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1、集团工程中心,项目工程负责人 培训资料,目 录,集团运营理念,一,1.1、“快周转”战略介绍,祥生地产从2015年100亿到2017年600亿，2018年集团目标1500亿，祥生以“共创、共赢、共享”的理念为每个祥生人提供创业平台，回报社会、回报员工、回报业主。 祥生以“布局快、开发快、去化快”颠覆了行业内的增长规律，2018年祥生地产直指千亿，进入20强已非梦想，是坚实的成长轨迹。目前祥生地产运营理念为“快周转”、“高品质” 战略。 “快周转”战略有两大特点： 其一：在坚持品质前提上快到极致，祥生在成熟的根据地城市可做到拿地1个月内开工，4个月开盘，首开卖掉70%，8个月现金流回正。 其二：
2、祥生快周转采取了更精细、适应性更强的分类标准，即针对新进入城市、深耕城市、成熟的根据地城市制定了差异化的高周转标准。,1.1、“快周转”战略介绍,针对新城市：考虑到高周转标准较低，即“36710”，拿地3个月内开工，6个月开盘，首开卖掉70%，10个月现金流回正。 针对深耕城市：标准提高为“2579”，拿地2个月内开工，5个月开盘，首开卖掉70%，9个月现金流回正。 针对成熟根据地城市：祥生冲击目标“1478”，拿地1个月内开工，4个月开盘，首开卖掉70%，8个月现金流回正。 为了支撑高周转打法更好更明确的落地，祥生要求三四线城市50亩以下项目全盖、全开，100亩以下的项目当年清盘。同时为了提
3、升项目资金周转效率，加强首开效果，对新项目首开区货量做出如下要求：,1.2、 “快周转”战略下主要工作要求,1、销售三宝线：根据目前集团要求增加首开货量，以确保现金流回正时间和续销期流量，销售三宝开放时间应在开盘前最少1个月，即项目获取95天内开放。根据开放检查1天，检查整改3天倒排，销售三宝（售楼处、景观展示区、临时样板房）整体装饰施工时间应控制在35天，土建施工时间控制在45天，共计80天施工时间（80天总工期是主体结构为砼，如主体结构为钢结构的临时售楼部，总工期为60天）。因此要求： a、售楼处及景观展示区不能连接地库，需要规划时提前考量，如无法避免地库施工，应启用临时售楼处方案，确保销
4、售三宝在开盘前30天启用； b：销售三宝需要套图施工，并在四前置工作中明确销售三宝方案，套用哪一种销售三宝图纸，相关施工单位及配套供应商单位需要确定； c：售楼处内的样板房需要在四前置中明确，特别是展示样板需要自四前置工作中，明确项目整体精装修或者全装修方案，配置标准及施工图纸。 d：项目项目获取后应有产品中心在5天内确定好项目整体方案及销售三宝方案，项目总经理需要与当地政府沟通明确方案可行，同时销售三宝位置及首开区不可更改；,1.2、 “快周转”战略下主要工作要求,2、首开货量区线：货量区按照首开18层高层，一层地下室、管桩计算标准工期后按8折抢工措施处理，相关首开抢工费用可提前考虑，首开区
5、要求项目获取后30天内开工，因此要求： a：首开区方案需要提前确定（整体方案确定要求在项目获取20天内完成，如整体方案存在问题，项目总必须确保首开区方案无问题），在四前置工作中需要提前将总图方案与当地规划部门沟通，取得初步认可； b：首开区图纸需要分批给图，基础施工图应在方案确定后7天内完成，相对应的地勘报告需要项目提前准备完成，基础施工图纸完成后，结构图纸在项目获取后60天内完成； c：在项目四前置工作中需要明确首开区位置及首开货量，进行详细规划； d ：首开区货量必须满足集团套数要求及当地政府取证面积限制要求。,1.2、 “快周转”战略下主要工作要求,3、报批报建线：整体报批报建规划标准按
6、照不影响首开区、销售三宝施工，符合4个月开盘倒排，要求： a：在四前置工作中需要提前落实当地规划要求，摸清规划要求，提前将方案与当地政府沟通协调，确保整体方案无原则性问题，需要沟通人员签字确认； b：对于未批先建施工，需要项目总经理于当地政府部门沟通，办理提前施工许可，如涉及处罚，控制处罚金额提报集团审批，以不影响项目正常施工为前提； c：规划方案在四前置中与政府确定好原则性问题，项目获取后5个工作日内得到政府最终意见，进行集团内部确认修订，提报政府部门进行审批流程，要求20天内完成审批并公示，项目获取60天内完成工规证办理，不影响营销户型展示和沙盘制作。 d：土地证在不影响其他证件办理的前提
7、下，以土地款最晚缴纳时间为标准编制；施工许可证按工规证办理后14天内完成，总包备案、监理招标等手续同步完成；,1.2、 “快周转”战略下主要工作要求,4、四前置工作要求： 四前置即为：团队组建、设计方案、工程采招、融资方案前置 四前置需要提前确定项目整体方案（与政府就原则达成一致），首开区规划、销售三宝方案及整体项目配置等，因此要求： a：四前置需要完成项目总经理落位，同时需要设计、成本、营销专业对接人员组成团队，推动此项工作； b：四前置起始时间为项目立项，为保证四前置工作充分，需要确保立项在项目摘牌前45天开始启动四期安置工作； c：四前置工作规划设计需要投入大量费用，建议集团产品中心按年
