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1、城市C寓 （注：项目预案名，后详解）,销售执行报告,阜阳建华地产2010年05月18日,本报告属严格保密级别:,前言,问 苍 茫 大 地 谁 主 沉 浮 ？,“话说天下大势，合久必分，分久必合”、“乱世出英雄”在09年房地产市场动荡的环境影响下，2010年阜城房地产英雄之战即将上演,在本项目策划销售过程中，建华地产从大势出发，从项目本身着手，仔细研究市场，用服务百分百的态度，以“实效源于真实”为原则，客观而全面的提升产品潜在的优势，加之本项目独特的强者之势，相信：傲视天下主沉浮者举目共同鉴证！,英雄价值体现：,体现一 ：树立品牌与知名度,体现二：提升产品价值，实现利益最大化,体现三：抓住最佳时
2、机，以阜城第一小户型抢先登陆，缩短销售周期,体现四：完美服务客户群体，从而实现企业的可持续发展战略,沙场点兵,树立旗号,亮剑,挥师凯旋,天下大势,市场背景篇,项目分析篇,项目定位篇,营销攻略篇,销售组织篇,问苍茫大地 谁主沉浮 ？,第一部分 市场背景篇天下大势,分析竞争对手，知己知彼，百战不殆,从大环境着手，寻求项目机遇,地段决定价值，分析小区域，找到有力武器,针对宏观调控政策，面对挑战，寻求突破口,整体市场研究,FOCUS 1,阜城区域市场研究,FOCUS 2,2009年阜阳商品房建设情况 单位：万平方米,阜城区域市场研究,FOCUS 2,2009年度阜阳城区商品房销售走势图,销售面积： 平
3、方米,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,150000,120000,80000,40000,阜城区域市场研究,FOCUS 2,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,销 售 价 格 ： 元 / 平 方 米,4000,3000,2000,2009年度阜阳城区商品房销售价格走势图,阜城区域市场研究,FOCUS 2,阜城09-10年商品住宅与存量住宅成交情况,FOCUS 2,阜城09-10年商品住宅与存量住宅成交价格情况,阜城区域市场研究,FOCUS 2,地段决定价值，分析小区域，找到有力武器,商品房市场： 2010年
4、1-3月份，全市商品房销售备案面积41.61万m2，阜城18.73万m2 其中： 1月份4.65万m2，环比下降71%； 2月份7.5万m2， 环比上涨61%； 3月份6.58万m2，环比下降12.3%,阜城区域市场研究,FOCUS 2,地段决定价值，分析小区域，找到有力武器,阜城商品房销售价格： 1月份3717元/m2，其中住宅3573元/m2； 2月份3607元/m2，其中住宅3433元/m2，环比分别下降3%和3.9%； 3月份3653元/m2，其中住宅3500元/m2，环比分别增长1.3%和2%,阜城区域市场研究,FOCUS 2,2009年度阜城楼盘销售TOP排行榜,阜城整体市场研究,
5、FOCUS 1,阜阳市整体市场研究,FOCUS 1,居民人均收入处于长江三角洲中下游水平，但居民增长处于长江三角洲前列，购买力增长较快；,经济发展速度较快， 经济实力逐年增强， 推动房地产进一步发展；,第三产业迅速发展，带动城市经济活跃，消费潜力巨大,阜阳市固定资产投资 带来的经济规模的扩大 推动了经济的快速增长；,与经济发达的沿海及苏浙地区相比差距较大，居民经济收入不高，导致阜阳房地产市场的购买力有限；,阜阳市总体经济规模不大，处于长江 三角洲中下游水平，发展潜力巨大；,经济运行,结论：城市经济的快速发展，居民收入稳步快速增长； 对房地产市场整体发展利好提供了保障，同时对于 房地产市场整体价
