税务会计教学课件作者王岩第六章　土地增值税及其会计处理

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1、第 六 章 土 地 增 值 税 及 其 会 计 处 理,第 一 节 土 地 增 值 税 的 基 本 内 容 第 二 节 土 地 增 值 税 应 纳 税 额 的 计 算 第 三 节 土 地 增 值 税 的 会 计 处 理 第 四 节 土 地 增 值 税 的 申 报 与 缴 纳,返回,第 一 节 土 地 增 值 税 的 基 本 内 容,一 、 土 地 增 值 税 的 概 念 及 特 点 土 地 增 值 税 ， 是 对 在 中 华 人 民 共 和 国 境 内 转 让 国 有 土 地 使 用 权 、 地 上 的 建 筑 物 及 其 附 着物 （ 简 称 转 让 房 地 产 ） 并 取 得 收 入 的

2、单 位 和 个 人 ， 就 其 转 让 房 地 产 所 取 得 的 增 值 额 征 收 的一 种 税 。 我 国 现 行 土 地 增 值 税 法 的 基 本 规 范 ， 是 国 务 院 于 年 月 日 颁 布 ， 并 于 年 月 日 起 施 行 的 中 华 人 民 共 和 国 土 地 增 值 税 暂 行 条 例 。 年 月 日 ， 财 政 部 发 布并 施 行 了 中 华 人 民 共 和 国 土 地 增 值 税 暂 行 条 例 实 施 细 则 。 土 地 增 值 税 具 有 对 土 地 的 增 值 额 课 税 、 在 房 地 产 权 属 变 更 环 节 征 收 、 采 用 超 率 累 进 税

3、率等 特 点 。,下一页,返回,第 一 节 土 地 增 值 税 的 基 本 内 容,开 征 土 地 增 值 税 的 主 要 目 的 是 进 一 步 完 善 税 制 ， 加 强 对 房 地 产 市 场 的 宏 观 调 控 ； 抑 制 土地 投 机 、 获 取 暴 利 的 行 为 ； 增 加 国 家 财 政 收 入 ， 维 护 国 家 权 益 ， 防 止 国 有 土 地 收 益 流 失 。 二 、 土 地 增 值 税 的 纳 税 人 土 地 增 值 税 的 纳 税 人 为 转 让 国 有 土 地 使 用 权 、 地 上 的 建 筑 物 及 其 附 着 物 并 取 得 收 入 的 单位 和 个 人

4、。 单 位 ， 是 指 各 类 企 业 单 位 、 事 业 单 位 、 国 家 机 关 和 社 会 团 体 及 其 他 组 织 。 个 人 ，是 指 个 体 工 商 户 和 其 他 个 人 。 即 不 论 法 人 与 自 然 人 、 不 论 经 济 性 质 、 不 论 内 资 与 外 资 、 不 论部 门 ， 只 要 有 偿 转 让 房 地 产 ， 都 是 土 地 增 值 税 的 纳 税 人 。,上一页,下一页,返回,第 一 节 土 地 增 值 税 的 基 本 内 容,三 、 土 地 增 值 税 的 征 税 范 围 纳 税 人 无 论 是 单 独 转 让 国 有 土 地 使 用 权 ， 还 是

5、 将 房 屋 产 权 与 国 有 土 地 使 用 权 一 并 转 让 ，只 要 是 取 得 收 入 ， 均 属 于 土 地 增 值 税 的 征 税 范 围 。 （ 一 ） 基 本 征 税 范 围 土 地 增 值 税 是 对 转 让 国 有 土 地 使 用 权 及 其 地 上 建 筑 物 和 附 着 物 的 行 为 征 税 ， 不 包 括 国 有土 地 使 用 权 出 让 所 取 得 的 收 入 。 具 体 包 括 ：,上一页,下一页,返回,第 一 节 土 地 增 值 税 的 基 本 内 容,. 转 让 国 有 土 地 使 用 权 国 有 土 地 ， 是 指 按 国 家 法 律 规 定 属 于

