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1、吉安市建材装饰及家居类市场调/查/分/析/报/告2007/08/10深圳天驷行投资策划有限公司内容概要1、调查时间2、调查范围3、调查方法4、调查目的5、调查分析（1）建材类市场分布及商业特征分析（2）家居类市场分布及商业特征分析（3）商户访谈摘要6、调查总结7、市场运作建议上策联姻大户中策品牌连锁下策外地围攻一、调查时间：2007年8月8日10日二、调查范围：吉安市建材家居类经营户三、调查方法：抽样入户访谈、问询式调查（对象为大型店面老板或负责人）四、调查目的通过与建材经营户沟通，了解他们目前经营状况以及行业动态，切合市场实际的需要，制定天立花园建材家居商业街的运营策略。五、市场调查分析（一
2、）目前吉安市建材类经营片区分布及商业特征分析：（）以中山建材商业街；（2）以香江家居城一层为中心的建材商业市场；（3）城北片区四方圆建材家居广场、凯震建材大市场等新市场；（4）以河东贸易广场为中心的建材商业市场；（）中山西路建材街中山路是吉安历史最久的建材街，该片区呈带状沿街分布，经营户自发性组合，中山东路2001年初始经营，由于入驻经营户多市场成形周期较快，在2003年市场经营成了一定气候，中山西路为东路的延伸，在吉安市消费者心中形成了很深印象。以板材、照明灯具、卫浴、陶瓷、五金为主，现有商户141户，商户经营时间久、实力雄厚，是吉安建材商户的主力所在。经营大部分为外来商户，约占90%。以福
3、建、吉安下面的县市客户居多，部分为省内其它城市。该地属吉安市中心城区，人流量大，目前经营形势较好，是吉安居建材消费首选地，但是由于没有统一规划，整条街经营零乱，没有停车场地。加之租金也是不断上涨，商户因此怨言颇多，部分商户开始考虑外迁，换一个更规范、环境较好，比较集中的地方。租金：3060元/平米/月，平均45元/平米/月（2）香江家居城 吉安首个销售产权式商铺的专业市场，由开发商与知名家具品牌运营商香江集团合作。总建筑面积23000平方米，共有一楼商铺214间，是集中低档家具、陶瓷、洁具、玻璃、地板、板材、铝材、五金等装饰材料综合性专业大市场。由香江集团对市场统一经营、统一管理、统一招商、统
4、一配货、统一售后服务，经过五年的市场运作，已经形成吉安家居行业的龙头。其中一层以建材装饰类约为主约占总市场品类的70%，主营铝合金管材及门窗、地板类，聚集了包装圣象、德尔等品牌地板；二层及部分一层为办公及居家家具为主，数量不是很多约10余家商户，除了红苹果等少数几个品牌外，其它为一般产品。租金:一层约24元/平米/月；二层约为15元/平米/月。销售：每平方米单价2700-4300元左右，每年7%的返租回报。（3）城北新市场片区凯震建材市场：以建材与家居综合业态定位，建筑格局为底商，一层为建材，二层为家居；目前一层共有100多间店面，招商率较高约为95%，已有陶瓷、洁具、油漆等35家商户进场装修
5、；二层为家居，招商正进行中。租金：一层1520元/平米/月，二层9元/平米/月；租2间其中1间免2年，押金3000元。四方圆建材市场：是吉安首个以建材市场为规划设计房地产项目，规模较大，总建筑面积约16万平米，其中商铺约7万平米，据悉一层约有100多间店铺,以陶瓷类建材为主,自去年九月开始招商已全部招满；二层以家具为主，招商正在进行中。由于工程尚未完工，目前尚未有商户进场装修，实际情况不明了。租金：一层24元/平米/月；二层16元/平米/月。免租0.5年，租2间送1间，押金：5000元。其与凯震建材市场处于同一片区，同一路段，相距三四百米，相互竞争十分激烈，特别在进场政策方面相互压价。相比较而