8、度编制针对四前置设计工作的预算，提高方案深度； d：由于四前置工作需要确定项目整体规划和打法，建议将沙盘推演会提前至四前置工作召开，会上明确项目方案、首开区、销售三宝、并给土拍提供最高价格支持；,1.3、 “快周转”战略下工程负责人任务,1、快速组建工程管理部 2、配合项目招采成本落实总包/分包招投标工作 3、参与项目销售三宝选址定位、方案套图、装修标准、设计出图、施工单位招投标进场工作 4、做好首开区工程施工策划及全项目施工策划工作 5、完成前期部门报批报建手续现场必备工程条件 6、做好“三通一平”准备工作 7、后端推动前端，督促前端部门按时完成总图方案审定、报批及施工图纸出图 8、协助总包
9、单位完成进场前的准备工作及临时设施布置 9、加强与政府相关职能部门沟通，做好“”的必要保障工作 10、履行项目服务清单中罗列义务,集团相关制度、指引,二,3.1、激励奖罚制度,1、专项考核激励实施细则 2、飞行巡检奖惩管理办法【 XS-GC-ZD09 】,3.2、工期管理制度,1、工程计划管理办法【XS-GC-ZD14】 2、项目开发周期基准及标准工期 【 XS-GC-ZD06 】,3.3、品质管理制度,1、2017年祥生地产第三方飞行巡检评估体系简析 2、工程交底工作指引 【 XS-GC-ZD01 】 3、安全与文明施工管理指引 【 XS-GC-ZD02 】 4、祥生地产施工图内审工作指引【
10、 XS-GC-ZD04】 5、祥生地产样板管理作业指引【 XS-GC-ZD05 】,6、材料设备封样管理及进场验收实施细则【 XS-GC-ZD08 】 7、工程质量停止检查点作业指引【XS-GC-ZD13】,3.4、管理行为标准化制度,1、项目管理行为操作指引 【 XS-GC-ZD07 】 2、工程危机处理办法【XS-GC-ZD15】 3、项目服务清单,3.5、工艺工法技术标准,1、祥生房产标准施工工艺工法参考节点1.0版 2、集团建筑标准做法（毛坯交付稿）2017-1.0版 3、外墙真石漆施工作业指引【XS-GC-ZD10】 4、外墙涂料施工作业指引【XS-GC-ZD11】,3.6、专业制度
11、、指引、标准（精装修、景观、PC）,1、祥生PC装配式工程作业指引 (试行版)【XS-GC-ZD12】 2、祥生地产精装修项目标高控制指引【 【 XS-GCJZ-ZD01】 3、祥生地产精装修项目界面划分【 XS-GCJZ-ZD02 】 4、销售三宝标准化管理手册（2.0版） 景观1号制度 销售三宝标准化管理手册-景观 景观2号制度 祥生地产景观工程节点管控指引 精装3号制度 祥生地产精装修项目工艺工法指引 精装4号制度 祥生地产销售三宝标准化管理手册管理标准 精装5号制度 销售三宝售楼部标准化管理手册 精装6号制度 销售三宝交付样板房标准化管理手册,项目管理目标,三,2.1、工期管理目标,1
12、、满足集团“1478”、“2579”首开区快周转战略； 确定项目首开区供货排产销售计划，然后倒排相关前置工作开展计划。 2、抢封顶节点，保销售回款； 按集团发布的标准工期编排项目开盘后主体结构施工进度计划。,2.2、品质管理目标,1、力争飞检综合分85分以上，杜绝低于80分合格线； 2、飞检中防渗漏专项检查不低于集团75分合格线； 3、满足当地政府质量安全文明施工要求，确保一次性通过竣工验收；,2.3、标准化管理目标,1、执行集团颁布的相关制度、标准、指引，切实落实到位； 2、依据项目管理行为评估检查表规范项目管理动作，合格率不低于85%。,2.4、成本管理目标,1、严格按照项目目标成本把控项
13、目工程成本支出； 2、重点关注项目0.0以下的异动成本，确保项目投入成本最优化。,项目推进主要工作流程,四,4.1、四前置阶段（拿地前）,4.2、开工前准备（拿地后）,4.3、施工阶段（总包进场后）,4.4、交付阶段,项目工程管理具体工作,五,5.1、工期管理工作,1、项目全周期开发计划 2、工程施工总体策划 3、项目年度供货计划 4、项目月度滚动供货计划 5、专项计划 6、周进度报表 7、相关工程影响事项报备资料 8、其它临时资料,5.2、工程品质管理工作,1、集团不定期巡查 2、每季度第三方飞检检查 3、每月城市公司品质督察 4、每周项目工程自查自纠 5、工程停止点质量检查,5.3、标准化
14、管理工作,1、项目月度报告 2、项目周报PPT 3、月度项目管理行为评估检查表 4、项目月度协调会、工程部周例会、日晨会 5、安全文明施工、样板管理、材料封样管理等 6、工程危机应急处理,5.4、技术管理工作,1、工程交底 2、施工图内审 3、项目主要建筑做法定稿（参照集团建筑标准做法，最终报集团审核） 4、施工单位安全技术方案审核 5、工程竣工验收档案资料管理,5.5、后评估管理工作,1、销售三宝开放后评估（质量、进度节点） 2、首开区开盘后评估（进度节点） 3、其余货量区开盘后评估（进度节点） 4、质量、安全文明施工月、周总结回归，反思整改提升,5.6、成本管理工作,1、项目目标成本管控 2、项目工程异动成本管控 3、现场签证管理工作（“一事一单，一项一签，随做随签”、“月清”） 4、月度签证单、联系单台账上报 5、工程款支付进度节点审核,感谢聆听 Thank you,