6、国 家 所 有 的 土 地 。 出 售 国 有 土 地 使 用 权 是 指 土 地 使用 者 通 过 出 让 方 式 ， 向 政 府 缴 纳 了 土 地 出 让 金 ， 有 偿 受 让 土 地 使 用 权 后 ， 仅 对 土 地 进 行 通水 、 通 电 、 通 路 和 平 整 地 面 等 土 地 开 发 ， 不 进 行 房 产 开 发 ， 即 所 谓 “ 将 生 地 变 熟 地 ” ， 然 后直 接 将 空 地 出 售 出 去 。 而 国 有 土 地 使 用 权 的 转 让 是 指 土 地 使 用 者 通 过 出 让 等 形 式 取 得 土 地 使 用 权 后 ， 将 土 地 使 用权 再

7、转 让 的 行 为 ， 它 属 于 土 地 买 卖 的 二 级 市 场 。 土 地 使 用 权 转 让 属 于 土 地 增 值 税 的 征 税 范 围 。,上一页,下一页,返回,第 一 节 土 地 增 值 税 的 基 本 内 容,. 地 上 的 建 筑 物 及 其 附 着 物 连 同 国 有 土 地 使 用 权 一 并 转 让 地 上 的 建 筑 物 ， 是 指 建 于 土 地 上 的 一 切 建 筑 物 ， 包 括 地 上 地 下 的 各 种 附 属 设 施 。 附 着物 ， 是 指 附 着 于 地 上 的 不 能 移 动 或 一 经 移 动 即 遭 损 坏 的 物 品 。 纳 税 人 取

8、得 国 有 土 地 使 用 权 后进 行 房 屋 开 发 建 造 然 后 出 售 的 情 况 即 是 一 般 所 说 的 房 地 产 开 发 。 虽 然 这 种 行 为 通 常 被 称 作 卖房 ， 但 按 国 家 有 关 房 地 产 法 律 和 法 规 的 规 定 ， 卖 房 的 同 时 ， 土 地 使 用 权 也 随 之 发 生 转 让 。 由于 这 种 情 况 既 发 生 了 产 权 的 转 让 又 取 得 了 收 入 ， 所 以 应 纳 入 土 地 增 值 税 的 征 税 范 围 。,上一页,下一页,返回,第 一 节 土 地 增 值 税 的 基 本 内 容,. 存 量 房 地 产 的

9、买 卖 存 量 房 地 产 是 指 已 经 建 成 并 已 投 入 使 用 的 房 地 产 ， 其 房 屋 所 有 人 将 房 屋 产 权 和 土 地 使 用权 一 并 转 让 给 其 他 单 位 和 个 人 。 这 种 行 为 按 照 国 家 有 关 的 房 地 产 法 律 和 法 规 ， 应 当 到 有 关 部门 办 理 房 产 产 权 和 土 地 使 用 权 的 转 移 变 更 手 续 ； 原 土 地 使 用 权 属 于 无 偿 划 拨 的 ， 还 应 到 土 地管 理 部 门 补 交 土 地 出 让 金 。 以 下 情 况 不 属 于 土 地 增 值 税 的 征 税 范 围 ： （ ）

10、 未 转 让 土 地 使 用 权 、 房 屋 产 权 的 行 为 。 是 否 发 生 房 地 产 权 属 的 变 更 ， 是 确 定 是 否纳 入 征 税 范 围 的 一 个 标 准 。 凡 土 地 使 用 权 、 房 产 权 未 转 让 的 （ 如 房 地 产 的 出 租 ） ， 不 征 收 土地 增 值 税 。,上一页,下一页,返回,第 一 节 土 地 增 值 税 的 基 本 内 容,（ ） 房 地 产 的 权 属 虽 转 让 ， 但 未 取 得 收 入 的 行 为 。 如 房 地 产 的 继 承 、 赠 与 等 行 为 ， 尽管 房 地 产 的 权 属 发 生 了 变 更 ， 但 权 属

11、 人 并 没 有 取 得 收 入 ， 因 此 也 不 征 收 土 地 增 值 税 。 这 里 的“ 赠 与 ” 仅 指 以 下 情 况 ： 房 产 所 有 人 、 土 地 使 用 权 所 有 人 将 房 屋 产 权 、 土 地 使 用 权 赠 与 直 系 亲 属 或 承 担 直 接赡 养 义 务 人 的 。 房 产 所 有 人 、 土 地 使 用 权 所 有 人 通 过 中 国 境 内 非 营 利 性 的 社 会 团 体 、 国 家 机 关 将 房屋 、 土 地 使 用 权 赠 与 教 育 、 民 政 和 其 他 社 会 福 利 、 公 益 事 业 的 。 （ 二 ） 特 殊 征 税 范 围

