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1、以长沙房地产中介分析市场存在的问题及对策研究湖南大学土木工程学院2010级建筑工程四班二组集体撰稿（小组成员：贾凡丁 张泽扬 孙仲泽 肖绍文）1、 引言随着我国房地产市场日趋成熟，社会分工的进一步细化，以房地产咨询、房地产评估、房地产经纪为主营业务的房地产中介服务机构数量激增，房地产中介市场日益火爆。房地产中介服务作为润滑剂推动着房地产市场向高效、信息充分的市场迈进，并对房地产的技术革新、服务创新及消费者对房地产的深入认知起到很大的促进作用。长沙市房地产市场是与中国二十世纪七十年代末的改革开放同时进行的，近年来随着房改房的解禁、旧城改造力度的加大以及新商品房价格的不断上涨，极大程度地推动了全市
2、房地产中介市场的发展，全市房地产中介服务机构不断增加，从业人员也越来越多。但是，在市场繁荣的同时也还存在一些不规范的中介行为，导致房地产中介纠纷频频发生，这些问题让消费者感到困惑和不解，也让政府主管部门感到棘手。本论文主要通过对房地产中介概念的介绍，总结发达国家房地产中介市场的一些经验和教训，以长沙市区房地产中介为研究对象，以房地产中介服务业存在的问题和不规范行为为侧重点，了解长沙市房地产中介市场存在的问题，并通过查阅相关文献，结合长沙的实际情况，提出解决问题的对策措施，希望对长沙市房地产中介的健康发展有所帮助。二、房地产中介市场概述（一）相关概念介绍房地产，是房产与地产的统称，即房屋财产与土
3、地财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋及一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房屋、土地有关的权益。在市场经济体制下，房地产是一个地区或一个国家经济活动中的一大商品，就社会性而言，房地产是人类赖以生存及发展的必需品，是生产活动中最基本的要素，同时又是社会活动中最基本的生活资料。中介业务是市场经济发展的产物，是商品生产、流通和消费中不可缺少的媒介及桥梁。随着房地产市场的不断发展，房地产中介市场也油然而生。房地产中介有广义和狭义之分，广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务；狭义的房地产中
4、介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。本文所指的房地产中介就是狭义的房地产中介，即房地产中介是为房地产交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询类机构、房地产价格评估类机构、房地产经纪类机构等。1、房地产咨询类机构咨询类房地产中介机构主要是将房地产前期的市场调研服务、投资咨询服务、可行性研究与决策咨询服务、营销策划咨询服务，把提供信息咨询、战略咨询、管理咨询等作为其发展重点，根据客户对房地产市场、开发产品、开发公司内部管理等不同方面的要求，提供分阶段乃至全过程的咨询服务。2、
5、房地产价格评估类机构房地产价格估计机构是指专业从事房地产评估的、具备相应房地产估计资质的专业组织，主要以提供各类房地产价格评估报告为服务内容，以收取评估费为主要收入来源，属于经济鉴证类中介机构，其业务范围包括：房地产转让价格评估；房地产租赁价格评估；房地产抵押价值评估；房地产保险估价；房地产课税评估；征地和房屋拆迁补偿估价；房地产分割、合并、纠纷、拍卖底价估价；企业各种经济活动中涉及的其他房地产价格评估等。3、房地产经纪类机构房地产经纪机构是专门从事各类房地产交易活动、具备相应房地产经纪资质的中介服务组织，其主要业务包括各类房地产的转让、出租、抵押，包括各类商品房代理销售、买卖、房屋租赁、房屋
