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1、国有建设用地使用权出让合同文本解读雷爱先2008年4月29日，国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布国有建设用地使用权出让合同示范文本（国土资发200886号），自2008年7月1日起执行。 一、发布实施2008合同文本的背景出让合同文本制订和完善的过程1990年国务院发布城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院第55号令）第8条明确规定，土地使用权出让应当签订出让合同。外商投资开发经营成片土地暂行管理办法（国务院第56号令）也提出了同样要求。1994年合同文本1994年，原国家土地管理局、国家工商管理局发布国有土地使用权出让合同示范文本。根据用地者和土地条件的不同，1994年合同文本将
2、出让合同划分为4类：1、宗地出让合同；2、成片开发土地出让合同；3、划拨土地使用权补办出让合同；4、外商投资划拨土地使用权合同。1994年合同文本的局限性一、与城市房地产管理法相关规定不一致1、外商投资企业用地缴纳场地使用费的方式已纳入土地租赁范围，可以通过租赁协议进行约定，不一定需要通过外商投资划拨土地使用权合同进行约定；2、房地产法规定，划拨土地使用权转让补办出让手续应由受让方直接办理出让手续，这与一般宗地出让的差异很小，不必再通过划拨土地使用权补办出让合同进行约定； 3、成片开发土地的情况较少，且成片开发土地出让合同与宗地出让合同的区别，主要是转让时对土地开发条件的要求略有不同，而转让条
3、件可以在宗地出让合同中分列。二、1999年合同法出台。国有土地出让合同作为平等主体之间订立土地使用权利义务关系的协议，也应遵循合同法的一般原理。2000年合同文本2000年，国土资源部与国家工商行政管理总局依据土地管理法、城市房地产管理法和合同法等法律法规，对1994年合同示文本进行了修订，发布国有土地使用权出让合同示范文本，2000年10月31日执行， 1994年出让合同文本同时废止。2000年合同文本的总体框架一、合同正文。10章45条1、总则2、出让土地的交付与出让金的缴纳3、土地开发建设与利用4、土地使用权转让出租抵押5、期限届满6、不可抗力7、违约责任8、通知和说明9、适用法律及争议
4、解决10、附则二、合同附件（出让宗地界址图）2000年合同文本的重要意义到2008年7月1日新的合同文本启用，2000年合同文本在全国使用了近8年。在近8年的国有土地出让实践中，全国各市县均依据2000出让合同文本签订出让合同，对保护双方合法土地权益，合理开发利用土地，促进土地市场规范发展，发挥了重要作用。2006年合同补充协议示范文本国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）明确规定：“今后，供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同，对工业项目用地必须有投资强度和开发进度等控制性要求”。“要按照集约用地的原则,调整有关厂区绿化率的规定,不得圈占土地搞花园式工
5、厂”。2006年，国土资源部与国家工商管理总局又发布实施了国有土地使用权出让合同补充协议示范文本，7月1日实施。2006年合同文本共16条，对出让土地上建设项目的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例、闲置土地认定、终止履行合同、改变合同约定的用地条件、违约责任等进行了明确约定。2006年7月1日到2008年7月1日两个合同文本同时使用从2006年7月1日合同补充协议文本实施，到2008年7月1日新的合同文本启用，各地必须依据2000年和2006年两个合同文本的要求，签订出让合同。近年来法律政策对出让的要求一、国务院关于深化改革严格土地管理的决定
6、（国发200428号）二、物权法 2007年3月16日，物权法出台，10月1日实施。物权法第三编用益物权第12章建设用地使用权中，对建设用地使用权的名称、设立方式及建设用地使用权出让合同的主要内容进行了系统规定。1、建设用地使用权可以分别在土地的地表、地上或者地下设立，明确建设用地使用权明确是一个空间概念。2、可以采取出让或划拨方式设立建设用地使用权，严格限制以划拨方式设立，将出让作为设立建设用地使用权的主要方式。3、建设用地使用权出让合同，一般包括七项内容：（1）当事人的名称与住所（2）土地界址和面积（3）建筑物构筑物及其附属设施占用的空间（4）土地用途（5）使用期限 （6）出让价款及支付方
7、式（7）争议解决方法等。4、建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠予或者抵押。 三、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第39号）四、关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控的通知（国土资发2007236号）：对建设项目开发周期、廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地比例等提出了明确要求。五、国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）进一步明确要求：土地出让合同要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容；供应住宅用地要将单位土地面积的住房建设套数、住宅建设套型等
