构成了2010年南宁土地市场的主要供给点，加之一二线城市的挤压，势必会吸引更多外地开发商进驻南宁，逐鹿于2010年南宁土地市场。3.3、住宅市场（1）供求关系根据大连市住房建设规划（20062010）中可知，规划期内，建设各类住房共约21万套，总建筑面积1847.87万平方米。根据2006-09年历年的建设数据累积可知，2010年，尚有将近450万平方米缺口，而从规划中分解每年度的目标任务中知，2010年，商品住房建设3.13万套，建筑面积284.0万平方米；政策性保障住房建设0.72万套，建筑面积56.0万平方米，共340万平方米，因此，可以预测2010年全年房地
11、产市场供给将不低于与2009年供给水平（281.67万平方米）。（2）房价走势2009年大连住宅市场的持续火爆也推动了房价的快速上涨，特别是09年近10万亿元的银行信贷量使得未来通胀预期不断增强，以保值、增值为目的的投资投机需求大量进入市场，成为推高房价的主要因素之一。年底中央经济工作会议确定2010年将继续实行适度宽松的金融政策，加上09年底CPI转正使得明年通胀压力将开始凸现，这种情况下楼市仍将是投资的主渠道，因此2010年上半年房价依然将会保持上涨态势。但考虑到目前已经出台的二手房营业税优惠政策取消，以及后期可能的更多打压高房价的政策出台，房价快速上涨的势头将会在一定程度上得到遏制，加上
12、供求趋于平衡以及供求结构的变化，长期来看都会对房价有一定的抑制作用。此外，2010年成交量可能出现的下降趋势也会促使更多项目加大折扣优惠的力度，因此2010年下半年南宁住宅价位将可能出现波动。4、 项目周边地产市场及市场空间分析4.1、项目周边地产市场情况相思湖新区住宅供应市场分类高等收入阶级客户：以“西建水岸华府”、“骋望骊都”、“相思湖花园”等为代表。中等收入阶级客户：以“同人学府大道”、“红日江山”、“西湖东郡”“骋望怡璟湾”等为代表。4.2、新区楼盘基本状况分析西建水岸华府（1）基本信息物业类别：住宅 项目特色：水景地产，宜居生态地产，景观居所建筑类别：高层 装修状况：毛坯物业地址：西
13、乡塘相思湖东路2号交通状况：乘坐55、66、西乡塘专线、76、204、604、58、605、环城1线、环城2线等公车至西乡塘菜市开盘时间：2009年8月15日 入住时间：2011年4月30日容积率：4.00 绿化率：38.80%物业费：1.10元/平方米每月房价：均价6600元/平方米骋望骊都（1）基本信息物业类别：住宅 项目特色：水景地产建筑类别：高层 装修状况：毛坯环线位置： 所属商圈：相思湖新区物业地址:西乡塘相思湖东路1号交通状况：805路公车开盘时间：2008年5月25日 入住时间2009年12月容积率：4.00 绿化率35%物业费：1.10元/平方米每月房价：未定相思湖花园（1）基本信息物业类别：住宅 、商住楼 项目特色：水景地产建筑类别：高层 装修状况：毛坯 总占地：11.53亩 总建筑面积：39545平方米绿化率： 容积率：5所属商区：相思湖新区 物业地址：西乡塘相思湖西路7号交通状况:4路、43路、54路、58路、66路、76路、204路、55路、城环2线、西乡塘专线房价：均价9000元/平方米同人学府大道（1）基本信息物业类别：住宅 项目特色：创意地产、宜居地产、教育地产建筑类别：高层 所属商圈：相思湖新区物业地址：西乡塘西宁路西侧交通状况76路、4路公交 开盘时间：2010年9月12日 入住时间：2012年12月31日容积率：2.5
