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1、,禅城区项目地块（原针织二厂）可行性研究报告 （交易编号：TD2017（CC）XG0002 ）,目 录,项目地块 概况,项目地块 挂牌条件,项目地块 测算分析,结 论,一、项目地块概括,区位 交通系统 现场四至 周边配套,一、项目（原针织二厂）概况区位（一）,花都区,白云区,天河区,黄埔区,海珠区,顺德区,番禺区,南沙区,高明区,三水区,广州市范围,佛山市范围,项目地块,23km,29km,43km,23km,38km,33km,26km,25km,距离（km）,30km,50km,项目地块辐射广佛两地中心区域，囊括佛山市四区（禅城、南海、三水、高明）及广州部分区域（海珠、白云、天河）。,半小
2、时生活圈,一、项目（原针织二厂）概况区位（二）,位置：佛山市禅城区佛山大道东侧、亲仁路北侧,禅城区：,项目地块,一、项目（原针织二厂）概况交通系统（一）,佛 山 一 环,佛 山 一 环,佛 开 高 速,佛 山 大 道,海八路,魁奇路,项目地块,1、项目地块毗邻佛山大道，且有“两横六纵”八条主干道环绕，无缝对接广佛中心区域，交通优势十分明显。 2、临近三大商圈，周边配套成熟。,禅 西 大 道,东方商圈,祖庙商圈,南 海 大 道,季华商圈,一、项目（原针织二厂）概况交通系统（二）,项目地块,1.2km,祖庙站,650m,1.3km,1km,禅城区轨道交通线网规划图,项目地块周边规划多条地铁线路，如
3、广佛1号线（已开通）、5号线及7号线。,一、项目（原针织二厂）概况现场四至,项目地块,佛 山 一 环,丝绸大街,亲仁路,临街商铺,临街商铺,临街商铺,白燕小学,一、项目（原针织二厂）概况周边配套,佛山市中医院,医疗,禅城区政府,佛山市政府,佛山市第一 人民医院,政府,五峰公园,文华公园,亚艺湖 公园,中山公园,公园,佛山西站,佛山机场,禅城区中心医院,石湾公园,佛山科学技术学院,佛山市一中分校,佛山市口腔医院,学校,佛山市工业学校,佛山市张槎中学,张槎海口小学,石湾客运站,佛山火车站,交通枢纽,商业,岭南天地,东方广场,万科广场,东建世纪广场,季华园,普君新城,佛山市职业技术学院,兴华商场,升
4、平百货,同心商贸城,项目周边配套相对完善，商业、医疗、教育等配套一应俱全。,佛山市铁军小学,项目地块,佛山市白燕小学,二、项目地块挂牌条件,挂牌条件 挂牌竞价流程,二、项目（原针织二厂）挂牌条件,二、项目（原针织二厂）挂牌条件,01,以向上加价方式。,挂牌,02,地价：134542万元,最高限制地价,03,最高限制：21750,人才住房面积,04,计容自持面积,最高限制：85000 （即可100%自持）,现 场 摇 号 确 定 竞 得 者,挂牌竞价流程：,三、项目地块投资分析,周边房地产市场概况 周边土地市场概况 投资测算 SWOT分析,三、项目（原针织二厂）投资分析周边土地产市场概况（201
5、5-2016年）,项目地块,龙光(商住用地) 用地面积：170650 容积率： 3.0 成交价：23.5亿元 楼面地价：4590元/,万科(商住用地) 用地面积：77562.1 容积率： 3.84 成交价：18.4亿元 楼面地价：6158元/,保利(商业用地,兼容住宅) 用地面积：10266.83 容积率： 4.5 成交价：12亿元 楼面地价：2597元/,融创(商住用地) 用地面积：72963.73 容积率： 3.66 成交价：23亿元 楼面地价：8491元/,越秀(商住用地) 用地面积：33972.87 容积率：地块一 4.5 地块二 6.0 成交价：63.3亿元 楼面地价：3700元/,
6、中国金茂(商住用地) 用地面积：205684 容积率： 2.38 成交价：16.7亿元 楼面地价：3404元/,保利(商住用地) 用地面积：113481 容积率： 3.0 成交价：10.3亿元 楼面地价：3030元/,中海(商住用地) 用地面积：90479.06 容积率： 2.5 成交价：8.5亿元 楼面地价：3761元/,融创(商住用地) 用地面积：74013.09 容积率： 2.72 成交价：9.6亿元 楼面地价：4768元/,时代(商住用地) 用地面积：51457 容积率： 3.5 成交价：8.8亿元 楼面地价：4866元/,保利(商住用地) 用地面积：136354 容积率： 3.83
7、成交价：19.6亿元 楼面地价：3750元/,五矿(商住用地) 用地面积：42553.6 容积率： 3.5 成交价：15亿元 楼面地价：15885元/ 京得人才公寓：55200,绿城九龙仓(商住用地) 用地面积：49621.38 容积率： 3.5 成交价：17.4亿元 楼面地价：16632元/ 京得人才公寓：69300,2016年成交,2015年成交,三、项目（原针织二厂）投资分析周边土地产市场概况（小结）,小结： 1、近两年，禅城区土地市场供应平稳，且由南往北，由中心往四周的趋势来推出新地，可见，中心城区的土地市场供应十分紧张。项目地块位于禅城区中心城区内，土地供应市场上是十分稀缺，必定受不