6、格的走高，起到了积极的推动作用！,阜阳市整体市场研究,FOCUS 1,阜阳市整体市场研究,FOCUS 1,另：全年人口出生率15.16，比上年下降0.70个千分点；自然增长率9.35，比上年提高0.18个千分点。年末户籍人口1000.5万人，比上年增加12.7万人；常住人口832万人，比上年减少4万人。城镇化率32.4%，比上年提高1.8个百分点。 全年城镇居民人均可支配收入12693元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长9.5%；城镇居民人均消费性支出10093元，增长8.9%。,城市研究小结 1）阜阳市功能定位于长三角向江浙地区的枢纽性城市，地位城突出，城市发展前景好； 2）城市产
7、业规划目标明确，发展动力强劲； 3）城市交通环境的占极大优势，将推动整个城市的快速发展，进一步突显发展地位; 4）未来阜阳城市的吸引力巨大，将推动阜阳房地产的快速发展。 关键词： 城市功能定位与产业规划目标明确，城市经济和发展更加有利推进，必将吸引大量投资者的眼球。,阜阳市整体市场研究,FOCUS 1,本案区域市场研究,FOCUS 2,地段决定价值，分析小区域，找到有力武器,本案区域市场研究,FOCUS 2,地理优势： 阜王路与双清路交叉口，周边105国道、清河东路贯通，交通便捷。且毗邻市政府、市公安局、武警支队等，地处繁华市中心。地段是主要优势卖点。,生活配套完善： 华联大厦，中清河畔、十五
8、中等购物、休闲、教育应有尽有，随着本案的运行此区域配套更加完善；,教育配套提升： 阜阳师范学院、十五中、清河小学、双翔中英幼稚园、小红帽幼儿园、111实验中学、英才电脑学校,楼盘规模小、品质在精： 本案精心运营，配合交通、周边配套及中清河畔景观将拉升整个的楼盘档次；升值潜力大、,本案区域市场研究,FOCUS 2,片区楼盘一览表,分析：由阜城各个楼盘及周边楼盘销售情况来看，目前阜城中小户型较为热销，并随着社会发展，生活节奏的提升及物价房价的高涨，中小户型将备受关注。,东平片区区域市场研究,FOCUS 2,小结：,本案片区配套齐全，地理位置优 片区楼盘整体走高档路线 片区楼盘户型主要以三房为主 小
9、户型市场空缺,房地产政策分析,FOCUS 3,针对宏观调控政策，面对挑战，寻求突破口,政策是市场大势的晴雨表，面对国家对房地产市场宏观调控的多项政策一条接一条的冲击中国房地产市场，把控政策的透彻与否直接关系到房地产项目能否在市场上展现英雄之师,今后未取得预售许可开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售,4月15日，推出“国四条”，其中规定，一、对购买首套自住房面积在90平方米以上的，贷款首付款不得低于30%；
10、二、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；,今年国家加大对经济适用房，廉租房的建设。,国土部要求，缩短土地开发周期，每宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。对没有按处理意见进行整改的企业，要禁止其参加土地招拍挂活动拿新的土地,今年1月7日，国务院办公厅出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知“国十一条”，二次房贷首付款比例不得低于40%。,国务院发出通知规定 商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款,宏观政策分析,房地产政策分析,FOCUS 3
11、,房地产政策分析,FOCUS 3,1、房地产宏观调控对整体市场长远运行将起到一定的制约因素，但就目前内地房地产市场发展来看，弊端不大； 2、金融政策的调整，将进一步打压投资客，同时给进一步提高了置业者的门槛，给投资型物业带来一定的冲击。 3、房地产规范调控，给营销增加了一定的难度，弱化了对未来市场走势的深入判断，同时，对于中小型开发企业来说，将面临严峻的挑战。,国家宏观政策对市场的影响,阜城区小户型市场调查分析,FOCUS 4,近几年来，传统的中大户型受本地居民的消费水平不断拉升；投资客户需求产品类型的的影响已慢慢进入了饱和状态，阜城小户型市场异军突起,本项目如何才能这场小户型革命中打个漂亮仗
