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1、宿松县城东北片区核心区控制性详细规划【说明书】目 录1 前言12 规划的目标、依据和原则23 现状概况44 核心区建设的目标、策略与定位65 规划地区的整体性控制86 街区控制197 开放空间与绿地系统控制248 道路交通控制269 配套设施控制3110 城市设计控制4111 地块控制4912 规划管理技术5713 规划实施措施与建议602 规划的目标、依据和原则2.1 规划的目标规划的目标在于将东北片区核心区建设成为环境优美、经济繁荣的生态化城区； 重点发展商贸、房地产、文化、金融和信息咨询等第三产业，使之成为宿松县城新的 商贸和文化中心区、生态人居典范区；与老城区共同构造未来宿松县城的城市
2、中心区, 带动城市整体提升与进步。2.2 规划的依据（1） 中华人民共和国城市规划法（1990）（2） 城市规划编制办法（2006）（3） 城市用地分类与规划建设用地标准（1991）（4） 安徽省城市控制性详细规划编制规范（2005）（5） 宿松县城总体规划（20032020）（6） 宿松县城总体规划局部调整（2006）（7） 宿松县城近期建设规划（2006-2010）（8） 宿松县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（9） 宿松县政府工作报告（2002-2006）2.3 规划的原则（1） 整体效益最优原则：注重技术上的可行性和社会、经济、环境效益的统一，从 整体上研究人口发展规模、用地布局
3、、道路交通网络及公共设施配套等问题， 尽可能使几方面相结合，达到整体最优。（2） 可持续发展原则：立足于城市的可持续发展，在合理利用城市土地的同时，注 意保护环境、节省能源、生态平衡。在保证社会、经济发展的同时，以提高生 活环境质量水平为目标，适当控制人口增长和土地开发强度，合理设定各项用 地的性质和比例，完善公共服务设施和市政公用设施配套。（3）以人为本的原则：规划应当满足市民日益增长的物质、文化和环境需要，创造 有利于人口全面发展和健康成长的基础和条件。在考虑人口密度、建筑密度、 住宅布局、交通网络等规划问题时，以市民的居住和出行要求放在首位，尽可 能地提高核心区的可居住性和方便舒适程度，
4、使整个地区成为安居乐业和购物、 休闲的最佳场所。（4）弹性发展原则：城市规划是针对未来的发展计划，而城市建设具有一定的时序 性；因此，规划应当适应社会、经济发展的需要。随着宿松县城的规模发展势 必出现城市公共服务功能和生活空间的延展；因此，核心区的发展结构必需具 有可增长的形态，以适应城市不同发展阶段的要求。（5）可操作性原则：核心区的控制性详细规划一方面应当成为下一层次规划的依据； 另一方面，又应当与政府对城市建设开发的控制管理的方式相结合，应充分研 究城市土地使用的可变性。规划的内容要充分体现实施的可能性和可行性，易 于操作管理。3 现状概况3.1 区位条件根据调整后的宿松县城总体规划，宿
5、松主城区将形成老城区、东北片区和韩 文工业区三大片区，城市空间发展将呈现出明显的两条轴线，即产业北进，居住东进。 从城市整体空间格局来看，东北片区核心区位于未来城市发展的核心位置。因其特殊 的联接区位势必将成为未来的城市新中心区，成为城市新的经济承载空间、城市功能 组织的核心和城市形象集中展示的场所。3.2 用地条件核心区三面环山，南与鲤鱼山相望，区内地形北高南低，大部分地块较为平坦； 仅在现状钓鱼台灌渠北侧有部分地块坡地较大，但亦可以通过简单的技术处理满足建 设工程的要求。钓鱼台灌渠蜿蜒流过本区，灌渠边林木葱郁，景色优美；北部山体密被绿植，生 态本底条件优越；山谷中河冲水库更如一颗明珠，水质
