上半年苏州房地产市场研究报告

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1、-2017上半年苏州房地产市场运行分析及下半年研判,2017年7月,市场承压量跌价平,3. 二级市场篇,2. 一级市场篇,4. 区域市场篇,5. 下半年研判,1. 政策环境篇,CONTENTS目录,CONTENTS目录,PART 1 政策环境篇|,中原观点： 2016年全国楼市出现反弹，按销售面积和金额的年度增幅来看，是自2009年以来最大的年度增长。很多一二线城市不仅房价、成交量创历史新高，房价涨幅也创历史纪录。为抑制楼市过热，2016年10月起调控升级在20多个热点城市展开。 但楼市的热度并未因此得到有效控制，2017年3月起，新一轮调控再度降临。这一轮调控所涉及的城市范围更广，政策力度更

2、强。截至6月底，全国已有超50个城市收紧了限购贷门槛。除了原有的“限购限贷”升级强化外，还发展出“限售”、“限商住”等新措施。,资料来源：中原集团研究中心,政策环境,全国楼市调控,限购升级 热点城市政策密集出台,各城市调控政策收紧时间表及强度对比,政策环境,全国楼市调控,限购升级 热点城市政策密集出台,各城市间调控强度的差异可以分一、二、三线城市来看： 一线城市调控力度最大。具体表现在限购门槛高（5年社保等），覆盖范围广（全城区限购、商住限购等），购房成本高（首付比例高，认房又认贷），极大地限制了首套刚需以外的需求。 二线城市相对一线城市来说调控力度略低，限购门槛没有那么严格，对非户籍人口社保

3、要求不高，对离婚后买房没有限制。 2017年3月调控新加入的三四线城市则相对宽松，但“限售”措施是被采用最多的。说明在这些城市中，并不限制需求进入，但要防止短期炒卖。,截至2017年6月已出台收紧政策城市,中原观点： 2017上半年，央行进一步加强金融监管，并在同业、资管、表外以及影子银行等多业务领域主动缩表，银行信贷持续收紧，房贷利率也有不同程度地提升。央行主动缩表显著波及货币及信贷市场，M2增速逐月下移，2017年5月M2增速首次跌破10%，这在30年内尚属首次。尽管银行信贷有所收缩，5月新增新增住户中长期消费贷款3765亿元，同比下降23%，但是占比依旧维持在30%以上，居民高杠杆购房的

4、现象尚未实质性解决。,资料来源：政府官网、中原集团研究中心,政策环境,全国楼市调控,金融收缩 供求两端均受限,中原观点： 2017年3-4月，京沪穗三地陆续出台了限制商住用房（公寓式办公、酒店式公寓）的政策，严厉禁止把非住宅属性的办公、商业用地建设成住宅类产品销售。 与此同时，武汉、南京、济南、西安等城市相继出台放宽落户条件的政策。一放一收之间，引导人口从一线往二线城市流动的政策已见雏形。加上一二线日益严格的限购限贷政策，资金向三四线楼市流动的趋势也开始出现。,政策环境,全国楼市调控,政策导向 人口资金流向二三线,宏观环境,苏州楼市调控,建长效机制 治标又治本,中原观点： 2017上半年苏州出

5、台的打压政策较少，主要是从建立房地产调控长效机制的角度出发，出台了包括商改住、提高土地竞拍门槛、增加土地供应、建立住房租赁市场及公积金调整等举措，意图标本兼治。,CONTENTS目录,PART 2 一级市场篇|,中原观点： 近几年苏州土地成交有缩水趋势，15-16年度成交量显著低于13-14年度，17年1-6月成交152.7万，仅相当于16全年总量的35.7%，仍处于相对低位； 地价从15年下半年开始大幅攀升，16年更呈现为井喷式上涨，平均成交楼板价环比增幅达93.7%。随着政府调控从严，16年8月以后土拍对热门地块实行限价措施，由此17上半年成交地价比16年度下降19.3%。,一级市场,整体

