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1、奥特莱斯广场答客问补充1、投资股票，期货还是地产？为什么要投资地产？答 1：首先，投资股票的风险可控系数很小，系数可以达到零，因为一旦企业倒闭，钱就成为一张纸，什么都没有了；其次金融外汇主要由国家控制，受世界各国的影响，是普通人无法操控的；而地产相对而言，风险小，属于固定资产，它具有保值性和增值性。房产的保值性不仅体现在其他行业都出现颓废的情况下，它依然坚挺，更重要的是在经济发展，货币增发的情况下，房价的涨幅基本与经济走势一致。历史也证明了，无论朝代变迁，土地和房产是任何新政权首先必须承认的个人资产。并且，地产拥有使用权，转让权和收益权。所以还是地产优于其它的投资产品，它属于稳定型的长期投资。
2、答 2 期货是做一个未来订单的买卖价，如果我们今天是做贸易生意，卖大米的，在国际的交易市场去下订单要估货，买六个月后的一个货品走势，买他未来的涨和跌，如果你今天是 1 元钱进的货，预测六个月后是 1.5 元，如果六个月后到期订单达到 1.5 元，那好收益 50%，如果到时没到这个数，反而跌了，那对不起你要把这张订单买回来的，不然原本的保证金要被没收。这是很多个国家物资供应的问题，诸多买家供货的问题，这就需要非常专业的具有世界级眼光的人才有机会去获利，因为这么大的体量往往能操作的都是一些公司和集团，个体去玩期货就是一个送死范畴，就跟炒股票一样，各个国家各个集团各个基金公司控盘，他们是庄家，你是踏
3、不准这条线的，真的踏不准。所以以上的金融产品不适合各位，而房产具有保值增值的这样一个功效，所以还是实物房产更具投资价值。2、投资住宅还是商铺？为什么要投资商铺？答：从投资的角度而言，住宅目前受到政策的严厉调控，非首套房，首付高，银行贷款利率高，并且很多城市限购。其次，住宅装修及损耗的金钱，与实际租金收益的比例不客观，更别说当住宅折旧后，装修资金的二次三次投入，因为住宅的主要用处是居住，如果外观旧了，直接影响居家感觉，也直接影响租金收益；而商业地产本身就以投资为主，投资形式灵活，潜力巨大，同时不限购不限贷。并且商业地产不折旧，往往是越老越值钱，商业地产讲究的是区域地段、人气、回报价值的体现，所以
4、这些都不是问题，旺就行。选择一个好的商铺，真的可以一铺养三代！3、投资虚拟商铺还是实铺？答： 客观分析，投资虚拟商铺的风险较大，很多专家在网上也阐述了虚拟产权式商铺的风险与隐患。首先它不具有独立使用价值，只能由开发商统一经营管理，承诺回报等。若开发商只管卖不管后期运营管理，而消费者只看售后包租，返租金等优惠。那么，一旦包租期过后虚拟商铺的经营又该如何呢？其次，虚拟产权式商铺铺位的分割与实际经营的卖场通常不吻合，绝大多数的商家长期包租或以卖场形式经营，导致经营的铺位与销售分割铺位完全不一致，所以投资者购买的铺位有的成了货架，有的成了通道装饰品等等。而且这种开放式卖场的公摊本身就占有一半甚至更多；
5、相比之下，实铺的优势较大，通俗的说，至少是你可以看得到的商铺，它属于独立产权商铺，独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以自营、出租，或是交给经营公司管理，最终经过数据和实践证明有保障且多元化的实铺是有投资价值的商铺。4、投资哪一地段的商铺：市中心，城南，城西，城东等？答 1：市中心顾名思义是已经形成气候的地方，所以市场基本饱和，投资的角度来说，意义不大。目前滁州市地域的发展属于东扩南移，从投资长远角度出发，未来的需求及人气是投资参考的重要因素。滁州城南以政务新区为主，现今开发住宅、商业的体量不足以有那么多的入住率及消费人群，其未来发展时间较长，竞争较大，投资与升值的比例有限；而城东以工业