6、言，凯震建材市场商铺面积较少（包括二层共约为3万平米），较为集中，且临街面大，沿吉州大道，几乎全部能看得到，也是通铺自由组隔。单店面积在412米，适合中小商户进驻。再者开发商决心大，敢于在招商之初率先树起“凯震建材大市场”形象牌，令部分跟风的商户心动，所以易于形成市场。（4）河东贸易广场片区市场自96年开始运作市场，市场包涵行业较多，综合批发市场形态，有食品批发、服装批发、建材批发、饮食等，建材类市场没有严格规划，介入有饮食、美容、电动车销售等。建材类市场现有商户约130余户，以管材类、陶瓷、铝合金门窗类为主，档次较低、经营零散，没有形成全面建材家装市场。值得一提的是，贸易广场三期即站前路与青
7、原花苑相隔，开始有灯具、油漆、管材等商户入驻，零星的约有十余家，有成长之势。该路铺面全部临街、铺面较多，距天立花园项目仅数百米。96年市场初始运作时，采用免租二三年，以及政府强制性规划搬迁，免收税费等策略。市场运作有近十年，初步形成一定影响，但人气不够旺盛，市场以批发为主，档次较低。管理费65元/月/铺，租金约15-25元/平方米，且在不断上涨。（二）目前吉安市家居类经营片区分布及商业特征分析：（1）天一圆家居市场：是吉安影响力较大的家居类专业市场，以中高档居家家具为主，经营时间约三四年。从位于邵山路，总面积约1万平米,是小区底商（一二层）建筑格式，大开间、通铺自由组合。入驻品牌较多，有全友、
8、联邦、皇朝、星港等知名度品牌，店面规模较大，在1001000平米。共有商户30多家，以外地经营户为主，外地商户约为70%，本地商户约为30%。租金较低：一层1424元/平米/月，二层68元/月/平米。这对一个处于市中心地段的市场来说，租金明显偏低。（2）太平洋家居城：约8000平米，目前以低档家具为主，由原易初东方老板楼上联邦家居城老板个人投资经营。（3）东方家居城：约4000平米，位于吉安大桥桥头原影城，以中低档仿古家具、家饰为主；由于城建拆迁，正在清仓货物。租金一年约为五六万元，平均1.25元/月/平米。(注:此物业较老,为国有物业,可能由经营者自行改建而成)吉安市建材家居类市场分布概况结
9、论：建材类市场在河东河西均已完成市场布局，且中高档搭配错位经营，市场发展空间较小。家居类市场相对空白，特别中低档的家具类市场。青原区吉州区建材类市场（商户总数约130家）贸易广场建材街低档市场管材、磁砖、板材、石材等为主 站前路低档市场以油漆、灯具、五金等为建材类市场（总商户约200家）中山路建材街高档市场以板板、灯具、瓷卫、油漆为主 香江家居城建材区中高档市场以铝合金门窗、管材、地板为主城北片新市场中高档市场以陶瓷、卫浴、油漆等为主家居类市场（商户总数约10家）：贸易广场低档市场以办公家具为主 家居类市场（商户总数约50家）：天一圆家居广场高档市场以高档居家家具为主 香江家居城家具区中高档市
10、场以办公家具、居家家具为主（三）、商户访谈摘要1、政策要优惠，（最好免租23年；提供地、顶装修）2、认为河东较远，人气不足，周边居民购买力低，以中低档家居消费为主。3、不愿意搬，新市场待其形成后可考虑开分店。新店装修等投入较大，对新市场选择很慎重，对于四方圆及凯震建材市场等新市场的招商，很多人处于观望状态。4、已与四方圆、凯震签约者大部分是开分店，老店短期并没考虑撤。签约者约占老城区总数的75%。5、对于天立花园与四方圆、凯震的比较选择，宁可选择四方圆、凯震。理由：1、规模大，规划好适合建材装饰业。2、毕竟是老城区，相对方便。六、调查总结吉安建材类市场以中山路（老建材街）、香江家居城、凯震建材