6、置换等专业服务。（二）房地产中介的作用良好的房地产中介机构能为房地产经纪活动提供相应法律、专业技术、信息等优质服务，不仅有利于房地产交易市场的发展，也为行业自身创造了可观的收益。具体而言，房地产中介主要有以下三方面作用：1、提高专业化程度。房地产中介机构，如房地产居间服务机构、房地产评估、房地产策划、房地产营销代理等的产生都是市场细分的必然结果，也是我国房地产行业市场化发展的进一步要求。房地产中介机构从原来房地产企业开发、建设、销售的一体化结构中分离出来，有助于提高房地产交易的专业化水平。由于在房地产交易过程中，买卖双方需要为交易付出信息搜寻成本、谈判签约成本和合约履行监督成本，交易过程长、环
7、节多，其交易成本自然就高。而各类专业房地产中介机构能够凭借自身对市场的熟悉以及手中掌握的客户网络，可以为交易双方提供专业服务，为其节约时间及精力，从而降低了交易成本，提高了工作的效率。2、优化供需匹配。在房地产种类中介服务机构中占绝大多数的是从事二手房买卖和出租的居间服务机构，这类房地产中介机构主要就是为交易双方提供专业化的信息与服务，在很大程度上为交易双方节约了交易成本，并能够为供给方和需求方进行供需匹配，满足双方的需求，并且能够尽可能减少在交易过程中的信息不对称和道德风险问题。3、激活房地产三级市场。三级市场以房地产的使用消费活动为主要内容。它是指将由二级市场取得的房地产进行再转让、租赁、
8、抵押等交易活动而形成的市场。过去的房地产中介服务主要集中在一、二级房地产市场，交易解决的基本是从“无房”到“有房”的问题。随着社会经济的发展和居民生活水平的提高，房地产市场结构发生了明显的变化，市场化程度越来越高，市场中最活跃的交易开始从“有房”向“有好房”的转化。房地产中介机构专业化的服务可以保证这一过程的顺利推进，从而为房地产三级市场的发展注入源源不断的动力。（三）我国房地产中介的发展现状房地产中介作为房地产业的分支，是随着房地产业的快速发展而兴起和发展开来的。由于房地产具有价值量大、使用期长和办理交易复杂等特点，相关当事人在房地产交易活动过程中需要专门的知识和可靠的信息相助，所以自199
9、8年首家房产中介公司深圳国际房地产咨询股份有限公司成立起，我国的房地产中介伴随着房地产行业的欣欣向荣迅速发展起来。十多年来我国房地产中介发展快速。在活跃房地产市场、促进房改深化、满足城市居民购房需求等方面都起着不可替代的作用。从总体上看，在2007年之前，房地产中介行业数量和规模逐年递增，北京、上海、深圳、广州等经济发达城市发展势头尤为迅猛，并在残酷的市场竞争中产生了中原地产、21世纪不动产、美联、深圳世联等一大批知名品牌企业，与此同时房地产中介行业基本制度也逐步建立。但从2007年底开始，北京、深圳等大城市分别出现二手房交易量大幅萎缩的现象，导致房地产中介不堪重负出现退市风潮。而随着“未满五
10、年经适房不能上市交易”等宏观调控政策的出台以及高房价的冲击，退市风逐渐向全国范围蔓延。2008年初，北京最大的中介公司中大恒基宣布关闭旗下100家门店，拉开了北京中介公司“闭店”的序幕。此后不久，北京又一家大型中介公司信一天宣布关闭旗下所有门店正式退出中介行业。仅一年的时间，北京关闭的中介门店数量就达到1500家，占行业总数的40。深圳包括创辉、世华、星彦、景河田、顺驰、金地、天健、通泰、美联、满堂红等在内的16家中介收缩数百家门店。几乎是在同一时期，号称“中国最大规模、网点最多、实力最强”的房地产中介创辉租售旗下近200多家上海门店几乎全部关闭，其分布在珠三角7个主要城市的门店也纷纷关闭。而
11、在广州市国土房管局2009年初公布的2008年房地产中介年度检查结果中显示，有309家房地产中介服务机构以及375家分支机构逾期未参加政府组织的年度检查，选择退出市场，其中不乏知名中介企业的分支机构。即便是仍留在市场上的房地产中介很多也是勉强支撑，并出现数月亏损的现象。2008年可以称得上是我国房地产中介的一次全面清理整顿。在历经了近一年房地产市场的大波动后，2008年底国家出台了一系列救市政策推动了房地产市场整体复苏，而调整“基准房价”、营业税减负等一系列专门针对二手房市场利好的政策的推出进一步刺激了二手房市场，全国各大城市二手房市场成交势头逐渐旺盛，伴随而来的是房地产中介的大肆扩张。仅以深
