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1、编号：尚策文执尚策地产房地产策划师培训实战课题之22008年一季度西安城北房地产市场调研报告主 题：西安城北房地产市场调研报告机 构：西安尚策房地产营销策划有限公司执 案 人：(袁东海) 目 录概要 4一 宏观经济分析 5 全国经济经济现状 .6 西安经济现状 . 6二 房地产政策分析 . 7 全国房地产政策 .7 西安房地产政策 8三 西安房地产发展现状及走势 .9 西安城市土地供应量与开发量 .9 西安房地产市场物业类型供应量 .9 西安房地产市场发展趋势总结 .9四 西安房地产市场区域的划分 9五 城北区房地产调研分析 .105.1 城北区域房地产整体分析 .10城北房地产市场分析 .1
2、0 城北对住宅类型物业的吸纳能力分析 .10城北的在建及将建项目的调查 .10城北主要公共设施调查 .115.2 项目与城市规划发展的联动分析 .12l 西安市总体规划发展 .12城市发展方向 .12城市交通环境规划 .12城市规划建设趋势分析 .12城北功能规划调研 .13l 畅销楼盘分析 .13畅销楼盘的界定 .13畅销楼盘的营销特点 .13l 滞销楼盘分析 .14滞销楼盘的界定 .14滞销楼盘的营销特点 .14如何避免落入滞销楼盘 .14六 项目市场调研结论 16 总体经济增长对城北区的影响分析 16 城北房地产发展趋势对该区域的影响分析 16 人们生活。消费观念的改变对城北区的影响 .
3、16 概要 从2007年12月份开始，北京，上海，广深等全国几个一线城市的房地产市场都出现了不同程度的价格下降。2008年刚一开始，万科，绿地等几大房地产开发商又开始了对其所开发的产品进行集中降价，幅度高大20%。房地产市场的洗盘活动就此拉开了序幕。本次市场调研的目的了解西安房地产市场的发展现状及预测2008年的发展趋势。 调查时间范围2007年12月2008年2月。调查区域；城东西南北，曲江，高新，产灞各区域所有已售及在售楼盘（主要为中档楼盘）。调查方法；普查与重点调查相结合，重点调查各区域滞销及畅销楼盘。通过网络，报纸等媒体收集历史数据，实地踩盘询问进行分析，得出结论并进行预测。一 宏观经
4、济分析 l 全国 2007年全国经济状况调查 单位；美元GDP总量人均GDP与去年相比CPI与去年相比中国30100亿2280上升11.7%上升6.9% 美国福布斯杂志网站2月26日发表文章，题目是“中国第一”。文章说，中国是数字上的大国。在世界上人口最多(13亿)；拥有世界上市值最高的公司(中石油)；经济增长最快(从上世纪70年代末以来，年均增长率为9.7%)，并且很有可能在2008年超过德国，成为世界上最大的商品出口国。文章认为，21世纪属于中国。 要感受一个国家的规模和影响力，用数字是最好的证明办法：1 中国的外汇储备高达1.53万亿美元 2 中国生产的服装、水泥、黄金和钢铁比其他任何国
5、家都多。3 2006年，中国有400多万大学毕业生，比美国、日本和法国的总和还多。 4 到2011年，预计中国将成为世界上最大的能源消耗国。美国现在是世界上最大的能源消耗国。5 中国在2007年制造了大约880万辆汽车，数量比前一年增加约22%。 从以上数据我们可以很清楚的看到中国的经济一直都在以一种高昂的姿态发展着。中国在世界上的地位已无须多说。l 西安 2007年西安经济状况调查 单位；RMBGDP总量人均GDP与去年相比CPI与去年相比西 安1737.1亿20670上升14.6%上升4.7%2007年西安消费价格总水平较上年上涨4.7%(其中3.9个百分点由食品价格上涨所致)，涨幅比上年
6、高出3.1个百分点。据了解，构成居民消费价格指数主要有八大类商品及服务，去年八类价格“六涨二降”。其中，食品、居住、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、衣着、烟酒及用品六大类价格呈现上涨，分别较上年上涨了12.6%、3.6%、4.4%、2.9%、1.4%和0.5%；而交通和通信、娱乐教育文化用品及服务两大类价格保持下降，分别较上年下降4.8%和0.8%。 11月份，西安市实现社会消费品零售总额81.98亿元，同比增长20.7%，增幅同比提高4.6个百分点。其中：市的零售额72.96亿元，增长20.8%，县及县以下的零售额9.02亿元，增长20.1%，呈现出城乡市场的共同繁荣。分行业看，
