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1、第九章 土地增值税会计,2,4,第一节 土地增值税概述,第二节 土地增值税应纳税额的计算,第三节 土地增值税的会计核素,第四节 土地增值税的纳税申报与缴纳,本章小结,第一节 土地增值税概述,一、土地增值税概述 (一)土地增值税的概念 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称房地产，下同)并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 (二)征收土地增值税的意义 为了进一步规范土地与房产市场的交易秩序，合理配置土地资源，有效调节土地增值收益，维护投资者利益，保障国家的土地权益，国务院于1993年12月13日发布了中华人民共和国土地增值税暂行条例，自1994
2、年1月1日起在我国正式开征土地增值税。,下一页,返回,第一节 土地增值税概述,二、土地增值税的基本要素 (一)纳税人 税法规定，凡是有偿转让我国国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。这里的“单位”是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；“个人”是指个体经营者。单位和个人还包括外商投资企业、外国企业、外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。,上一页,下一页,返回,第一节 土地增值税概述,(二)征税对象和征税范围 1.征税对象和征税范围的基本规定 土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，其征税范围包括：转让国有
3、土地使用权；地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。,上一页,下一页,返回,第一节 土地增值税概述,2.征税范围的具体界定 准确界定土地增值税的征税范围十分重要。在实际工作中，我们可以通过以下几条标准来判定： (1)土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的行为征税。 (2)土地增值税是对国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的转让行为征税。 (3)土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。,上一页,下一页,返回,第一节 土地增值税概述,(三)税率 土地增值税实行四级超率累进税率。按转让房地产增值比例的大小，分档定率，超率累进： （1）增值额未超过扣除项目金额50的
4、部分，税率为30。 （2）增值额超过扣除项目金额50、未超过扣除项目金额100的部分，税率为40。 （3）增值额超过扣除项目金额100、未超过扣除项目金额200的部分，税率为50。 （4）增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。 上列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 土地增值税四级超率累进税率见表9-1。,上一页,下一页,返回,第一节 土地增值税概述,(四)土地增值税的优惠政策 按税法规定，土地增值税纳税人有下列情形之一的，减征或免征土地增值税： （1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，可免缴土地增值税。 （2）因国家
5、建设需要依法征用、收回的房地产，可免缴土地增值税。 （3）对居民个人转让普通住宅的免税规定。 （4）以房地产进行投资、联营的，投资联营的一方以土地(房地产)作价入股作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业时，可免予缴纳土地增值税。,上一页,返回,第二节 土地增值税应纳税额的计算,一、土地增值税的计税依据 土地增值税是以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据的。计税依据的确定主要涉及转让收入额和扣除项目金额两个因素。 (一)转让收入额的确定 转让收入额是指纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济收益。,下一页,返回,第二节 土地增值税应纳税
6、额的计算,(二)扣除项目金额的确定 税法规定，准予从转让收入额中减除的扣除项目包括以下六项： (1)取得土地使用权所支付的金额。 (2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房屋开发)的成本。它 (3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)。 (4)旧房及建筑物的评估价格。 (5)与转让房地产有关的税金。 (6)财政部规定的其他扣除项目。,上一页,下一页,返回,第二节 土地增值税应纳税额的计算,(三)特别规定 纳税人转让房地产所取得的各种收入，应以实际成交价格进行计量。如果纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： (1)隐瞒、虚报房地产成交价格。即纳税人不报或有意
7、低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。 (2)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由。,上一页,下一页,返回,第二节 土地增值税应纳税额的计算,二、应纳税额的计算 土地增值税应纳税额是按照纳税人转让房地产所取得的增值额乘以适用税率计算的。其计算公式如下： 应纳税额土地增值额适用税率 土地增值额转让收入额-扣除项目金额 由于土地增值税实行超率累进税率，税率是按照增值率的大小分段设计的。这样，应纳税额的计算实际上是先求得增值率，并分级距设计税率；后按照增值额及相应的超率累进税率分段计算、加总求得的，其计算公式如下： 增值率（增值额扣除项目金额）100 应纳税额(每级距的