6、商品房用地,资料来源：苏州中原研展中心,限价起效 地价下行,中原观点： 在用途方面，2017上半年商品房用地成交以宅地为主，宅地（含商住混合）占比为62%；纯商办用地较少，仅占比12%；但其它类型（文化娱乐等）占26%，为苏州乐园新址建设用地； 从成交区域上看，新区为供地大户，占比达47%；其次吴中区占26%；值得注意新区之所以跃居第一，主要是苏州乐园新址建设用地占到全区的56%。,一级市场,整体商品房用地,资料来源：苏州中原研展中心,宅地主导 新区夺冠,一级市场,纯住宅/住商混合用地,中原观点： 近几年苏州居住用地成交不断缩水，15年成交量处于谷底，16年因政策导向，要求加大土地供应，因此1

7、6年度土地成交量环比增加13.9%；17年1-6月宅地成交94.3万，相比于年初政府提出的全年宅地出让390万的计划，目前仅完成了24.1%； 地价在16年开启暴涨模式，地价直线飙升，屡屡刷新板块纪录，地王遍地开花。平均成交楼板价环比增幅达85.0%。随着政府调控从严，在土拍中设置多道限价措施，17上半年成交楼面均价比16年度下降8.7%。,资料来源：苏州中原研展中心,限价抑制 地王不再,中原观点： 从宅地（含商住混合）容积率分布上看，以1.6-2.0和2.0-2.5居多，占比分别为41%和36%；其余各区间占比均较小；预计未来2年市场主流产品形态为洋房（多层&小高）、高层居多，此外搭配叠墅及

8、少量联排等产品，真正意义上的全别墅社区稀缺； 从成交区域上看，吴中区和新区双双位居第一，占比均超30%；相城区为23%，姑苏区、园区宅地较少。,一级市场,资料来源：苏州中原研展中心,纯住宅/住商混合用地,容积率上行 纯别墅稀缺,CONTENTS目录,PART 3 二级市场篇|,二级市场,整体住宅市场,资料来源：苏州中原研展中心,中原观点： 2017年上半年苏州全市住宅新增供应265万，住宅成交面积249万，受政策和市场的是双重调控比，成交量走低； 年度全市住宅成交均价达21188元/，成交均价趋于平稳。,市场承压 量缩价涨,二级市场,整体住宅市场,中原观点： 因受政策调控及土拍影响，月度成交走

9、势波动明显。17年一开始楼市延续了16年下半年的萎靡态势，17年一月成交量跌入谷底，随后金三银四的到来成交量开始逐步攀升，5月后成交量开始稳定、 均价方面，17年上半年苏州住宅住宅均价总体波动较大，在政策限价和市场推盘结构的叠加影响下，17年上半年苏州楼市均价在2100元上下波动已站，稳20000元/左右。,资料来源：苏州中原研展中心,成交波动剧烈 量价走势分化,二级市场,整体住宅市场,中原观点： 总体而言，年内各月住宅库存量呈现逐步攀升态势，但波动并不大，峰谷绝对值相差约139万，相当于库存量中位数433万的32%，波幅有限；17年初楼市延续了16年上半年的低迷态势，库存量和去化周期不断增加

10、，随着调控不断加剧，成交下滑，库存量和去化周期不断攀升，17年4月已达17年上半年最高点14.4个月。,库存波动不大 去存周期攀升,库存量中位数-473万,资料来源：苏州中原研展中心,二级市场,整体住宅市场,苏州住宅各面积段去化周期,资料来源：苏州中原研展中心,中原观点： 16年上半年苏州楼市延续15年市场利好的形势，各面积段去化周期不断减少，但16年10月开始在政策和市场的双重调节下，各面积断去存周期不断攀升，17年4月已经达到近一年中的最高点。其中75以下，与300以上去化周期更是突破到40个月以上。首改与二改类需求不断扩大。,二级市场,整体住宅市场,苏州各区域住宅去化周期,资料来源：苏州

11、中原研展中心,中原观点： 总体而言，苏州各个区域中，吴中区和相城区在苏州其他区域中库存套数最多，位列第一和第二，姑苏区库存量最少，跟吴中区想差达到10351套。但是由于园区和姑苏区单价在苏州各区域处领跑地位，因此相对去化周期略长姑苏区达到17个月，在苏州所有区域中位列第一。,二级市场,整体住宅市场,中原观点： 苏州近五年75以下、75-90和90-100面积段住宅供应占比整体呈萎缩趋势，市场逐步被大面积段住宅占领。100-120首改类住宅成为市场主力，200以上大面积段住宅供应占比近两年也有显著提升。总体来说，苏州近两年住宅大面积化、豪宅化趋势比较明显。 苏州近五年75以下、75-90和90-