6、清洌，点缀其间。由北部山体 南望，新老城区一览无余，景观层次丰富，令人心旷神怡。区域内现状建设量不大，仅有数村杂布，均为单层民宅；仅在孚玉路北侧有部分 城市建设用地，拆迁工作难度较小。现状较为重要的建设用地包括县检察院、县防暴 警察大队、人行县支行、县电视台、松兹商城、松兹小学、派出所宿舍区等。由于地 块建设时未考虑到将来向北发展新区的可能性，局部地块的建设与规划用地性质及控 制要求存在部分冲突。规划综合考虑现状及发展的要求，对这些地块尽量予以保留或 整合调整其用地范围，以满足新区整体发展的要求。3.3 开发条件(1) 区位优势东北片区核心区位于未来城市发展的突出位置，因其特殊的联接区位势必将
7、孕育 未来的城市新中心区，成为城市新的经济承载空间、城市功能组织的核心和城市形象 集中展示的场所。新区与老城区交相辉映，将呈现明显的南北向轴线特征，推动城市整体产业结构的升级和形象品质的提升，更将成为展现安徽西南门户形象的一扇窗 口。(2) 环境优势核心区北部山体是城市总体规划确定的城市绿楔，区域三面环山、南看鲤鱼山， 钓鱼台灌渠蜿蜒流过，再加上规划开挖的中心湖区，生态条件良好、环境优美、空气 清新，是城市景观体系的重点之一。区内现基本为农田旷地，规划也将以中心绿轴和 大面积的滨水绿地为主基调，居住和生活条件非常优越。(3) 交通优势本片区西邻沪蓉高速公路，南与老城组团隔孚玉路相望，对外交通联
8、系十分便捷。 区内规划的黄河路、桐梓路和复兴路是城市内部主要联系干道，它们将是联系沟通西 部韩文组团和南部老城组团的主要交通联系途径。(4) 政策优势东北片区核心区作为城市下一步发展的先发地区，在开发建设上将享有较大的优 惠政策。随着各类公共服务设施的建设落位，不但标志着政府对这一地区的重视，也 必将带动新一轮城市建设高潮。4 核心区建设的目标、策略与定位4.1 核心区建设目标的整体性研判宿松县城位于安徽、湖北、江西三省交界之地，长江中下游北岸，大别山南麓， 西与湖北省黄梅县、蕲春县毗邻，东北与安徽太湖县、望江县接壤，南与江西省湖口、 彭泽县隔江相望。从整体区域格局来看，宿松县基本位于连接安徽
9、省会合肥市、湖北 省会武汉市、江西省会南昌市高速公路网的几何中心位置，为三省省会间交通联系的 必经之道，是安徽省向西及西南发展的门户之地。也正是由于这种特殊的边界区位条件，使得宿松远离经济密集活跃带；同时，宿 松县处在以武汉为龙头的长江中游经济带和以芜湖、安庆为龙头的皖江开发开放带的 末梢位置上，地处各大城市圈边缘；既缺少大城市的带动和辐射，也缺少核心政策惠 顾；从而难以受到先进地区经济高速发展的辐射。通过对宿松县和周边县市社会经济发展状况的对比，规划提出如何融入周边经济 带的快速发展是当前宿松县实现稳定、快速、和谐发展的核心命题。为了应对这一局 面，需要在城市空间发展战略上做出相应的选择：(
10、1) 拉开城市的框架，与周边城市进行战略性合作，打造皖江经济带内的次级区 域中心； (2) 加强宿松与龙感湖周边及长江两岸城市的联系，主动接受长三角城市群的经 济辐射； (3) 在城市发展方向的选择上有意识地向东、向南延展，做大做强中心城区，形 成富有区域竞争力的城市新空间。 本次规划地域所处的东北片区正是落实这一空间发展战略的重要环节，通过东北 片区的建设，一方面可以拓展城市空间、为经济发展提供新承载空间，另一方面也可 以通过东北片区的空间组织、景观及交通联系整合城市整体空间布局、联系老城区组 团和西部韩文组团，更好地为宿松县做大做强中心城区这一目标服务。在这一过程中，核心区的开发建设不但是
