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1、 1 南宁市房地产市场调研分析报告 一、南宁市城市发展现状2 二、房地产相关地方性政策4 三、房地产市场发展基本情况8 四、经济适用房与廉租房建设情况.13 五、商品房销售价格情况.18 六、南宁钢结构住宅.22 七、南宁房地产市场走势预测.23 八、调研结论.24 2 一、南宁市城市发展现状 南宁市辖兴宁、江南、青秀、西乡塘、邕宁、良庆 6 个城区， 武鸣、横县、宾阳、上林、马山、隆安 6 个县。全市总面积 22112 平方公里，市区面积 6559 平方公里，建成区面积 150 多平方公里。 总人口 290 多万，城区人口 130 多万,是广西政治、经济、信息、文 化中心。 南宁市地形是以邕
2、江广大河谷为中心的盆地形态。这个盆地向东 开口，南、北、西三面均为山地围绕，北为高峰岭低山，南有七坡高 丘陵，西有凤凰山。形成了西起凤凰山，东至青秀山的长形河谷盆地。 盆地中央成为各河流集中地点，右江从西北来，左江从西南来，良凤 江从南来，心圩江从北来，组成向心水系。从地质结构上来说，根据 国家地震局对重点地区的划分，南宁属于全国 11 个重点防御城市之 一，从现在到今后十年属于地震活跃期，通俗地说，南宁容易发生 5 级左右的地震。 南宁地处广西南部偏西，北回归线以南，平均海拔 80 至 100 米， 最高处为 496 米，属珠江水系的邕江贯穿市区，水资源非常丰富。 南宁属亚热带季风区，阳光充
3、足，雨量充沛，霜少无雪，气候温和， 年均气温在 21.7 摄氏度左右，冬季最冷的 1 月平均 12.8 摄氏度， 夏季最热的 7、8 月平均 28.2 摄氏度。年均降雨量 1300 毫米，即使 3 在炎热的夏天，降雨量也十分充沛。优越的气候条件，使得这里一 年四季绿树成荫，繁花似锦，物产更是丰富。 南宁背靠大西南，面向东南亚，毗邻粤港澳，具有得天独厚的 区位优势和地缘优势，是我国华南、西南和东南亚经济圈的结合部， 是“南贵昆“经济区和环北部湾沿岸的重要经济中心城市，是我国大 西南地区与粤、琼、港、澳以及整个东南亚的连接点和枢纽城市， 也是西部唯一的近海省会（首府）城市。作为华南、西南、东南亚
4、三大经济圈的中心，沿海与腹地的经济区域结合部，南宁拥有日趋 完善、四通八达的水陆空立体交通运输网络。 南宁工业经济正处于高速发展阶段，2007 年上半年全市累计实 现工业总产值 389 亿元，同比增长 30%，完成计划 102.4%；实现利 税总额 27 亿元、利润 10.5 亿元，同比分别增长 25%和 41。伴随 经济增长，城镇居民总体消费水平也逐步提高，据南宁统计局统计， 今年 1-4 月，城镇居民家庭总支出 3609 元，比去年同期增长 6.44%，居民人均消费性支出 2743 元，同比增长 13.48%， 。随着生 活水平的不断提高，1-4 月城镇居民人均教育文化娱乐服务支出 347
5、 元，同比增长 18.08%。在消费品方面，彩电消费增长 4.4 倍，家用 电脑消费增长 3.7 倍。人均家用汽车消费增长 23.1%，居民购置大 件耐用消费品也向高端迈进。 房地产业的发展与城市经济发展、人口增长、居民收入水平、 土地资源供应、住房保障制度等因素有很大关系。自中国东盟博览 会永久落户南宁之后，南宁与周边省市、周边东盟国家的经济贸易 4 往来也越来越频繁，与此同时南宁市政府加大建设力度，着力改善 城市居住环境，城市的价值和影响力得到了很大的提高，从而带动 了南宁房地产市场的健康发展。 二、房地产相关地方性政策 1. 南宁市经济适用住房项目招投标暂行办法 （2004 年 12 月
6、） 相关规定： 1）经济适用住房项目以地块进行公开招标。 2）对企业资质要求：南宁市登记注册、持有营业执照，具有三 级以上（含三级）资质，并累计开发 3 万平方米建筑面积以上的房 地产开发企业均可报名参加投标。 3）工程成本：包括开发成本、税金、3%利润（按开发成本扣除 管理费和贷款利息后计算）等 2南宁市廉租住房制度建设法规 2002 年以来，南宁市委、市政府根据国家有关廉租住房工作的 政策法规，结合自身实际，陆续出台了一系列的规范性文件，进一 步完善了廉租住房管理工作。2002 年 1 月 21 日，颁布了南宁市 廉租住房管理办法 ；2003 年 8 月 25 日下发了关于南宁市廉租住 房