12、100面积段住宅成交占比整体呈萎缩趋势，市场成交份额转而被120以上的成交量占领。120-144改善型产品成交量每年均有占比增大趋势，增长量最大，其次为200以上大户型产品。总体来看，苏州2017年住宅成交以120以上改善型住宅为主，占总成交面积的一半以上。,资料来源：苏州中原研展中心,刚需萎缩 改善主导,（以套数计）,（以套数计）,二级市场,整体住宅市场,资料来源：苏州中原研展中心,改善型需求拉动总价段快速提升,中原观点： 苏州全市住宅市场近几年因成交均价的上升和成交的大面积化，成交总价也在不断提升。2013-2015年100万以下和100-200万住宅尚为市场主流，2015年价格启动上涨模

13、式，100万以下总价段住宅成交占比开始受到压缩，2017年随着价格的暴涨和成交大面积化，100万年以下住宅在苏州受到进一步压缩，100-200万和200-300万住宅成为市场主流，300-800万总价段住宅也占一定比例。 苏州全市近几年因成交均价不断上升。2013-2015年10000元以下和10000-15000元的均价在住宅尚为市场主流，2015年下半年价格启动上涨模式，10000元以下均价在住宅成交占比受到压缩，直至2017年10000元以下住宅在高新区近乎绝迹，10000-15000和15000-20000均价成为市场主流，20000-25000元的价格段在住宅也占一定比例,二级市场,

14、整体别墅市场,中原观点： 2017年上半年苏州全市别墅新增2338套，58.27万，其中叠加别墅供应1222套，占4%，小面积低总价的别墅居住感受是其受市场追捧的重要原因。另独栋186套，共计3.4万；双拼别墅192套，共计7.2万；联排1331套，共计31.4万；新增产品套均面积均有不同幅度的下降，也是为了更加迎合市场需求； 2017年上半年别墅新增产品中叠墅占比42%，其次联排别墅占45%。,资料来源：苏州中原研展中心,供应大增 叠墅居多,二级市场,整体别墅市场,中原观点： 2017年上半年，苏州全市共成交别墅2291套，成交面积约47.51万，环比2016年上半年去化套数减少49.2%；

15、 成交均价23372元/，增幅9.9%。因受到成交结构的影响，别墅均价上涨相比住宅而言较小。,资料来源：苏州中原研展中心,成交结构影响 表现量增价平,二级市场,整体别墅市场,资料来源：苏州中原研展中心,供需面积趋于小型化,中原观点： 2017年上半年，全市别墅供应和成交最多的产品主要是180以下的叠墅和小联排，该面积段同比2016年上半年供应增长7.3%，去化减少17.3%； 其次180-200面积段也占有重要地位，供应增长33.9%，成交下降低32.3%。,二级市场,整体别墅市场,中原观点： 2017年上半年别墅去化产品以联排与叠加为主，均占比38%，其次为独立别墅； 截止2017年6月，全

16、市别墅可售总量为5401套，可售面积约为169.11万，平均单套面积为313.11。其中独栋为1125套，联排为2350套，双拼302套，叠加别墅1624套，当前市场主打叠墅产品及小面积联排。各板块中园区体育公园成为别墅库存重灾区。,资料来源：苏州中原研展中心,成交产品以联排和叠墅为主,二级市场,整体别墅市场,资料来源：苏州中原研展中心,2016年全市别墅成交Top10,中原观点： 苏州全市别墅2016年成交排行榜前十以高端改善项目为主，中低端项目也占一定比例。高端项目成交均价多在30000-40000元/，如苏州桃花源、世茂铜雀台等；中低端项目成交均价多在20000元/以下，如旭辉壹号院、中粮独墅湖御湖； 从成交板块来看，双湖板块、木渎板块为热点置业区域，前十项目中分别均占据两席； 前十项目成交金额相对而言差距较大，中粮独墅御湖位居第一，领先第二3.5亿，领先第十达到6.95亿。,CONTENTS目录,PART 4 区域市场篇|,中原观点： 近