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1、第一篇 房地产基础知识第一章 房地产市场调研第一节 房地产市场的调研一、什么是房地产市场调研？房地产市场调研：就是以房地产为特定的商品对象对相关的市场信息进行系统的收集、整理记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变化趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地讲，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。二、房地产市场调研的点、面、体的结合 由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也就具有很强的地域特征。以此，对房地产市场的切入，习惯的做法是依据地域形态：点（整个楼盘） 线和面（区域市场） 体（宏观环境）第二节 市调表点单个楼盘（楼盘
2、市调表的填写） 对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员及时了解房地产市场最为具体、最为直接的途径：一、产品分析（楼盘市调表的正面）1楼盘的名称、地址（网址）、电话、开盘日期（1）楼盘的名称：通常是指一个楼盘的案名。有的大型的楼盘有工程名称，也有推广名称。其推广名主要的目的就是对项目的包装，形成抢眼的卖点。比如：长宁区项目“中山公寓”的推广名“都市山庄”；浦东项目“浦江茗苑”的推广名“艺术传家堡”。还有的项目根据分几期开发来起不同的案名，比如：浦东菊园地块一期叫“菊园”二期称“江临天下”三期就称“汇豪天下”。还有的案名就比较体现
3、企业品牌效应，如万科集团开发的万科系列项目（万科城市花园、万科华尔兹、万科春申城等）；绿地集团开发的绿地系列项目（绿地春申苑、绿地世纪花园等）；北桥房地产在老闵行开发的金榜系列项目（金榜世家、金榜人家、金榜星墅）。（2）楼盘地址、电话：有的项目通常分有现场地址和市区接待处。（3）开盘日期：量体较大的项目不仅仅只开盘一次，而根据分期开发的时间不同，开盘的时间也有所不同。在写市调表的时候一定要注明。2地理环境（1）基地位置图：标清楚项目范围和周边的主要交通设施以及标志性建筑物。 右上角标朝北标记 N（2）环境分析：大环境：项目主要位于什么区域，区域的历史沿革和区域的特性（商业中心，工业中心、学校社
4、区等）。小环境：项目的具体位置，地块的大小形状，它的东西南北的邻居是谁，进出道路如何，是否临街。交通设施：包括公交、地铁、高架、轻轨、大桥、隧道、市级公路、区县级公路等。公共配套设施；包括水电煤等市政配套，公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等。3公司组成因为房地产投资建设是资金大、周期长的一项工程，没有实力的公司投资于房地产，往往隐藏着较大的风险。营运组合的强力搭配，都是楼盘日后品质的绝对保证。（1）投资商（2）发展商（3）行销企划（包括全程代理、纯销售、纯企划、广告企划）（4）设计单位（5）承建单位（6）物业管理（物业管理费的单位统一：元/m
5、2天）4小区规划（1）基地面积：是城市规划管理部门正式划定的建设用地面积。（2）总建筑面积：是城市规划管理部门正式确定的，按建筑面积计算规则计算的建设项目中的建筑面积。根据总建筑面积，一般可以知道楼盘的建筑规模，并从中估测大致的建筑周期。（3）住宅面积：总销售面积（4）容积率：又称建筑面积密度，是建筑的各层建筑面积总和与建筑基地面积的比值。（5）绿化面积和绿化率：（见建筑知识培训）（6）建筑楼层：指一个项目共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的地上有几层，地下有几层。比如：两幢28层带2层地下室的公寓楼，通常表示：2*28F2B（7）车位规划：主要写项目有无规划室内或室外车库。车位的租售情况（单位：元/
6、月）。（8）规划户数：是指整个项目的总户数。如果分期开发写明各期开发的户数。（9）交房日期：（10）备注：是写每个项目中规划比较具有特色的情况。a整个项目的规划形态：包括一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，基本形态是什么（是板式的还是点状的），一梯几户等；b项目中规划中，生态水景规划较有特色；c项目外立面的规划；d项目是否规划有会所等配套设施；e项目中比较具有智能化特色的。5房型规划（1）格局：写明几室几厅几卫；（2）每套房的建筑面积和使用面积（单位：平方米）；（3）户数：每个户型的数量（单位：户）；（4）花园面积：是指房屋建筑面积周围、围墙或围护物以内的园地面积。一般是相对
7、于别墅而言的。（单位：平方米）（5）面积配比：是指二房、三房等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。它在一定程度上决定了产品应对竞争市场的抗风险能力。（单位：）（6）规划面积：是项目中所有房型最小面积到最大面积的范围。（单位：平方米）（7）层高（见建筑知识培训）（8）得房率：（见建筑知识培训）（9）备注：写房型规划中其他比较有特色的情况a有装修房的，注明装修的情况；b有无错层和楼中楼复式等比较具有特色的房型规划；c住宅设计上的特色，比如阳台有180度和270度的景观设计等。二、价格分析（楼盘市调表的背面）1调查日期：同一个项目不同时间段的价格和销售情况都是不一样，因此一定要