7、零售贸易业领先增长。西安市零售贸易业实现零售额增长26.9%，批发贸易业增长3.6%，住宿和餐饮业增长21.5%，其他行业增长12.5%。居民消费结构升级，汽车消费升温，住房需求旺盛，1-11月份汽车类销售额增长73.5%，商品房销售额增长79.5%。 1-11月份，西安市累计实现社会消费品零售总额829.47亿元，同比增长18.5%，增速同比提高2.1个百分点；扣除物价实际增长14.5%。由以上数据及对比可以证明西安是一个低收入、高消费特点非常明显的城市。二 政策分析l 全国 房地产政策 今年开春就有利好消息传来，2月4日，中国人民银行和银监会联合发布了经济适用住房开发贷款管理办法,并在利率
8、、期限、项目资本金方面作出特殊规定：扩大了贷款人范围，增加了股份制商业银行等其他银行业金融机构；放宽了贷款申请条件，规定经济适用住房贷款项目的资本金不得低于项目总投资的30%，与一般商业性房地产项目不得低于35%的规定相比较低了5%；明确了利率优惠政策，提出贷款利率按人民银行利率政策执行，可以适当下浮，但下浮比例不超过10%”；放宽了贷款期限。 二套房贷首付40%，1.1倍利率 中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发关于加强商业房地产信贷管理的通知。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，首付比例不低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。影响：有效地抑制非
9、刚性购房需求，有效地减少投资性购房税收政策 1月16日，国家税务总局发布通知，要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%60%不等的土地增值税。 影响：开发成本增加，开发企业利润空间缩小，对于房价波动造成一定影响。土地政策 10月9日，国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（39号令），要求从11月1日起，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。 影响：不仅规范了拿地程序，还将有效阻止开发商蓄意囤积土地的行为。12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布了土地储备管理办法，规定土地储备机构应对储备土地特别
10、是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，必须达到“净地”要求，提高供应“净地”能力以狙击囤地。 影响：使更多的土地具备用地条件，缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，防止闲置、囤积土地等行为的发生。l 西安 房地产政策 从月日起，西安商品房销售价格不再“雾里看花”，西安市物价局、市工商局联合制定的西安市规范商品房销售价格行为暂行规定规定，商品房销售价格必须实行“一房一价”。 “一房一价”政策的实施增大了房地产市场的透明度。给消费者购买提供了更为详细的信息做为参考。但有一点我是有疑问的，一房一价是在审核开发商的建筑成本后进行标价还是由开发上自己定价公示的？三 西安房地产发展现状及走势l 西
11、安土地供应量与开发量 土地供应量 2008年 西安将有1000多万平方米的土地供应量 开发量： 962万多万平方米住房即将开工建设l 2007年 西安市房地产各种物业类型分析（一）写字楼市场 07年写字楼类物业施工面积较上年同比下降超过20%，在市场销售方面本年度销售量同比上年有8%的降幅，市场形式不容乐观，同时在价格表现方面，07年写字楼类物业在售均价较上年相比同样降幅较为明显（二）别墅市场 别墅类物业今年开年以来在开发、施工、竣工量方面突破十分明显，上涨幅度较上年来看大部分均超过100%，其中曲江区域占据绝对主力，除城东区、长安区有少量交易发生之外其他城区均无交易发生。同时在价格方面，曲江
12、板块凭借其优越的地理位置，良好的政策扶持以及出色的环境资源、浓厚的文化氛围使得其销售价格也是一路走高，国家级文化产业示范园区的获得更为曲江新区的快速发展推波助澜，别墅类物业的在售均价也迅速摸高，站稳万元的项目已不在少数，同时拉动别墅市场总体价格。（三）商服用房市场 07年西安商服用房类物业市场在开发量上较上年有所提升，其在上半年表现最为明显，而今年下半年以来，竣工、施工、开工面积则有不同程度萎缩，从总体1-11月份西安商服用房供应量来看，较上年增幅在15%左右。目前随着城市外扩带来的作为配套商业需求的增长，二环外等发展中区域开发项目的商业配套建设量开始走高，在商铺物业供应量中占到较高比重。而从销售方面来看，07年前11个月商服用房总体销售量较上年小幅回落约5%。l 西安市房地产市场发展趋势总结 2008年西安房地产市场应