11、市场（已有部分商户进场装修）、四方圆家居城（在建，商户约10月份进场装修）为代表，总商户有300多户，以中山路与贸易广场各占半壁江山。目前凯震、四方圆及赣州等外地建材市场正在积极招商宣传，以分流吸引中山路及市内其它分散的建材商户进驻。据了解，四方圆与凯震两家已吸引共约75%的建材商户签约进驻。它们的二层均定位于家具市场，招商工作已于上月展开，但效果不明。家居类市场相对数量较少，共约60余户。其中天一圆、香江为主，是中高档家居集中地。而其它零散的则为中低档，如贸易广场、河西区沿江家具店、东方家居、太平洋家具等。总体来说，目前建材家居市场供过于求，商户普遍反映经营困难，利润空间低。对于新市场的兴趣
12、一般，大部分商户处于观望状态，哪个市场的商户多、政策优惠，会考虑开分店或转移。由于市场较多，相互竞争导致建材类市场的租金普遍偏低，一般水平为15元/平米/月。投资回报率较低，所以香江家居的铺面销售不是很理想。对于河东建设新建材家居市场，不是很看好，认为距离较远，吉安现有建材类市场较多，分散难于经营。调查结论：1、 现有建材市场较多，供大于求，商铺租金水平低。2、吉安建材市场处于新一轮的洗牌过程，新市场正积极瓜分市场原有商户，大部分商户由于经营困难，现有经营环境差等原因有改变经营网点意向，但处于观望状态。从发展角度看，四方圆、凯震建材市场的岷起是必然的，因其大规模、专业市场化的设计定位及较早的招
13、商切入等，已在建材商户心中建立建材市场形象，其它地方很难与之抗衡。3、本项目由于现阶段商铺体量较小，不适合作一站式购全的综合性建材市场，且招商动作已落后于现在新市场。4、本项目地理位置不为商户们看好，包括建筑格局（进深短、柱子多，不适合家具类摆放产品），本地招商抗性较大。5、签于本项目做建材市场的以上抗性，本案商业定位可改变方向美食街或汽配街；如定位做建材装饰类市场，建议舍大求小，细分市场。定位于做专业性的家具广场，专业经营各类家具，以中低档为主，以适应河东不是很高的购买力，同时与河西的中高档家具市场形成错位经营。七、 市场运作建议1、上策联姻大户：与当地大户联姻，聘其为市场运营管理者，由其利
14、用自身在行业内的影响力及人脉关系，负责招商。开发商方面提供广告宣传等支持。此方案有一定操作可行性，原因为第一：大商户想创自已的品牌，抢占市场份额，但又想在房租等成本上少投入；第二：与开发商合作，易于形成合力，特别是在青原区本项目有较大影响力，易争取政策支持，双方有打造品牌商业的共同利益点。2、中策品牌连锁：引进国内知名建材家居类商家，如吉安家、百安居、家特福等，合作经营。我方以扣点提成的方式提供场地，由其负责经营，其自营一部分，出租一部分。知名品牌的引进，利用其在品牌的质量保证、集中采购的价格低等优势，改变当地居民在老城区的建材消费习惯，并借其品牌提升我们的物业形象与价值。但本项目的体量及建筑
15、格局可能不具备其选址要求，建议开发商尽快确定小高层的开发时间，将小高层的商业部分一并纳入建材家居类的市场规划中，供其选择。3、下策外地围攻：由开发商自行组建招商团队，赴吉安周边城市包括各县级城市吉水、泰和、安福等，及宜春、丰城、萍乡或省城南昌，引入本地市场没有的家居品牌，或想扩大经营范围的经营户，或县城里想升级经营户，以输入外地经营户为市场血液，通过他们的不同的经营思路、不同的产品，来改变吉安家居建材市场的消费格局，压迫本地经营户进场。目前吉安本地的家居类商户有很大一部分是外地人，他们也是基于上述原因而来的，但招商工作量较大，难度也较大，以市场的经营能力方面也有待管理。全区卫生系统，特别是我院在医疗服务质量逐步提高的同时，业务工作量也正在逐年同步明显增