6、为主，其重点项目是投资约 100亿元的苏滁现代产业园，也是滁州市投资规模最大的招商引资项目，主要以引进外资为主，重点引进世界 500 强企业和旗舰项目。苏滁现代产业园的建设将按照“一年拉框架、两年展新貌、三年见成效”的步骤展开。根据这一思路城东未来的飞速发展可想而知，当附近的工作的人多，人气就会旺，人气旺就产生大量的需求和消费。所以，城东拥有的市场需求反应了巨大的投资价值。答 2：不管你城中，城东，城南，城西，城西主要是琅琊山，属于风景区，整个地区人口都是比较少的，也没什么大的特色，而那么包括市中心，市中心已经满了，你觉得你还能买到多少商铺吗，你觉得价格是多贵，升值空间会很大吗？因为城南已经起
7、来了，城东已经起来了，你觉得你还需要去买城中吗？起来后人流都被分散了，如果你说人流不分散，你告诉我，那城东城南的楼盘还有人去买吗，永远都只在市中心消费就好了，中国所有的经济有哪块不是往外发展的，如果说按你这种思路，说城中就一定好，我只能说他眼前会好，但时间久了一定是走下坡路的，因为被分流了。你将以一个最高的价格，去买一个即将衰败的地方，你觉得值得吗，我觉得不值得。因为我们看的是未来，投资看的就是未来，不仅仅是眼前，但你如果只是看眼前这点收益，我建议你买城中，有可能你会租金高一点，但你的付出成本高，因为总价贵，你倒可以算算投资回报是否合算，所以城中往往不是选择的核心，短线的话我会选择城中，长线的
8、话我会选择城东，这是一个不争的事实5、如果投资城东，要投资哪一业态商铺，是汽车城，五金城？还是商业综合体等等？答：众所周知，无论是汽车城还是五金城都不属于循环消费，同时也不属于城东市场的核心需求，所以市场的人气与回报相对较少；其实人们的生活离不开“衣、食、住、行” ，所以吃喝玩乐住为一体的项目更加符合城东现在的需求，这样生活必需品的项目运营好的话，其增值空间非常大。6、我凭什么买你们的商铺？为什么要在现在买？为什么要跟你买？答：我们仪邦广场的项目正是目前城东唯一打造的以吃喝玩乐住为主题的大型商业综合体，其中还包括了首家海洋馆，一条龙服务的大型婚宴场所，以及我们项目的重点，奥特莱斯品牌折扣店。这
9、些都是滁州目前所没有的，这是具有唯一性的。这样的项目客户群体广范，没有局限性，并且属于循环消费，加上周边的规划，周边的公司工厂，周边未来的住宅人群，未来的租金可想而知。加上吃喝玩乐为主题的项目本身就越老越吃香，所以，我们的项目整体就是填补了市场的空白，迎合市场真正的需要，你觉得这样的商铺是否值得购买，跟谁买都不要紧，合适的才是好的，只要让您买到最合适商铺我就开心了。7、投资你们的商铺能不能运营的起来？现有工程都停工，何时开工？资金链会不会有问题，成烂尾楼？答：我们首先考虑的是谁能运营成功，这个才是我们主要思考的问题，我们的停工是战略性停工，不是由于资金链短缺停工，其实公司不缺钱，公司温州龙岗礼
10、品城项目一个月回款 8000 万，能没钱吗，就算拖一下工程款也正常，工程款是公司与公司的经济纠纷，这个都说的清，但如果如果运营失败是民事纠纷，老百姓要来找我们要钱讨债，群体性事件，你觉得政府和我们老板能接受吗，毕竟他是政治家，有政治背景，而且他还有这么多的项目，他不想因为这个项目而影响到所有吧，要考虑到这个口碑吧，现在又是个网络社会，所以当时在投资十个亿准备拿下这个项目的时候，就经过反复斟酌推敲市场调查才确定了本项目的定位以及远景，你担心的问题根本就不是问题。8、商场何时开业？答：何时开业，在我们运营公司答应你们给予市场回报前一定会开业，何时作为正确进入开业的那个点，那我们现在举个例子，两年前
11、我们公司曾在一天内成交 300 多套，一个月卖掉 700 套，总项目才 1900 多套，如果按照这个推盘发，最多 4 个月就能销售完毕，知道我们当时不那么快卖完吗，可能你也会觉得纳闷，有钱赚为什么不赚，因为这个是战略，何为战略，如果在当时全部卖完，政府势必要逼公司马上开业，因为这个是政绩引进多少家商家，促进了多少人的就业，促进产生了多少个个体户，促进了多少GDP，各个行业也会因此多了很多生意，如建材装修，房地产很多衍生的辅助行业，这正是政府想要的，但您回过头来想一下，仓促招商完毕的商家租金能高吗，为了促进商家进驻，他让你免租三年，补贴装修费用，补贴铺货费用，你肯给吗，如果你一味为了招商完毕这样
