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1、2019年10月3日 2019年10月3日,1 1,章投资性房地产,1.掌握投资性房地产的确认和初始计量 2.掌握投资性房地产后续计量及其会计处理 3.掌握投资性房地产处置的会计处理,2019年10月3日,2,一、投资性房地产定义及特征 （一）投资性房地产的定义 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。,第一节 投资性房地产的特征与范围,2019年10月3日,3,投资性房地产的特征 1、投资性房地产是一种经营性活动。 投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，其实质上属于让渡资产使用权行为。 投资性房地产的另一种形式是持有并
2、准备增值后转让的土地使用权。 2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为经营用场所的房地产和房地产企业用于销售的房地产。 3、投资性房地产有两种计量模式。,2019年10月3日,4,二、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 1、已出租的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得的，以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。 以经营方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。,2019年10月3日,5,2、持有并准备增值后转让的土地使用权 是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。 按照国家有关规定认定的闲置的土地，不属于
3、持有并准备增值后转让的土地使用权，也不属于投资性房地产。 3、已出租的建筑物 是指企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。,2019年10月3日,6,注意： （1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。 （2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物，企业计划出租的建筑物但尚未出租的建筑物，不属于已出租的建筑物。,2019年10月3日,7,（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供保安、维修等
4、相关辅助服务所提供的其他服务在整个协议中不重大的，应将该建筑物确认为投资性房地产。,2019年10月3日,8,（二）不属于投资性房地产的项目 （1）自用房地产 即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼等。 企业出租给本企业职工居住的宿舍即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。 企业拥有并自行经营的旅馆饭店不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。,2019年10月3日,9,2、作为存货的房地产 是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。,2019
5、年10月3日,10,（三）需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产 1、一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理 用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产。,2019年10月3日,11,2、企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。 3、关联企业之间租赁房地产的出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的
6、自用房地产。,2019年10月3日,12,一、投资性房地产的确认和初始计量 (一)投资性房地产的确认条件 将某个项目确认为投资性房地产，首先应符合投资性房地产的概念，其次要同时满足下列条件： （1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。,第二节 投资性房地产的确认和初始计量,2019年10月3日,13,(二)投资性房地产的确认时点 1、出租的土地使用权、出租的建筑物 确认时点为租赁期开始日。 2、持有并准备增值后转让的土地使用权 确认时点为企业将自用土地使用权停止自用，明确用于资本增值后转让的日期。,2019年10月3日,14,（三）投资性房
7、地产的确认和初始计量 初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。,2019年10月3日,15,企业一旦选择采用公允价值模式，就应当对其所有的投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。 采用公允价值模式计量应同时满足的两个条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； （2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房
8、地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。,2019年10月3日,16,1、外购投资性房地产的确认和初始计量 外购房地产只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认。 外购的土地使用权和建筑物按照取得时的实际成本进行初始计量。其实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。,2019年10月3日,17,采用成本模式计量的会计处理： 借：投资性房地产 贷：银行存款 采用公允价值模式计量的会计处理： 借：投资性房地产成本 贷：银行存款 企业购入的房地产，部分用于投资、部分自用 用于投资的部分应当予以单独确认。按各部分的公允价值占公允价值总额
9、的比例进行分配，或按各部分面积所占比例进行分配。,2019年10月3日,18,【例题1单选题】2007年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得的增值税专用发票上注明的价款为100万元，增值税额为17万元。款项以银行存款支付。 购入该建筑物发生的谈判费用为0.2万元，差旅费为0.3万元。该投资性房地产的入账价值（ ）万元。 A.100 B.117 C.117.5 D.100.5 【答案】B,2019年10月3日,19,2、自行建造投资性房地产 企业自行建造或开发活动完成后用于出租的房地产属于投资性房地产。但只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租才能将自行建造或开发活动完成的房地产确认为
10、投资性房地产。 自行建造投资性房地产的成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。 建造过程中发生的非正常损失直接计入当期损益。,2019年10月3日,20,采用成本模式计量的会计处理： 借：投资性房地产 贷：在建工程或开发产品 无形资产土地使用权 采用公允价值模式计量的会计处理： 借：投资性房地产成本 贷：在建工程或开发产品 无形资产土地使用权,2019年10月3日,21,3、非投资性房地产转换为投资性房地产的确认的初始计量 （1）自用房地产或存货的房地产转为出租应当在租赁期开始日
11、确认为投资性房地产。 （2）自用土地使用权转为持有准备增值后转让的土地使用权在自用土地使用权停止自用且管理当局形成转换决议的时点确认为投资性房地产。,2019年10月3日,22,4、非货币性资产交换、债务重组等取得的投资性房地产的成本 应当分别按照企业会计准则第7号非货币性资产交换、 企业会计准则第12号债务重组的有关规定确定。,2019年10月3日,23,二、与投资性房地产有关的后续支出 （一）资本化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本； 会计处理如下：,2019年10月3日,24,1、采用成本模式计量的投资性房地产 （1）转入改良或装
12、修时： 借：在建工程 投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产 （2）发生改良或装修支出时： 借：在建工程 贷：银行存款等 （3）改良或装修完成时： 借：投资性房地产 贷：在建工程,2019年10月3日,25,2、采用公允价值模式计量的投资性房地产 （1）转入改良或装修时： 借：在建工程 贷：投资性房地产成本 公允价值变动 （2）发生改良或装修支出时： 借：在建工程 贷：银行存款等 （3）改良或装修完成时： 借：投资性房地产成本 贷：在建工程,2019年10月3日,26,（二）费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益（其他业务成
13、本）。 会计处理如下： 借：其他业务成本 贷：银行存款,2019年10月3日,27,第二节 投资性房地产的后续计量,企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。,2019年10月3日,28,一、采用成本模式进行后续计量投资性房地产 （一）采用成本模式进行后续计量的建筑物 按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。 （二）采用成本模式进行后续计量土地使用权 按无形资产的有关规定进行
14、后续计量，按期（月）摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。,2019年10月3日,29,【例题2单选题】某企业投资性房地产采用成本计量模式。2007年1月1日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为270万元，预计使用年限为20年，预计净残值为30万元。采用直线法计提折旧。2007年应该计提的折旧额为（ ）万元。 A.12 B.20 C.11 D.10 【答案】C,2019年10月3日,30,【例题3单选题】企业采用成本模式计量的投资性房地产，且投资性房地产不属于企业的主营业务，按期计提折旧或进行摊销，应该借记的科目是（ ）。 A. 其他业务成本 B. 管理费用 C. 制造费用 D
15、. 营业外支出 【答案】A,2019年10月3日,31,二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产,（一）采用公允价值模式计量的条件 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有的投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。,2019年10月3日,32,（二）会计处理 采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房 地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投 资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公 允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公 允价值变动损益）。 会计
16、处理如下： 借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益,2019年10月3日,33,投资性房地产取得的租金收入确认为其他业务收入。 投资性房地产若属于企业主营业务的应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。,2019年10月3日,34,三、投资性房地产的后续计量模式的变更 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。 成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。,2019年10月3日,35,成本模式转为公允价值模式的会计处理 借：投资性房地产成本 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 利润分配