12、? 就需全面而认真的分析当前小户型市场的特点,阜城小户型市场调查分析,FOCUS 4,本案机会点,本案威胁点,小户型革命正在上演，各针对精品小户型正在抢滩阜城市场，从片区来看，小户型区域分布不均衡，主要是分布在泉北（依泉庭苑）、二环周边（怡和庄园）等！,推理,本案所属阜城片区小户型楼盘还处于空缺，阜城区域内同质竞争对手少,受地域文化及传统大户型思想居住氛围影响较重,阜城区小户型市场调查分析,FOCUS 4,阜城各楼盘小户型研究,本项目规模较符合小户型市场趋势，面积把控相对合理,阜城区小户型项目主要以小规模项目的形式推出，大都是以开发大户型时顺带小户型，专业针对小户型的开发尚未有。,就目前市场小
13、户型中，目前推出的小户型主要以1房、2房为主；面积集中在45到60之间；部分楼盘中大户型占有一定比例,本项目为纯一房二房，面积在3868之间，符合市场小户型配比,阜城区小户型市场调查分析,FOCUS 4,近两年推出的小户型项目均价大都集中在2800元/到4000元/这个价位区间，市中心片区稍微偏高，均价在3800元/到4000元/之间；今年推出的产品（带装修、地段较好）有可能突破4200价位。,受政策市场的影响，小户型市场价格在一定时期内波动不大，但本项目只要把握好入市时期，随着消费市场观望期的结束，一定可以获得最佳利益,阜城区小户型市场调查分析,FOCUS 4,小户型由于面积小，总价低，便于
14、出租与转手，一直是职业投资客追捧的主力，阜城交通贯通，以往阜城小户型投资物业型客户主要为外地客户，但随着今年宏观调控政策的出台，外地投资客观望气氛加重，从中可以看出，阜城本地客户所占比重正在加大,本项目目标客户锁定及营销整合策略的制定需根据市场环境做慎重而全面考虑,阜城区小户型市场调查分析,FOCUS 4,小结：,1、目前小户型在售项目不多，且体量较小，市场空缺较大； 2、小户型主要集中在二环与开发片区 3、从户型结构分析，小户型市场主要以一房和二房为主，主力面积集中在45和80平方米左右； 4、从近期的小户型市场分析，在售项目均价普遍有上升趋势 5、短期内市场竞争较小，随着土地市场供应的加大
15、，以及政策的调控，预测小户型市场未来竞争将会不断加剧，有创新和准确的市场定位方可以在竞争中立于不败之地。,阜城整体市场总结,1、阜城房地产市场一级市场较为活跃，土地供应量较大，市场未来竞争日益加剧； 2、阜城房地产市场土地出让将成为未来几年房地产市场的热点区域； 3、阜城房地产市场随着金融政策的调控，上半年销售价格呈有所回落趋势，价格上升趋势有所放缓； 4、市场上产品同质化比较严重，产品缺乏创新，创新意识相对比较落后； 5、本案片区楼市走中高档路线，发展前景好，小户型市场空缺；,第二部分 项目分析篇沙场点兵,项目概况,地块因子分析,SWOT分析,PART1,项目概况,PART1,项目地理位置,
16、项目地处阜王路与双清路交叉口，地理位置优越，周边毗邻中清河畔、清河广场、师范学院、市政府、市公安局等 所在片区为政府集中区，升值前景可观。,优势： 1，商住同时规划，提升项目档次 2，大面积会所，为将来小区居民提供方便 劣势： 容积率高（消费市场）,分析,项目经济指标：,项目地块分析：,项目地块土地平整，属开发熟地，便于项目施工，同时可以降低成本。,推导,规划图分析,1、2层商业，3层架空，4层以上为住宅，,优点：建筑设计总体规划好，利用有利优势提高单价，控制总价,分析,整体来说 亮点：户型设计方正实用，阳台设计及入嵌式衣柜是本项目的亮点（有单阳台、双阳台飘窗、三阳台设计），可以拉升产品价位,规划户型点评,项目四至,项目周边道