8、标明调查时间，以便日后作比较。2工程进度：包括基础、结构体、结构封顶、内外装修、准现房（大产证未拿到）和现房。3价格范围：项目最低单价到最高单价的范围。最低单价往往是楼层、朝向等条件最差的单价所标定的单价。通常，最低单价便最为广告中的起售单价。最高单价往往是层次、朝向等条件最好的单元所标定的单价。4平均单价：是指总销金额除以总销面积得出的销售单价。 理论上，总销金额平均单价可销售面积。 均价并不是简单的算术平均值，即（最高价最低价）2得出的，而是发展商根据当前的市场情况制定的，以收回成本并获得合理利润的价格。一个项目在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整
9、个项目销售价格控制的一个重要标志，是这个项目售价的加权平均值。一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4-5层，小高层位于6-8层，高层位于10-12层。5主力面积：一般是指各房型中说占比例最多的房型。如二房中占比例最多的，三房中占比例最多的。这里我们重要是写二房最小面积到最大面积和三房最小面积到最大面积。6主力总价主力面积平均单价房屋单价给人的直观印象是楼盘的地点和品质的高低，而房屋总价所折射出来的更多信息是目标客源层的区隔。对总价的仔细调研，很容易掌握产品的客源定位、市场定位。因为在事实上，总金额是购买客户的最直接、最明显的分水岭。7价格分析：每一户单元户型的价格是根据各个户型的垂直位置（楼
10、层）和水平位置（在一层楼中的位置）以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数（好朝向、好景观的户型当然系数就会很高），再用这栋楼拟订的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格。因此，在分析价格方面时也要从以下几个方面来分析：（1）楼层差价：一般多层中，3-4层的价格是最高的，然后是5层的价格，紧接着是底层和顶层的价格（底层带花园，顶层要么是复式要么带阁楼），价格最低一般是2层；（2）同一层面东西差价；（3）景观差价：一般能够看到生态景观的价格要比看不到的价格高很多。（4）朝向、采光、通风等差价。三、销售情况（楼盘市调表的背面） 研究销售情况是市场调查最关键的地方。（1）可售户数：是指目前推出
11、销售的户数。（2）售出户数：是指已销售的户数。（3）销售率：是指售出户数占可售总户数的比例。销售率 售出户数可售户数（4）销售分析：对楼盘的各种因素的评判，最后还是要归结到具体的销售结果上，并且具体的销售结果不单单是一个销售率的问题。还要看什么样的户型最好卖，什么样的总价最为市场所接受，吸引客户最主要的地方什么等等。（5）客源分析：主要是指购买客源的地区、职业层次和年龄层次等。四、利多利空总结整个项目的优点和缺点。第三节 区域市场线和面 对单个楼盘的详尽了解之后，我们可以着手区域市场的调查分析。一般来讲，区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品分析和需求分析三方面：一、区域分析：指特定
12、区域中，对于影响房地产市场的交通干线、区域特征和发展规划三方面因素的综合分析。二、区域产品分析：主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置分布、规划情况、价格情况以及销售情况等。分析区域产品，关键在于研究区域产品的共同性和特异点，以及区域市场对产品反映的情况。三、需求特征：是指区域人口数量和密度、购买力水平、客户的需求结构于特征、人口素质和习惯嗜好等。是调研者从客户从客户的角度对产品的审视。第四节 体宏观环境 对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部。只有对宏观环境的了解，才可能将房地产的市场调查做得更灵活、更深入。一般来讲，房地产市场的宏观环境包括政治社会、经济发
13、展、行政法规、国际状况等各方面的因素。第二章 房屋建筑基本知识第一节 建筑分类一、 建筑的使用功能分1、 工业建筑指主要生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑。2、 民用建筑（1）居住建筑：指供人们居住、生活用的房屋。如住宅、宿舍等。（2）非居住建筑：指供人们工作、学习、文化娱乐和生活服务用的房屋。 如办公楼、学校、商店、影剧院、文化馆等。二、 主要承重结构的材料分1、 砖木结构：房屋的墙、柱用砖砌筑，楼板、屋架用木料制作。 这种结构形式多用于单层房屋，目前城市中已很少采用。2、 混合结构：房屋的墙、柱为砖砌，楼板、楼梯为钢筋混凝土结构，屋顶为钢筋混凝土结构或钢结构。3、 钢筋混凝土结构：房屋的主
14、要承重结构梁、柱、楼板、屋面板均采用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料做成。4、 钢结构：房屋的梁、柱、屋架等承重构件均采用钢材料制作，用焊接、铆接或螺栓等连接钢板。楼梯为钢筋混凝土材料，墙用砖或其它材料。 一般有工业厂房、大跨度建筑、高层建筑等。 如全部用钢柱、钢梁建造的超高层建筑。上海市黄浦区项目青年汇以及徐汇区肇家浜路的税务局大厦。5、 其他结构：如竹结构、木结构（别墅项目中如绿洲比华利有木结构的）、竹木混合结构。三、 按建筑结构承重方式分1、 墙承重结构（又称叠砌式）：以砖墙或砌块墙为房屋的主要承重构件，承受楼板及屋顶结构传来的全部荷载。楼板搁于墙上。 常用于居住、办公、学校、医院等六层以下的建筑及中小型工业建筑。2、 框架式：以梁、柱组成框架为房屋的主要承重构件承受房屋的全部荷载。楼板搁于梁上。 常用于办公楼、旅馆等建筑。框架剪力墙式：在框架结构平面中的适当部位，设置钢筋混凝土剪力墙，或利用楼梯间、电梯间等墙体作剪力墙。 常用于20层左右的住宅、办公楼、宾馆等高层建筑。剪力墙如图： 3、 剪力墙式：当房屋的主体结构全部采用剪力墙。 在高层建筑中大量采用这种形式。如图： 4、 筒体式：空间受力结构形