8、土地增值额适用税率),上一页,下一页,返回,第二节 土地增值税应纳税额的计算,在实际工作中，分步计算比较烦琐，一般采用速算扣除法计算，即按增值额乘以适用的税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。根据表9-1中的速算扣除率，其计算公式为： 应纳税额土地增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除率 （1）增值额未超过扣除项目金额50的： 土地增值税税额增值额30 （2）增值额超过扣除项目金额50，未超过100的： 土地增值税税额增值额40-扣除项目金额5,上一页,下一页,返回,第二节 土地增值税应纳税额的计算,（3）增值额超过扣除项目金额100，未超过200的： 土地增值税税额增值额50-
9、扣除项目金额15 （4）增值额超过扣除项目金额200的： 土地增值税税额增值额60-扣除项目金额35 上述公式中的5，15，35为速算扣除系数。,上一页,下一页,返回,第二节 土地增值税应纳税额的计算,【例9-1】某房地产开发公司建造并出售一栋高级公寓，取得转让收入4 000万元，公司按税法规定缴纳了有关税费(营业税率5、城镇维护建设税率7、教育费附加征收率为3)，已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为400万元，投入的房地产开发成本为450万元，房地产开发费用支出为100万元(其中利息支出40万元，未超过标准)，则该公司应纳土地增值税税额计算如下： （1）确
10、认转让收入额： 转让收入额4 000(万元),上一页,下一页,返回,第二节 土地增值税应纳税额的计算,（2）确定扣除项目金额： 地价款及开发成本400450850(万元) 房地产开发费用 其他开发费用实际支出比例（100-40）（400450）7% （3）超过了5%的限额，按5%计算如下： （400450）542.5(万元) 房地产开发费用4042.582.5(万元) 应纳营业税4 0005200(万元),上一页,下一页,返回,第二节 土地增值税应纳税额的计算,应纳城镇维护建设税200714(万元) 应纳教育费附加20036(万元) 房地产开发加计的扣除额(400450)20170(万元) 扣
11、除项目金额40045082.52001461701 322.5(万元) （4）计算增值额与增值率，并确定适用税率与速算扣除率： 增值额4 000-1 322.52 677.5(万元) 增值率2 677.51 322.5100202 （5）按增值率202，从税率表中确定其适用税率为60，速算扣除率为35%。计算应纳税额： 应纳税额2 677.560-1 322.5351 143.625(万元),上一页,返回,第三节 土地增值税的会计核算,一、主营房地产业务的企业应纳土地增值税的账务处理 企业的主营业务是房地产开发和销售(俗称房地产开发企业)，因此，企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，其
12、收支均应通过“主营业务收入”“主营业务成本”“营业税金及附加”等账户进行核算。企业在取得房地产转让收入时，应借记“银行存款”“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入”账户；按销售房地产取得的增值额和适用税率计算应纳土地增值税时，应借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税费应交土地增值税”账户；实际上缴土地增值税时，应借记“应交税费应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。,下一页,返回,第三节 土地增值税的会计核算,【例9-4】以【例9-1】所列业务为例，该房地产开发公司的账务处理如下： （1）取得转让收入时： 借：银行存款 40 000 000 贷：主营业务收入 40 000 000 （2）
13、计算转让房地产应纳的营业税、城镇维护建设税和教育费附加时： 借：营业税金及附加 2 200 000 贷：应交税费应交营业税 2 000 000 应交城镇维护建设税 14 000 应交教育费附加 60 000,上一页,下一页,返回,第三节 土地增值税的会计核算,3）计算应纳土地增值税时： 借：营业税金及附加 11 436 250 贷：应交税费应交土地增值税 11 436 250 （4）实际缴纳营业税、城镇维护建设税、土地增值税和教育费附加时： 借：应交税费应交土地增值税 11 436 250 应交营业税 2 000 000 应交城镇维护建设税 140 000 应交教育费附加 60 000 贷：银
14、行存款 13 636 250,上一页,下一页,返回,第三节 土地增值税的会计核算,二、兼营房地产业务的企业应纳土地增值税的账务处理 兼营房地产业务的企业，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物时，其收支均应通过“其他业务收入”“其他业务成本”等账户进行核算。企业转让房地产计算应缴纳的土地增值税时，应借记“其他业务成本”账户，贷记“应交税费应交土地增值税”账户；实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。,上一页,下一页,返回,第三节 土地增值税的会计核算,【例9-5】兼营房地产业务的某公司，建造并出售了一幢写字楼，取得转让收入8 000万元，按税法规定缴纳
15、了有关税费(城镇建设维护税税率7，教育费附加征收率3，印花税税率0.05)，款项转存银行。该单位为建此楼支付地价款700万元，投入的房地产开发成本为1 500万元，房地产开发费用为500万元。该单位出售写字楼应缴纳土地增值税的计算及账务处理如下： （1）应纳税额的计算： 转让收入额8 000(万元) 扣除项目金额合计7001 500(7001 500)l08 000(35)(173)8 0000.05=7001 5002207044=3 128(万元),上一页,下一页,返回,第三节 土地增值税的会计核算,增值额8 000-3 1284 872(万元) 增值率4 8723 128100155.75 应纳土地增值税税额4 87250-3 128152 436-469.21 966.8(万元) （2）会计处理： 取得房地产转让收入时： 倍：银行存款 80 000 000 贷：其他业务收入 80 000 000,上一页,下一页,返回,第三节 土地增值税的会计核算,按转让收入计提各种税费时： 借：营业税金及附加 7 080 0