11、东北片区建设的起点，也是东北片区建 设的重点区域；规划核心区建设目标主要包括以下几点：合理集约地利用土地资源； (1) 从整体上优化县城交通体系； (2) 通过新区的城市经营手段积累城市财政实力，促进城市建设； (3) 通过核心区建设对现有的城市结构，包括空间结构和经济结构等，进行调整、 优化，促进城市健康发展； (4) 为城市发展开拓新的空间，缓解老城压力，为旧城系统改造创造条件； (5) 提升城市环境品质，塑造城市形象与特色，以获取更多的资源。 4.2 核心区开发建设的策略 (1) 利用区位优势，立足环境优势，发挥政策优势。 (2) 采用开发型的积极保护策略，将城市开发与环境保护及可持续发
12、展有机融合。 (3) 以中心湖区和中央景观轴为带动，通过行政区、商业中心、大型文化设施等 项目的建设，使东北片区核心区具有城市中心的职能和吸引力。 (4) 通过大型公共设施（如科技馆、文化活动中心、博物馆、图书馆、妇幼活动 中心等）的建设，提高新区的环境品质。 (5) 利用核心区作为新城区所具有环境与景观等优势，进行高品质住宅的开发建 设，提高新区住宅的吸引力，积聚人气。 4.3 核心区的功能定位 宿松县城东北片区核心区的功能定位是以行政办公作为领航功能，商贸办公、商 业服务为主导功能，文化娱乐、体育休闲为互补功能，会展经济为特性功能，以居住 社区、生活服务为支撑功能的多元功能复合互动的综合性
13、城市新区。5 规划地区的整体性控制5.1 空间结构规划控制核心区整体上应形成北部的行政办公区和南部的商业文化区两大功能区，并在规 划地区中部通过大型城市公园进行渗透和联系。最终形成由政务中心、文化中心和商 业中心组成的城市中轴线，以之为核心进行城市功能和产业空间的布局。通过中轴线 与老城区形成互动，共同打造未来宿松县城的中心区，带动城市整体结构的升级，促 进城市规模的扩张和新兴产业的发展。城市中轴线的主体是由各类公共开放空间，包括：城市公园、广场组成的空间序 列。规划在核心区布局了三条东西向的延展轴线，由北向南依次是以中心湖区为中心 的生态景观轴、以文化广场为中心的文化发展轴和以华阳路为中心的
14、商业发展轴。通 过三条轴线实现中心区功能与环境的延展，推动城市规模、产业和品质整体性提高， 更为城市在远期的发展构造一个面向发展的结构性基础。5.2 土地利用的总体布局控制土地利用总体布局控制的目的是明确规划地区内土地利用的总体布局结构关系 及土地利用的重点。其控制内容主要是：依据城市总体规划、其他相关规划以及规划 地区的发展目标、功能定位与空间结构，制定规划地区土地利用的总体布局规划，将 用地细分至中类，对于属于土地利用强制性控制的用地则直接细分至小类，其中部分 用地细化至细分类。规划按确定的规划空间布局结构将核心区分为行政办公组团、商业文化组团和中 心公园三部分，组团间通过道路、步行系统和
15、景观系统相互联系。(1) 行政办公组团行政办公组团是宿松县城东北片区核心区的一期启动部分，也是县级行政中心和 主要政府办公机构所在地。规划将其安排在核心区的北部，南临水面，景观条件良好， 交通便利，通过龙井路、桐梓路与龙腾路可与老城区实现便捷联系。组团内各类用地依南北中轴线进行布局，由南向北分别为市民广场、政务中心、 中央公园北、社区公园和住宅区；两侧布置住宅区；龙湖北岸的行政中心，是整个组团的景观焦点；其余地块内的办公建筑组成的空间序列与广场绿地共同构成了核心区 中心景观体系的有机组成部分。黄河路南侧布置商务办公综合用地，可设置大型超市，服务核心区北部居民。黄 河路北侧设置社区公园和社区中心，居住用地内配建一所小学和一所幼儿园；黄河路 北侧