12、的浮华于表面的东西，我们完全可以做的到，但这样的招商你觉得你租金可以收多少，每年的回报是多少，以后 40 年的长期收益你能获利多少，这样的商铺是你想要吗，我想不是，所以我们那时不希望卖的太快，两年前的商铺租金能与两年后比吗，当然不能，因为两年后的市场更为成熟，越晚开市场租金能够收的更多，我们回到刚才讨论的话题，这就是战略，因为公司不是只是卖房子这样的一锤子买卖，我们希望的是靠商铺长期运营来赚钱，而只有这样的战略才能达到共同获利的目的，这样你的投资才不会打水漂能够真真实实的让你赚到钱，买到了一个保值升值的理财良品。9、如果能运营起来，招商是否能够到位？如何保证招商完毕？答: 当然能够运营起来，会
13、砸钱就行了，100 万不行，200 行不行，一般的运营老总年薪只不过只有 2，30 万一年，有钱还怕找不到好人才，对面的中州国际，招商用了多少时间，两年不到吧，从 2011年开卖到招商完毕，也就两年，市场已经做的非常成熟了，商家达到百分之 95%以上，连做建材小商品的都能招商完毕，做吃穿住行用的能不能招满，当然可以。这样的市场能不能运营起来，哪个楼盘招不到商的，你现在回过去看看，有哪个楼盘是招不满的，没有问题的。10、以上问题落实后，人群消费如何？会有多少人消费？有多少租金，多少收益？如何保证回报？如何保证人流？答：我们很简单算一个数字，现有周边滁州东陵电器有限公司，滁州星联电子有限公司，滁州
14、博西华家用电器有限公司，滁州红三环卷烟厂为首的 149 家累计 11 万余人次消费人群，小区部分有中州花园，菊香园，金燕小区，奥特莱斯广场等 22 个小区，累计 5 万户人家，每户计 3 人次累计 15 万消费人群，我们按少了算，如果 26 万人群按每人每月人均消费 200 元来计算，每月奥特莱斯广场销售额达到 5200 万元，一年达 6 个亿以上，你的租金收益还愁收不到吗，并且随着周边人口的增加，市场会越来越成熟，那个时候的商铺价格又会是多少？您准备买两套还是三套？ 11、为什么你们第四年开始是 2:8 分成，别人是 1：9 分成，我分的太少？答：因为我要保证市场运作成功，如果我每年收益是一
15、千万，你觉得拿出一百万来做运营，还是两百万来做运营哪个可以把市场推广的更好，收两成就是为了运营，收两成我可以贴的少一点，收一成我就是贴的多一点，运营主要是要靠做广告的，做宣传的，不然商家哪有生意，如果让我贴补一部分，我会考虑，但不会贴补太多，如果我只赚 300 万，你让我贴 200 万，我愿意，如果贴多了，我肯定不干，你别看相差百分之十，但按照这样的运营态势下去，2:8比 1:9 还要更多，你的收益不但没有缩水，反而还有增加。12、十年以后项目会如何？五年至十年后奥特莱斯的远景如何？（例如：项目的稳定性、保值性、升值性等等。 ）例：上海青浦奥特莱斯 5 个亿的投资，现在市值 40 个亿。拆迁补
16、偿费，远超于当时的价值答：我觉得这可以用理性来判断的，作为正常经济的规律发展，正常的周边市场成熟，五年前这什么样子，十年后这边什么样子，看城南的发展，看城东的发展我觉得政府只要肯去发展，都不是问题，以前有句话滁州的政策就是东扩南移，南移就是把原有的老城区搬迁，往城南区搬迁，所以市中心的房子不建议你去买，我觉得新区才是未来的发展，这就是未来的远景，当时买上海古北区的都赚了，买浦东的现在都发了，凡是在静安黄浦买的基本就没怎么赚，小赚，因为为什么，当年所有的政策就是什么发展浦东，要去争做五个副中心，所以他把所有的资源都往里面调，所以啊，你要买哪里的房子你就要看政府的资金往哪里调，钱往哪里砸，银行的资金往哪里走，你跟着国家的政策趋势走，你就永远会发财，如果你不跟着趋势走你就会没钱赚。投资性的产品一定往资金最密集的地方去做，你把钱扔进去，那你就赚钱了，凡是没跟着潮流去，没跟着开发节奏去的，统统没赚到钱，不能只看眼前，政府比我们更聪明，更懂得赚钱的门道，我们只要跟着走就好了，这句话怎么说来着：面前是有明灯的，前