8、规划条件写入出让合同或划拨决定书。发布实施2008年出让合同文本 为落实物权法和国务院3号文件要求，进一步明确建设用地使用权人的土地权利，保护建设用地使用权人的土地物权，加强合同管理，通过出让合同的履行落实政府土地调控政策目标，促进节约集约用地，对2000年和2006年文本进行制订完善，发布实施2008年合同文本。二、合同文本的总体框架合同正文2008年合同文本包括三部分：合同正文、附件和合同使用说明。一、合同正文：9章46条1、总则2、出让土地的交付与出让价款的缴纳3、土地开发建设与利用4、国有建设用地使用权转让出租抵押5、期限届满6、不可抗力7、违约责任8、适用法律及争议解决9、附则合同附
9、件1、出让宗地平面界址图2、出让宗地竖向界限图3、市、县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件。合同使用说明国有建设用地使用权出让合同使用说明中，对出让主体、出让客体、12个合同条款的填写及合同解释权等作了16项详细说明。注意两点：1、结合合同文本内容，进一步理解使用说明涉及的政策点进行，以正确签订合同；2、不要将合同使用说明作为出让合同内容。三、重点条款解读和相关政策探讨出让合同的名称1、物权法对国有建设用地使用权进行了专章规定，按照物权法定的原则，物权的种类和内容必须由法律做出规定，出让合同的名称也应与物权法规定的建设用地使用权的名称一致，因此，2008年合同文本将2000年和2006文本
10、中的“国有土地使用权”的表述，修改为“国有建设用地使用权”。2、国有土地使用权出让，实质上是国有建设用地使用权出让。出让合同的法律政策依据一、法律规定1、 国务院第55号令明确了出让合同的民事性质。 1990年实施城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第11条规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”；2、土地管理法及实施条例对出让行为进行了规定；3、房地产法对出让合同的签订及当事人权利义务提出了要求。城市房地产管理法第14条规定：土地使用权出让应当签订书面出让合同，出让合同由市、县政府土地管理部门与土地使用者签订。第15条至第21条
11、规定了受让人的权利义务。4、合同法规定：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。5、物权法成为继合同法之后民事立法的又一里程碑，首次在法律上对建设用地使用权出让合同的一般条款进行了明确规定。二、政策规定1、国发200428号2、国发20083号 上述法律政策，从加强土地管理、节约集约用地、合理配置资源，运用土地政策发挥政府调控职能等方面，对国有建设用地出让提出了政策要求。合同文本第一条： 根据物权法、合同法、土地管理法、城市房地产管理法等法律、有关行政法规及土地供应政策规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。出让人的权利1、国家按照
12、所有权与使用权分离的原则，实行土地使用权使用制度。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用权人向国家支付土地使用权出让价款的行为。2、合同文本第二条：出让土地的所有权属中华人民共和国，出让人根据法律的授权出让国有建设用地使用权，地下资源、埋藏物不属于国有建设用地使用权出让范围。出让土地空间范围的法律规定一、物权法第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。二、对建设用地使用权的理解1、建设用地使用权的设立不是一个平面、二维概念，而是一个空间、立体的概念。建设用地使用权是一个空间范围，可以分层出让。2、在具体的出让实践
13、中，市、县国土资源部门既可以出让地上建设用地使用权，如香港的空间隧道，也可以出让地下建设用地使用权，如地下商场、车库等。3、规范土地权利名称（1）地下建设用地使用权而非地下空间权（2）地上建设用地使用权而非地上空间权合同必须体现土地权利的空间概念为准确标示出让建设用地使用权的权利范围，保证合同约定的标的物的唯一性，在出让合同中，不仅要约定出让合同的平面界址，还要同时约定宗地的上下高程，这样，出让的建设用地使用权才是一个空间概念。关于高程的相关说明1、绝对高程。我国的高程系包括1985国家高程系统和各地高程系统，其中国家高程系统是以黄海高程原点为起算基点的高程系统，各地高程系统都有自己的起算基点
14、，和国家高程系统之间有一个固定系数。上述高程都属于绝对高程。2、相对高程。是指两点间的相对高差，也就是垂直方向上，从一点到另一点的距离。宗地竖向界限写入合同1、合同文本第四条明确，在签订出让合同时，要填写宗地的平面界限和竖向界限，出让宗地的平面界限按宗地的界址点坐标填写；2、出让宗地的竖向界限，可以按照1985年国家高程系统为起算基点填写，也可以按照各地高程系统为起算基点填写。高差是垂直方向从起算面到终止面的距离。 3、出让合同使用说明中作了具体解释。如：出让宗地的竖向界限以标高+60米（1985年国家高程系统）为上界限，以标高10米（1985年国家高程系统）为下界限，高差为70米。 附件二
15、出让宗地竖向界限4、把握以下原则（1）出让地表国有建设用地使用权，不要求填写竖向界限；（2）出让地上国有建设用地使用权，应明确填写竖向界限；（3）出让地下国有建设用地使用权 ，应明确填写竖向界限；土地用途土地用途是出让合同的重要内容。在土地用途的认定和填写上，必须把握以下5点：第一，规划确定土地用途。出让合同的土地用途并不是由出让方和受让方签订合同时才临时约定的，而是在出让前由规划部门出具的规划条件中所确定的。因此，出让方和受让方必须按照经批准的土地用途填写。第二，土地用途写入合同。合同中的土地用途不是由合同双方当事人约定的，而是双方当事人必须共同遵守的。出让宗地的用途首先是依法确定，然后写入出让合同并作为合同重要内容。第三，按宗地填写土地用途。市、县国土资源管理部门出让土地时，是按宗地设定规划条件，按宗地确定出让方案，按宗地实施出让，因此出让合同中必须应按宗