7、实施方案的通知 ；2006 年 3 月 21 日颁布了新的南宁市城镇廉 租住房管理办法 ，并颁布了南宁市城镇廉租住房资金管理办法 和南宁市城镇廉租住房租赁住房补贴发放管理若干规定等相关 配套文件，进一步明确和完善了廉租住房制度建设的目标责任管理、 5 规范了廉租住房的资金来源及申请、审批和退出制度，放宽了申请 的条件，扩大了廉租住房的覆盖面，把政府的关怀切实落实到更多 的最低收入家庭中去。 3. 南宁新建商品房销售 2007 年 8 月 1 日起明码标价 南宁市新建商品房销售明码标价管理暂行规定在 2007 年 8 月 1 日正式实施，凡在南宁市行政区域内从事房地产开发经营的企 业和营销中介机
8、构（以下简称房地产经营者）销售新建商品房（含 经济适用房）均必须遵守此暂行规定，并采取南宁市新建商品房 销售价格公示提醒牌和南宁市新建商品房销售标价册 （以下简 称标价册 ）的标价方式进行价格和收费公示。房地产经营者不得 在标价之外加价出售新建商品房；不得收取任何未予标明的费用； 不得在销售新建商品房时利用虚假的或者使人误解的标价内容及标 价方式或广告进行价格欺诈。新建商品房销售明码标价对于规范 南宁市房地产开发经营企业的价格行为，推进价格诚信体系建设， 提高新建商品房交易价格的透明度等将起到积极的作用。 4整顿和规范房地产市场秩序工作方案 南宁市政府于 2006 年十一月开始制定了市整顿和规
9、范房地产市 场秩序的工作方案，计划用一年时间对本市的房地产市场秩序进行 整顿和规范。根据方案要求，南宁市房产管理局主要负责对房地产 交易行为进行检查监督。检查的重点分为四个方面： 商品房预售情况检查。主要检查：房地产开发企业取得预售 许可证后，是否在 10 日内开始销售商品房。未取得商品房预 6 售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也 不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款性质费用 等各种形式变相预售商品房。 商品房预(销)售活动的检查。主要检查房地产企业是否有下列 违规定行为：发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房 源等恶意炒作、哄抬房价，或者纵容雇佣工作人员炒作房
10、价， 扰乱市场秩序等 商品房预(销)售合同的监督检查。主要包括：房地产开发企业 应当统一使用由国家工商行政管理总局和建设部共同监制的 商品房买卖合同的示范文本，与购房者签订商品房预(销) 售合同。房地产开发企业在制定商品房销售合同格式条款时， 不得免除自己责任、加重购房人责任，或排除购房人合法权 利、设立霸王条款。商品房预(销)售合同示范文本及格式条款 应在订立合同前向购房人明示。 对房地产经纪行为的检查。凡从事房地产经纪活动的经纪机 构及其分支机构，应向工商行政管理部门申领营业执照，并 在一个月内到市房管局办理备案。房地产经纪人利用虚假信 息骗取中介费、服务费、看房费等费用，在代理买卖过程中
11、 赚取差价、违规收取、挪用客户资金等违规行为，都将予以 严查。 5南宁国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 适度扩大经济适用房建设规模，控制高档商品住宅的开发建设。 7 到 2010 年，城市居民人均住房使用面积达到 22 平方米左右，基本 实现全市 90%左右的居民拥有成套住宅。5 年新建商品房 1800 万平 方米，重点建设翡翠园二期、恒大苹果园、荣和山水美地、澳华花 园、富宁新兴苑、桃花园小区、东沟岭新区、明基安居小区、南宁 奥园等项目。 6南宁市住房建设规划（2006-2010） 提出住房建设长远目标 ：人人享有合适的住房；加强住区建 设，不断提高城市的可居住性；保持在城市现代化过程