12、圳为例，在2009年上半年深圳众多知名中介公司就竞相扩张：美联物业新开10多家店铺，7月份更是出现6铺齐开的现象，世华地产新增店铺30多家；中原地产新开8家店铺，另有多家店铺正在筹备中等等。而除了这些老牌中介公司新增店铺外，很多中小房地产中介企业死灰复燃，更有众多行业外资本积极入市抢占市场。（四）国内外房地产中介市场比较以美国房地产中介市场为例与我国进行比较，不难发现主要有以下几个不同点：1、经纪形式不同。美国房地产中介无论售房或是购房都实行全权委托经纪人制度，然后，所有的运作程序包括介绍贷款、物业公证、房产保险、咨询律师、提交登记等等都由委托经纪人全权办理，所有费用也都在最后列出清单，由甲乙
13、双方支付。而我国房地产中介实行的是双方签约制度，中介机构收取中介费后，免费帮助双方办理过户手续，由有关管理机构直接向甲乙双方收取费用。2、产权管理不同。美国实行的是契约登记制度，买卖双方完全以市场化的程序进行操作。所有运作通过售楼律师中介经纪，从物业公证到房产保险，构成一个完整的市场保证体系。只有当这个过程全部完成后，政府才通过登记的手段来加以确认，并把相关的资料进行保存，以备查询。而我国目前实行的是产权产籍登记制度。相比之下，美国的登记制度比我们现行的产权产籍制，更能适应房地产市场的变化，体现政府的职能。3、地产性质不同。美国一般房屋是建筑在地产基础上的，最大的区别是地产也属个人财产。因此，
14、房地产概念极为完整，私人购房后，以地契为准，连地带房都属私人财产，但房主必须每年向国家缴税，而且政府有许多法律条文来限制私人在其土地上进行的各种活动，如不准私建乱搭，不准破坏绿地等等。而我国地产属于国家，个人只拥有国家土地使用证，因而房地产买卖一般注重于房产证的交涉。个人财产的法律体现是以产权证为标志，这样就使中美两国房地产买卖在概念上、程序上以及管理上都存在一定的差异。三、长沙房地产中介市场存在的主要问题受我国房地产中介市场发展的影响，长沙市的房地产中介市场也是从上个世纪90年代中期开始起步发展的，随之进入到了一个飞速发展的时期，尤其是在金融危机过后的这几年中，随着房地产市场的越来越火热，全
15、市掀起了房地产中介热。大大小小从事房地产中介服务的门店随处可见，房地产中介市场可谓异常活跃。中介服务门店多，房地产的信息就多，给消费者买卖和租赁房屋带来了便利。特别是那些经过管理部门注册、登记备案的房地产中介服务机构，从业人员素质较好，消费者信得过，这些都有利于中介市场的繁荣，但在房地产中介市场蓬勃发展的同时，以长沙市区房地产中介市场为例，发现当前长沙市房地产中介行业主要存在着以下几方面的问题：（一）从业人员素质低、专业化水平低房地产中介组织需要具备高水平的信息收集和信息处理能力，因此，成熟的市场经济条件下的房地产中介组织，应是由高学历、高智力的专业人才组成的。但从调查结果发现市区许多房地产中
16、介机构，专业人才缺乏，文化水平偏低，法律意识淡薄，整体素质不高。由于从业人员素质较低，不能通过国家和省统一的从业资格考试，市房地产管理部门的房地产经纪人员培训工作也刚起步，致使一些房地产中介机构的从业人员“半路出家”，不熟悉房地产知识，缺乏专门训练，导致这些房地产中介机构法律意识薄弱、服务质量差、业务水平低，不少房地产中介机构不关心整个市场的规范发展，不顾长远的社会利益，为了片面追求眼前的经济利益，不讲信誉、暗箱操作、短期行为严重。导致房地产中介市场屡屡出现违规行为。比如有些中介人员先让自己的亲属或熟人出面将房子买下，然后，再以第三者的身份加价将房屋卖给买家。（二）诚信不足、缺乏必要的职业道德现在长沙不少房地产中介机构都以追求利润最大化为目标，由于这个目标导致中介机构具有了“不诚信”的内在动力，从而违背自己的职业道德来获取利润最大化。如今房地产中介机构损害消费者合法权益已成为当前长沙市消费者投诉的热点。如长沙市民王