8、少开发商青睐。 2、2015年的土地成交楼面地价均价在3000-4000元/区间。在2016年下半年开始，土地市场异常火热，频刷地王，即使设定竞拍人才公寓作为竞拍条件，土地成交楼面地价也破15000元/。项目地块目前虽然设定人才公寓的最高限制及竞拍自持物业，但鉴于开发商疯狂抢地模式的开启，必定进入竞拍自持物业阶段，这需要进一步通过测算确定自持比例。,三、项目（原针织二厂）投资分析周边房地产市场概况,佛山富力广场 占地面积：72963.73 容积率： 4 均 价：13500元/（公寓） 17500元/（住宅） 装修情况：装修,国瑞升平 占地面积：90000 容积率： 均 价：14000元/（商铺
9、） 装修情况：毛坯,科恒岭南水岸 占地面积：19000 容积率： 3.5 均 价：19000元/（住宅） 装修情况：装修,兆阳O立方 占地面积：11580 容积率： 8.5 均 价：16000元/（公寓） 装修情况：毛坯、装修,碧桂园岭南盛世 占地面积：116666 容积率： 2.2 均 价：待售 装修情况：毛坯、装修,碧桂园曼哈顿 占地面积：13693 容积率： 5 均 价：待售 装修情况：装修,越秀可逸新势力 占地面积：33972 容积率： 6 均 价：13000元/（公寓） 18000元/（住宅） 装修情况：装修,财富岭南公馆 占地面积：9007 容积率： 8.78 均 价：12000元
10、/（公寓） 装修情况：装修,岭南天地 占地面积：15428 容积率： 1.03 均 价：38000元/（别墅） 装修情况：毛坯,绿地未来城 占地面积：266813 容积率： 2.6 均 价：12000元/（住宅） 装修情况：毛坯,华宝世家雅苑 占地面积：18118.43 容积率： 2.5 均 价：25000元/（商铺） 住宅售馨 装修情况：毛坯,雄盛王府广场 占地面积：400000 容积率： 均 价：13000元/（公寓） 装修情况：装修,童梦天下 占地面积：333000 容积率： 2.8 均 价：14000元/（住宅） 装修情况：装修,项目地块,小结： 1、项目地块所属禅城区的老城区中心，新
11、盘开发较少，且供应市场上类型主要为公寓、写字楼产品。项目地块规划可建设住宅产品，竞拍必定受不少开发商青睐。 2、周边住宅市场均价在12000-19000元/，临近东方商圈的住宅均价在17500-19000元/区间。项目地块毗邻东方商圈，周边配套完善，预测未来住宅售价可达30000元/。,三、项目（原针织二厂）投资分析周边房地产市场概况（小结）,三、项目（原针织二厂）投资测算规划设计总指标表,三、项目（原针织二厂）投资测算成本测算表（最高限价134542万元）,三、项目（原针织二厂）投资测算成本测算表（最高限价134542万元）,小结： 当项目地块竞拍至最高限价（134542万元）时，折合楼面地
12、价约12500元/，税后利润率为21.7%，投资回报期为2.17年，财务内部收益率为62.63%，尚有继续往上拍的空间。,三、项目（原针织二厂）投资测算敏感性分析,三、项目（原针织二厂）投资测算敏感性分析,小结： 1、当项目地块竞拍至人才保障住房最高限制（21750），项目利润率仍有4.09%。 2、项目地块竞拍自持有两种方案，一是竞拍自持住宅，二是竞拍自持商业。 竞拍自持住宅，在保证项目利润率大于零的情况下，可以竞拍7000住宅面积，折合楼面地价17100元/。 竞拍自持商业，在保证项目利润率大于零的情况下，可以竞拍6000商业面积，折合楼面地价16800元/。 建议：自持商业面积，自持10
13、年时间内可以收取租金增加收入，项目位于规划地铁站（650m），商业升值潜力巨大。,三、项目（原针织二厂）SWOT分析,Strengths (优势）: 1、交通位置优势明显，有“两横六纵”主干道环绕，位于广佛中心城区半小时生活圈。 2、位于禅城老城区，教育、商业、医疗等配套相对成熟（如白燕小学、佛山中医院、祖庙商圈，东方商圈等）。,Weaknesses （威胁）: 1、临近主干道，存在噪音、环境影响。,Opportunities （机会）: 1、且规划有多条地铁在附近，最近的规划地铁站距项目只有650m，升值潜力巨大。 2、禅城出台关于地铁500m范围内外不同的土地出让金分成政策，未来禅城老城区内的三旧改造工作必定让项目地块再创价值。,T hreats （威胁）: 1、位于禅城老城区内，交通拥堵现象较常出现。,四、结 论,结论： 1、鉴于项目地块所在区域规划多条地铁在附近，交通优势十分明显，预计未来区域售价可为30000元/，商铺售价可为35000元/。 2、竞拍至最高限价、最高限制人才公寓面积并竞拍自持商业面积，竞拍自持商业面积为6000。 3、竞拍至上述条件时，折合楼面地价为16800元/。此时，税后利润率仍可大于零。,四、结论,建议：项目做完强排后，落实建筑指标后进行详细经济测算。,谢谢欣赏！,