12、（ ） 房 地 产 开 发 企 业 将 开 发 的 产 品 用 于 职 工 福 利 、 奖 励 、 对 外 投 资 、 分 配 给 股 东 或 投 资 人 、抵 偿 债 务 、 换 取 其 他 单 位 和 个 人 的 非 货 币 性 资 产 等 ， 发 生 所 有 权 转 移 时 应 视 同 销 售 房 地 产 。,上一页,下一页,返回,第 一 节 土 地 增 值 税 的 基 本 内 容,（ ） 房 地 产 抵 押 。 房 地 产 的 抵 押 是 指 房 地 产 的 产 权 所 有 人 、 依 法 取 得 土 地 使 用 权 的 土地 使 用 人 作 为 债 务 人 或 第 三 人 向 债 权

13、 人 提 供 不 动 产 作 为 清 偿 债 务 的 担 保 而 不 转 移 权 属 的 法 律行 为 。 房 产 的 产 权 所 有 人 、 土 地 使 用 权 人 虽 然 在 抵 押 期 间 取 得 了 一 定 的 抵 押 贷 款 ， 但 实 际 上这 些 贷 款 在 抵 押 期 满 后 是 要 连 本 带 利 偿 还 给 债 权 人 的 。 因 此 ， 对 房 地 产 的 抵 押 ， 在 抵 押 期 间不 征 收 土 地 增 值 税 。 待 抵 押 期 满 后 ， 视 该 房 地 产 是 否 转 移 占 有 而 确 定 是 否 征 收 土 地 增 值 税 。对 于 以 房 地 产 抵 债

14、 而 发 生 房 地 产 权 属 转 让 的 ， 应 列 入 土 地 增 值 税 的 征 税 范 围 。 （ ） 房 地 产 交 换 。 由 于 这 种 行 为 既 发 生 了 房 产 产 权 、 土 地 使 用 权 的 转 移 ， 又 使 交 换 双方 取 得 了 实 物 形 态 的 收 入 ， 故 属 于 土 地 增 值 税 的 征 税 范 围 。 但 对 个 人 之 间 互 换 自 有 居 住 用 房地 产 的 ， 经 当 地 税 务 机 关 核 实 ， 可 以 免 征 土 地 增 值 税 。,上一页,下一页,返回,第 一 节 土 地 增 值 税 的 基 本 内 容,（ ） 合 作 建

15、房 。 对 于 一 方 出 地 ， 一 方 出 资 金 ， 双 方 合 作 建 房 ， 建 成 后 按 比 例 分 房 自 用的 ， 暂 免 征 收 土 地 增 值 税 ； 建 成 后 转 让 的 ， 应 征 收 土 地 增 值 税 。 （ ） 以 房 地 产 进 行 投 资 、 联 营 。 对 于 以 房 地 产 进 行 投 资 、 联 营 的 ， 投 资 、 联 营 的 一 方以 土 地 （ 房 地 产 ） 作 价 入 股 进 行 投 资 或 作 为 联 营 条 件 ， 将 房 地 产 转 让 到 所 投 资 、 联 营 的 企业 中 时 ， 暂 免 征 收 土 地 增 值 税 。 对 投

16、 资 、 联 营 企 业 将 上 述 房 地 产 再 转 让 的 ， 应 征 收 土 地 增 值税 。 但 投 资 、 联 营 的 企 业 属 于 从 事 房 地 产 开 发 的 ， 或 者 房 地 产 开 发 企 业 以 其 建 造 的 商 品 房 进行 投 资 和 联 营 的 ， 应 当 征 收 土 地 增 值 税 。 四 、 土 地 增 值 税 的 税 率 土 地 增 值 税 采 用 四 级 超 率 累 进 税 率 ， 如 表 所 示 。,上一页,下一页,返回,第 一 节 土 地 增 值 税 的 基 本 内 容,五 、 土 地 增 值 税 的 税 收 优 惠 （ 一 ） 建 造 普 通 标 准 住 宅 的 税 收 优 惠 纳 税 人 建 造 普 通 标 准 住 宅 出 售 ， 增 值 额 未 超 过 扣 除 项 目 金 额 的 ， 免 征 土 地 增 值 税 ；增 值 额 超 过 扣 除 项 目 金 额 的 ， 应 就 其 全 部 增 值 额 按 规 定 计