12、中的可持续 发展；建设健康宜人的生活社区，具有壮族自治区民族特色的绿色 人居环境。 住房建设总量目标 ：规划期内，建设各类住房共约21 万 套，总建筑面积 1847.87 万平方米。其中套型建筑面积小于 90 平方米 的普通商品住房（含经济适用住房）总建筑面积占年 度新建商品住房总建筑面积的比重超过70%。规划期内，建设 商品住房 16.2 万套，建筑面积 1470.93 万平方米。建设政策 性保障住房 4.8 万套，建筑面积约 376.94 万平方米。其中， 建设经济适用住房 4.54 万套，建筑面积 363.0 万平方米；建 设廉租住房 0.26 万套，建筑面积 13.94 万平方米。 综
13、合评价： 明确商品房销售价格、整顿规范房地产交易秩序、扩大经济适 用房以及廉租房开发等政策措施，都是国家房地产宏观调控政策的 重要组成部分，对维护广大人民群众的切身利益，促进社会主义和 8 谐社会建设和维护社会稳定都具有十分重要的意义。营造出一个主 体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境，这将 更有力的推动南宁市房地产市场的持续健康发展。同时，定期在南 宁举行的中国东盟博览会使得南宁的国际化地位逐年提高，因此， 今后南宁的房价将处于稳步上升的阶段。 三、房地产市场发展基本情况 1、南宁房地产市场回顾 1992 年南宁实行沿海开放城市政策以后，南宁市委、市政府加 大对住宅建设的投入
14、力度，住宅商品化真正起步，并随着住房制度 改革在南宁市全面推行，南宁房地产业进入了一个发展的新高潮， 商品化住宅成为投资的热点。到 2002 年，南宁市住宅消费已逐渐步 入成熟期，首先是住宅消费质量的上升，其次是消费者心理的成熟 以及相关服务体系的完善。 2004 年,由于中国-东盟博览会首次在南宁市举行,城市中心的 扩张和需求的扩大给房地产市场注入养分,加上南宁市政府积极推进 “136“城建工程,加快了中国-东盟博览会重点配套项目的建设,促使 基本建设投资的稳定增长,南宁市房地产保持良好的投资和销售势头。 2005 年，南宁市的土地开发跳出旧城区，正式进入“快环时 代” 。截至 2005 年
15、底，南宁市今年总共拍卖土地 304.6665 亩，基本 上分布在快速环道两侧。业内人士分析认为，快环沿线的土地得到 9 如此大规模的开发，主要与南宁市的城市发展和国家对房地产的宏 观调控有关，目的在于通过快环沿线低价位土地的“招拍挂”来抑 制日益高涨的房价。因此，2005 年形成了房产交易“价跌量涨”的 局面。 2006 年南宁房价上涨的主要原因是南宁城市价值的总体提高和人 们对南宁未来发展的良好预期，在 2006 年上半年南宁市住宅销售价格 区间在 3000-4000 元的价位销售量最高，随着生活品质的优化，消费 者购买房屋的不仅仅物质上的消费，最重要的是精神消费。2000 元以 下的大多为
16、经济适用房和集资房。 2007 上半年，南宁市房地产开发投资继续保持了年初“起步快、 发展好”的增长势头，呈现出快速发展的良好态势，各项指标同步 攀升，同一季度相比，房地产投资增幅继续加快，商品房销售持续 增长。 2 2、完成开发投资情况完成开发投资情况 2007 年 1-6 月，全市房地产开发累计完成投资 80.91 亿元，同 比增长 40.11%，增速比一季度加快了 2.92 个百分点，比去年同期提 高 3.9 个百分点。占城镇固定资产投资总额的 42.2%，增速也分别快 于基本建设投资、更新改造 36.94、3.9 个百分点。由此可见，房地房地 产开发投资额及增速同去年同期比较都有较大提高，房地产开发投产开发投资额及增速同去年同期比较都有较大提高，房地产开发投 资额现居南宁市各类投资之首，房地产业成为南宁市投资最火热的资额现居南宁市各类投资之首，房地产业成为南宁市投资最火热的 行业行业（见表 1） 。 表 1. 2007
