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1、淮北市地方税务局文件淮地税函2011122号关于下发淮北市地税局税收政策执行问题解答（一）的通知各直属机构、各派出机构、县局： 根据近期各单位提出的税政业务问题，为统一税收政策，现将淮北市地税局政策执行问题解答（一）下印发给你们，请结合实际，依照执行。 二一一年六月二十四日（本件只发电子文件）信息公开选项：依申请公开淮北市地方税务局办公室 2011年6月24日封发 校对：劳务和财产行为税科葛飞发文联系电话：0561-淮北市地税局税收政策执行问题解答（一）一、财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税【2010】）121号文件）第三项规定：地价计入房产原值计征房产
2、税。具体如何执行？尽管不同的企业宗地与房产的关系有所区别，将地价计入房产原值计征房产税的政策，均可按照以下原则和方法执行:1、分别确定企业各宗地地价和宗地单位地价。宗地地价包括为取得土地使用权支付的价款和相关税费以及开发土地发生的成本、费用等。地价款未能及时支付的，按照权责发生制原则计算。宗地单位地价=宗地地价宗地规划用地面积（平方米）2、分别确定企业各宗地容积率。容积率又称建筑面积毛密度，是项目用地范围内，地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式为：容积率=地上总建筑面积规划用地面积地上总建筑面积=房屋建筑面积+建筑物面积地上总建筑面积包括：已建成投入使用房屋和建筑物建筑面积、在建或规
3、划待建的房屋和建筑物建筑面积。没有建筑规划的，容积率按照已建成投入使用及在建房屋和建筑物建筑面积与宗地用地面积的比值确定。3、确定计入房产原值的地价。如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房屋和建筑物，又有在建或规划待建的房屋和建筑物，在将土地价值计入房产原值征收房产税时，应将该宗土地的价值在不同房屋和建筑物中进行分配。在建房产和待建房产，于建成使用后，属于应税房产的，将分配的地价一并计入计税房屋原值征收房产税。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。计算公式为：计入房产原值的地价=房屋建筑面积2宗地单位地价宗地容积率等于或高于0.5的，按照宗地房屋
4、建筑面积占总建筑面积的比例和宗地地价全额计算，确定计入房产原值的地价。计算公式为：计入房产原值的地价=宗地地价房屋建筑面积地上总建筑面积征、免税划分：计入征税房产原值的地价=计入房产原值的地价计征房产税的房屋建筑面积地上总建筑面积计入免税房产原值的地价=计入房产原值的地价免征房产税的房屋建筑面积地上总建筑面积4、确定计征房产税的房产原值。计征房产税的房产原值=企业原账面计征房产税的房产原值+计入征税房产原值的地价5、企业按照规定将地价计入房产原值申报缴纳房产税后，企业固定资产账面原值未相应变动的，企业应建立计算房产税的辅助明细核算资料。企业固定资产账面原值相应发生变动的，计入固定资产账面原值的
5、地价，尚商未摊销的无形资产（地价）部分（不包括企业估价入账的地价），可以并入固定资产计税基础，按照企业所得税有关规定，以固定资产折旧形式在企业所得税前扣除，同时，停止摊销该部分无形资产（地价）。6、该项政策自2011年度起执行。各主管税务机关应按照现代化税收管理工作要求，进行精细化、科学化管理。二、在土地增值税清算中，纳税人开发的项目中既有普通标准住宅又有其他类型房地产，普通标准住宅如何免征土地增值税？按照土地增值税暂行条例规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。土地增值税暂行条例实施细则规定：符合免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税
6、申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期开发项目为单位清算。土地增值税暂行条例实施细则规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。因此，纳税人享受建造普通标准住宅出售免征土地增值税政策的首要条件是单独核算普通标准住宅增值额，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。在核算普通标准住宅土地增值额时，营业税、城市建设维护税和教育费附加按照普通标准住宅销售（营业）收入
7、和规定的税率计算扣除金额，其他扣除金额可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法计算确定。参考计算公式：土地增值税清算项目单位成本、费用扣除额=【取得土地使用权所支付的金额+开发土地的成本、费用+（取得土地使用权所支付的金额+开发土地和新建房及配套设施的成本）20%】土地增值税清算项目可售总建筑面积清算项目增值额=销售（营业）收入（包含该类房地产视同销售收入）- 该类房地产营业税、城市建设维护税和教育费附加金额-该类房地产销售面积土地增值税清算项目单位成本、费用扣除额清算项目增值率=该类清算项目增值额（该类房地产营业税、城市建设维护税和教育费附加金额+该类
8、房地产销售面积土地增值税清算项目单位成本、费用扣除额）100%纳税人不能分别核算普通标准住宅和其他类型房地产增值额的，依照财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995第048号）规定，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，此时，应以整个开发项目（包含普通标准住宅）为单位，计算征收土地增值税。为优化服务，纳税人享受建造普通标准住宅出售免征土地增值税政策，以企业土地增值税清算申报替代免税申请。三、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？根据房地产相关法律、法规等规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当
9、事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按视同销售开发产品计算销售收入。利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。四、建筑工程的分包与转包如何界定，营业
10、税如何征收？我国建筑工程现行管理规定：承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书、并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。大型建筑工程或结构复杂的建筑工程，可以有两个以上的承包单位联合共同承包。共同承包的各方对承包合同的履行承担连带责任。建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位。但是，除总承包合同中已约定的分包外，必须经建设单位认可。施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，或将其承包的全部建筑工程直接以分包的名义分别转包给他人。禁止总承包单位将工程分包给不具备资质条件的单位。禁止分包单位将
11、其承包的工程再分包。根据上述规定，建筑工程分包，是指建筑工程总承包单位将其承包工程中建筑工程主体结构以外的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位的行为。建筑工程转包，是指建筑工程总承包单位将其承包工程全部或主体结构发包给其他具有相应资质条件的建筑工程单位的行为，但该行为为现行法律、法规所禁止。对于建筑工程分包行为，建筑工程总承包单位和分包工程承接单位和个人均为建筑业营业税纳税人。对建筑工程总承包单位征收建筑业营业税按照营业税暂行条例第五条第三款规定执行，即：纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。对建筑工程总承包单位将建筑工
12、程分包给个人和不具备相应资质其他单位的，不符合建筑工程分包条件，由于其行为违反现行法律、法规，对建筑工程总承包单位应按照其取得的全部价款和价外费用为营业额，征收建筑业营业税。对分包工程承接单位和个人，应按照其取得的全部价款和价外费用为营业额，征收建筑业营业税。对于实际发生的建筑工程转包行为，建筑工程总承包单位和转包工程承接单位和个人均为建筑业营业税纳税人。对建筑工程总承包单位应按照其从建设方取得的全部价款和价外费用为营业额，征收建筑业营业税。对转包工程承接单位和个人，无论其以何种形式结算工程收入，应按照其取得的全部价款和价外费用为营业额，征收建筑业营业税。五、地质勘探单位提供的纯地质勘探分析服
13、务纳税地点如何确定，是否要开具外出经营管理证明？营业税暂行条例第十四条第一款规定：纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。地质勘探单位提供的钻井（打井）、爆破勘探劳务属于建筑安装业中的其他工程作业，应按照建筑业劳务征收管理营业税，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报缴纳营业税，并按规定开具外出经营税收管理证明。地质勘探单位提供的钻井（打井）、爆破勘探以外的勘探劳务属于服务业中的其他服务业，应按照服务业劳务征收管理营业税，应当向其机构所在地或居住地
14、的主管税务机关申报缴纳营业税，不需开具外出经营税收管理证明。六、新农村改造的房产，不能办理房产证，但面向市场销售的部分能否征收土地使用税和土地增值税，如何征收？新农村改造房产所使用的土地，不在土地使用税征收范围内的，不征收土地使用税；在土地使用税征收范围内的，直接用于农、林、牧、渔业等免税项目以外的生产经营用地，应按规定征收土地使用税。新农村改造房产所使用的土地仍属于集体土地的，对其建造销售的房产不征收土地增值税；农村集体土地已改变为国有土地的，对在国有土地上建造销售房产的单位和个人应按照规定征收土地增值税。不同的学习内容，预习作业也有差异。概念型内容可采用阅读理解的方法进行预习，计算型的内容可采用尝试练习的方法进行预习，空间图形内容可采用实验操作的方法进行预习。of rural drinking water sources, protection of drinking water sources in rural areas by the end of the delimitation of the scope of protection, complete with warning signs, isolating network protection facilities - 9 -
